Ustawa o przystępnym czynszu (Wet betaalbare huur)

Od 1 lipca 2024 r. Holandia uregulowała znacznie więcej aspektów rynku najmu niż wcześniej. Ustawa o przystępnym czynszu – Ustawa o przystępnym czynszu — rozszerzono kontrolę czynszów z mieszkań socjalnych na segment średniej wielkości, uczyniono system punktowy wiążącym, a nie jedynie kryterium, i przekazano egzekwowanie gminom. Jeśli wynajmujesz w Amsterdam or Eindhovenlub wynajmujesz tam nieruchomość, poniższe zasady decydują o tym, jaki może być legalny czynsz.

Co robi ustawa o przystępnym czynszu

Ustawa nie jest odrębnym kodeksem, ale ustawą zmieniającą, zmieniającą części księgi 7 holenderskiego kodeksu cywilnego, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte i Wet goed verhuurderschap. Weszła w życie 1 lipca 2024 r. Najważniejsze są trzy zmiany.

• Regulacja została rozszerzona na middenhuur. Do lipca 2024 roku czynsz regulowany dotyczył tylko domów z wynikiem do 143 punktów; wszystkie powyżej tej wartości były „liberalizowane” i mogły być wynajmowane po cenach rynkowych. Ustawa wprowadziła regulowany przedział cenowy dla średnich nieruchomości, od 144 do 186 punktów.
• System punktowy stał się wiążący. Wcześniej właściciel mógł żądać więcej punktów niż wynosił maksymalny limit, a czynsz pozostawał w mocy, chyba że najemca w odpowiednim czasie go zakwestionował. Teraz maksymalny limit jest prawem obligatoryjnym: pobieranie wyższej kwoty jest samo w sobie niezgodne z prawem, niezależnie od tego, czy najemca się skarży.
• Zmodernizowano system punktowy. Wprowadzono limit dla składnika WOZ, etykiety energetyczne zyskały znacznie większą wagę, lepiej nagradzano przestrzeń zewnętrzną, a także wprowadzono dopłaty do nowo wybudowanych i zabytkowych budynków.

Rząd szacował wówczas, że czynsze w przypadku około 300 000 domów spadną ostatecznie średnio o około 190 euro miesięcznie, z czego około 157 000 domów ze średniej półki cenowej spadnie średnio o około 240 euro. Były to prognozy sporządzone z wyprzedzeniem, a nie wyniki pomiarów.

System wyceny mieszkań (woningwaarderingsstelsel)

Wingwaarderingsstelsel, czyli WWS, ocenia mieszkanie na podstawie mierzalnych cech i przelicza całość na maksymalny miesięczny czynsz podstawowy ( kale huur , z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych). Znajduje się w artykule 5 Besluit huurprijzen woonruimte, z tabelami punktacji w załącznikach.

Domy samowystarczalne

Za samodzielne mieszkanie — takie, które ma własne drzwi wejściowe, kuchnię i łazienkę — punkty przyznawane są za:

• powierzchnia każdego pomieszczenia i każdej powierzchni magazynowej;
• wyposażenie kuchni i urządzeń sanitarnych, w tym długość blatu roboczego i druga toaleta lub wanna;
• etykieta energetyczna, która po modernizacji ma o wiele większą wagę — dobra etykieta dodaje wiele punktów, podczas gdy etykiety E, F i G wiążą się ze zniżką;
• przestrzeń zewnętrzna, taka jak ogród, balkon lub taras na dachu, z odliczeniem w przypadku jej braku;
• wartość WOZ (wycena nieruchomości komunalnych) podlegająca ograniczeniom, tak aby lokalizacja nie mogła dominować w ocenie w obszarach o wysokiej wartości;
• status budynków zabytkowych, placówek opiekuńczych i mniejszych obiektów.

Każdy punkt odpowiada kwocie w opublikowanej tabeli, więc 143 i 186 punktów przekładają się na precyzyjną kwotę w euro. Liczby te są indeksowane 1 stycznia każdego roku zgodnie z artykułem 12 ustawy Besluit huurprijzen woonruimte, zgodnie z metodą opisaną w artykule 27 ustawy Wet op de huurtoeslag. Każda odczytana wartość obowiązuje zatem wyłącznie dla podanego roku.

Pokoje i inne obiekty noclegowe niesamodzielne

Pokoje i inne miejsca zakwaterowania, w których dzieli się kuchnię lub łazienkę, są wyceniane w ramach osobnego systemu — WWSO — który również został zmodernizowany i stał się obowiązujący od 1 lipca 2024 r. Praktyczną kwestią dla studentów i młodych profesjonalistów jest to, że nie ma wolnego sektora dla pokoi : niezależnie od wysokości wyniku, pokój ma maksymalny czynsz.

Dopłaty: nowe budynki, zabytki i energia

Artykuł 8a Besluit huurprijzen woonruimte dopuszcza kilka podwyżek maksymalnego czynszu:

• Dopłata za nową budowę w wysokości 10% dla mieszkań średniej klasy, których budowa rozpoczęła się przed 1 stycznia 2028 r., obowiązujące przez dwadzieścia lat od daty pierwszego zasiedlenia, aby utrzymać rentowność inwestycji na średnim rynku.
• Pomnik narodowy (rijksmonument):dopłata 35%.
• Zabytek prowincjonalny lub miejski:dopłata 15%.
• Chroniony krajobraz miejski:dopłata w wysokości 5% dla budynków mieszkalnych wybudowanych przed 1965 r. na obszarach objętych ochroną, które same nie są wpisane na listę zabytków.

Budynki zabytkowe są również chronione przed odliczeniem za etykietę energetyczną: zamiast tracić punkty za słabą etykietę, zabytek otrzymuje za nią zero punktów. Nie ma osobnego zwolnienia z remontu; remonty są realizowane standardową drogą, więc właściciel, który faktycznie modernizuje nieruchomość – a w szczególności jej etykietę energetyczną – podnosi dopuszczalny czynsz maksymalny.

Trzy segmenty

Granice są wyrażone w punktach. Każda z dwóch wartości granicznych przeliczana jest na maksymalną stawkę w euro dla podstawowego czynszu początkowego na początku nowej umowy najmu, z wyłączeniem opłat eksploatacyjnych. Kwoty w euro są indeksowane co 1 stycznia zgodnie z artykułem 12 ustawy o czynszach najmu (Besluit huurprijzen woonruimte) i publikowane przez Rijksoverheid i Huurcommissie , dlatego należy użyć kwoty z roku rozpoczęcia najmu.

Decydująca jest liczba punktów, a nie wysokość czynszu: dom, który uzyskał 160 punktów, jest domem średniej klasy rynkowej, nawet jeśli jest reklamowany w cenie 1,600 euro, a dopłata jest niezgodna z prawem.

Istniejące umowy: reżim przejściowy

Ustawa ma zastosowanie w całości do każdej umowy najmu zawartej w dniu 1 lipca 2024 r. lub później. W przypadku umów podpisanych przed tą datą zasady przejściowe różnią się w zależności od uzyskanej liczby punktów:

• Do 143 punktów, poniżej progu liberalizacji na początku. Już uregulowane; zmodernizowany WWS i nowa maksymalna stawka obowiązują od 1 lipca 2024 r.
• Do 143 punktów, ale na początku powyżej progu liberalizacji — „zliberalizowana” umowa na dom, która w rzeczywistości ma niską ocenę. Ustawa objęła te 1 July 2025 , po rocznym okresie przejściowym, pozwalającym wynajmującym na dobrowolne dostosowanie się. Od tego momentu najemca może żądać obniżenia czynszu do maksymalnej liczby punktów.
• 144 do 186 punktów. Istniejące umowy są nie Maksymalna stawka rynkowa obowiązuje tylko w przypadku zmiany najemcy, przy kolejnym wynajmie domu.
• 187 punktów i więcej. Poza reżimem; brak maksymalnego czynszu początkowego.

To najbardziej niezrozumiana część ustawy. Wielu najemców zakłada, że ​​przepisy dotyczące średniej wielkości mieszkań obowiązują ich od razu; dla większości najemców ze średniej wielkości mieszkań tak nie jest. Warto jednak policzyć punkty: mieszkanie, które wygląda na średniej wielkości, może uzyskać poniżej 143 punktów, jeśli weźmie się pod uwagę słabą etykietę energetyczną i ograniczoną wartość WOZ – i takie mieszkanie jest objęte ubezpieczeniem.

Oświadczenie o punktach, które musi Ci przekazać właściciel

Wynajmujący nieruchomość objętą regulacjami lub o średniej wartości rynkowej musi przyznać najemcy punkty karne w ramach WWS lub WWSO, wraz z odpowiadającym im maksymalnym czynszem, na początku trwania umowy najmu. Obowiązek ten obowiązuje w przypadku nowych umów najmu od 1 lipca 2024 r., kiedy weszła w życie ustawa o przystępnym czynszu (Affordable Rent Act); uprawnienia i instrumenty egzekucyjne Huurcommissie są w pełni dostępne od 1 stycznia 2025 r. Zasada ta jest zawarta w artykule 2 ustawy Wet goed verhuurderschap (ustawy o powszechnym wynagradzaniu wynajmujących), dzięki czemu gmina może ją egzekwować. To najlepszy punkt wyjścia dla najemcy: poproś o nie na piśmie, a jeśli nie otrzyma, będzie to samo w sobie naruszeniem podlegającym zgłoszeniu.

Egzekwowanie: od inicjatywy najemcy do gminy

Przed wejściem w życie ustawy problem zbyt wysokiego czynszu leżał po stronie najemcy: najemca musiał złożyć wniosek do Huurcommissie w ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia najmu, a najemca z umową tymczasową, który obawiał się braku przedłużenia umowy, często nic nie robił. Ustawa wpisała maksymalny czynsz do ogólnych zasad dobrego wynajmu, a od 1 stycznia 2025 r. gminy mogą egzekwować te zasady z urzędu, korzystając z drabiny eskalacyjnej Wet goed verhuurderschap:

• ostrzeżenie;
• nakaz wydany w ramach przymusu administracyjnego (last onder bestuursdwang) lub nakaz karny (ostatnie zamówienie dwangsom);
• grzywna administracyjna (bestuurlijke boete), która zwiększa się przy powtarzaniu;
• w najpoważniejszych przypadkach powtarzających się naruszeń, przejęcie zarządzania (beheerovername), oddając nieruchomość pod zarządzanie osoby trzeciej.

Maksymalna grzywna administracyjna jest ustalana na podstawie ustawowych kategorii grzywien określonych w artykule 23 holenderskiego Kodeksu karnego i wzrasta w przypadku ponownego naruszenia przepisów przez tego samego wynajmującego w okresie określonym w ustawie (art. 19 ustawy o karach za wykroczenia). Kwoty tych kategorii są korygowane co dwa lata, dlatego obowiązuje pułap obowiązujący w momencie naruszenia; gminy publikują w nim własne tabele grzywien. Każda gmina musi również prowadzić punkt zgłoszeniowy ( meldpunt ), w którym najemcy mogą zgłaszać niewłaściwe praktyki w zakresie wynajmu, anonimowo, jeśli sobie tego życzą.

Egzekwowanie prawa przez gminę nie zastępuje środków prawnych przysługujących najemcy; działa równolegle z nim.

• W ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia najmu najemca może zwrócić się do Huurcommissie o przeprowadzenie kontroli czynszu początkowego zgodnie z artykułem 7:249 holenderskiego Kodeksu Cywilnego. Zbyt wysoki czynsz zostanie wówczas obniżony z mocą wsteczną od daty rozpoczęcia najmu.
• Po upływie tego okresu najemca nieruchomości objętej regulacjami lub średniej klasy rynkowej może zaproponować wynajmującemu obniżenie czynszu, a w przypadku odmowy skierować sprawę do Huurcommissie zgodnie z artykułem 7:254 holenderskiego kodeksu cywilnego. Taka obniżka obowiązuje zazwyczaj tylko na przyszłość.
• Rozstrzygnięcia sądu okręgowego są wiążące dla stron, z zastrzeżeniem skierowania sporu do sądu rejonowego w terminie ustawowym.

O ile może wzrosnąć czynsz każdego roku?

Podwyżki czynszu są ustalane oddzielnie od czynszu początkowego, a limity są corocznie resetowane.

• Domy regulowane (do 143 punktów). Pułap procentowy obowiązuje od 1 lipca każdego roku, a w przypadku bardzo niskiego czynszu podstawowego obowiązuje stała kwota maksymalna w euro. Ten sam pułap obowiązuje w przypadku pokoi, przyczep kempingowych i stanowisk.
• Domy średniej klasy (144–186 punktów). Obowiązuje odrębny, nieco wyższy limit procentowy. Jeżeli umowa sama określa niższy procent, obowiązuje kwota umowna; jeżeli określa wyższy procent, wynajmujący nie może go zastosować.

Oba limity opierają się na tej samej formule ustawowej: niższa z dwóch wartości: inflacji i wzrostu płac w układzie zbiorowym plus jeden punkt procentowy. Są one ogłaszane co roku przez Ministra Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego i publikowane na stronie rijksoverheid.nl przed ich wejściem w życie, dlatego należy przyjąć kwotę obowiązującą w roku, w którym podwyżka została wprowadzona, a nie tę, którą odczytano w zeszłym roku. Najemca, który uważa podwyżkę za nadmierną, może złożyć wniosek do Huurcommissie, ale tylko w okresie, który Huurcommissie publikuje na dany rok, czyli w przypadku podwyżki wchodzącej w życie 1 lipca, przypadającej na jesień następnego roku. Pominięcie tego terminu powoduje, że podwyżka pozostaje w mocy. Nasz poradnik dotyczący corocznych podwyżek czynszu przedstawia odpowiednie kroki.

Jak ustawa wpisuje się w resztę holenderskiego prawa dotyczącego najmu

Ustawa o dobrym właścicielu (Wet goed verhuurderschap)

Obowiązująca od 1 lipca 2023 r. ustawa Wet goed verhuurderschap ustanawia krajowe zasady postępowania dla wynajmujących i agentów wynajmu: zakaz dyskryminacji w wyborze, zakaz zastraszania, kaucja nie wyższa niż dwukrotność czynszu podstawowego, pisemna umowa najmu, pisemne informacje dla najemcy, zakaz podwójnych opłat agencyjnych i wyłącznie dozwolone opłaty za usługi. Ustawa o przystępnym czynszu dodała do tej listy maksymalny czynsz i maksymalną podwyżkę, więc spór o czynsz jest teraz zarówno sprawą cywilną, jak i regulacyjną.

Umowy tymczasowe po Wet rozległe huurcontracten

Ustawa o umowach najmu na czas określony weszła w życie 1 lipca 2024 r., tego samego dnia co ustawa o przystępnym czynszu, i obie ustawy najlepiej czytać łącznie. Zgodnie z artykułem 7:271 holenderskiego Kodeksu cywilnego nowy najemca samodzielnego mieszkania otrzymuje obecnie z reguły umowę na czas nieokreślony. Umowy tymczasowe są nadal możliwe tylko dla określonych kategorii określonych w aktach delegowanych – między innymi dla niektórych studentów, osób tymczasowo wynajmujących własne mieszkanie podczas pracy za granicą, wynajmu tymczasowego w przypadku tymczasowej wymiany najemcy oraz osób w pilnej potrzebie mieszkaniowej, takich jak osoby posiadające status i osoby wynajmujące w ramach drugiej szansy – oraz dla mieszkań nieużywających samodzielnego mieszkania. Kategorie te określono w ustawie Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180), która weszła w życie 1 lipca 2024 r. Dla obcokrajowców ma to znaczenie: stara dwuletnia umowa, która sprawiała, że ​​kwestionowanie wygórowanego czynszu było ryzykowne, nie jest już umową domyślną.

Opłaty za usługi

Opłaty serwisowe przekraczają maksymalną kwotę WWS i są częstą drogą do odzyskania tego, czego nie dopuszcza system punktowy. Można przekazywać tylko dozwolone przedmioty, a komisja ds. transportu (Huurcommissie) może je naliczyć. Nowe zasady dotyczące opłat serwisowych obowiązują od 1 stycznia 2027 r.

Co ustawa oznacza dla właścicieli nieruchomości i co wydarzyło się od tego czasu

Dla inwestora ustawa zmieniła arytmetykę na trzy sposoby. Pułap dochodu dla lokalu ze średniej półki cenowej jest teraz funkcją mierzalnych cech budynku, a nie lokalnego popytu, więc mieszkanie w dobrej lokalizacji, ale o niskim zużyciu energii, może być znacznie mniej warte w przypadku wynajmu. Indeksacja maksymalnej wartości jest ograniczona, więc wzrost dochodów jest ograniczony. A wyjście jest atrakcyjne: sprzedaż osobie, która jest właścicielem, często jest bardziej opłacalna niż dalszy wynajem.

Szeroko komentowanym skutkiem było to, że prywatni właściciele sprzedali lokale objęte regulacjami i nowo objęte regulacjami, że podaż w sektorze wolnostojącym zmniejszyła się, a czynsze w nim wzrosły, a niektóre inwestycje w segmencie średniej wielkości zostały wstrzymane. Dopłata za nowe budynki, o której mowa w artykule 8a ustawy o nieruchomościach z rynku wtórnego (Besluit huurprijzen woonruimte), miała przeciwdziałać temu ostatniemu. Monitorowanie rynku przez Kadaster, CBS i ministerstwo potwierdza tę tendencję: od momentu wprowadzenia systemu punktowego dla segmentu średniej wielkości do 186 punktów włącznie z dniem 1 lipca 2024 r. liczba byłych mieszkań wynajmowanych sprzedanych przez prywatnych właścicieli wzrosła, a podaż w sektorze wolnej powierzchni zmniejszyła się.

Ustawa pozostaje w mocy w brzmieniu obowiązującym od momentu jej uchwalenia, a ustawa Besluit huurprijzen woonruimte była stale nowelizowana, ostatnio w kwietniu 2026 r., zatem zasady wyceny i progi są celami ruchomymi. Ministerstwo Mieszkalnictwa i Planowania Przestrzennego (VRO) publikuje corocznie formalne raporty monitorujące ustawę. Odrębny projekt ustawy, Wet toekomstbestendige huurcommissie (dokument parlamentarny 36791), dotyczy struktury opłat Huurcommissie, sporów dotyczących opłat za usługi oraz czasu realizacji. Izba Reprezentantów przyjęła go 21 kwietnia 2026 r.; Senat wydał drugi raport komisji 14 lipca 2026 r., a prace nad przygotowaniem pisemnym są nadal w toku.

Praktyczne wskazówki

Jeśli jesteś najemcą i podejrzewasz, że czynsz jest zbyt wysoki

• Poproś właściciela domu o pisemne zestawienie punktów, wyjaśniając, czy nigdy go nie otrzymałeś.
• Możesz samodzielnie zliczyć punkty, korzystając z wyszukiwarki cen wynajmu Huurcommissie, mając pod ręką powierzchnię podłóg, etykietę energetyczną, decyzję WOZ i przestrzeń na zewnątrz.
• Porównaj datę zawarcia umowy z powyższymi zasadami przejściowymi — od nich zależy, czy możesz złożyć roszczenie teraz, czy dopiero przy odnowieniu.
• Zanotuj w kalendarzu sześciomiesięczne okno czasowe od początku umowy najmu: w tym okresie możesz uzyskać obniżkę wsteczną, poza nim zazwyczaj tylko prospektywną.
• Zgłoś sprawę równolegle do meldpuntu w swojej gminie. Egzekucja nic Cię nie kosztuje i nie zależy od Twojej gotowości do postępowania sądowego.
• Nie przestawaj płacić części czynszu. Obniżaj go tylko na podstawie umowy lub decyzji.

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości i chcesz dostosować ją do obowiązujących przepisów

• Oceń każdą jednostkę w ramach bieżącego WWS lub WWSO, za jednostkę, a nie za budynek, i zapisz obliczenia.
• Sprawdź, czy obowiązuje dopłata — w przypadku nowych budynków, zabytków lub obszarów objętych ochroną — ponieważ w istotny sposób zmieniają one limit.
• Dokładnie przyjrzyj się etykiecie energetycznej: modernizacja izolacji, szyb lub ogrzewania to najprostsza, zgodna z prawem, droga do wyższego maksymalnego czynszu.
• Opłaty za usługi należy rozdzielić i naliczać tylko za dozwolone pozycje, sporządzając odpowiednie roczne zestawienie.
• Dołączaj zestawienie punktów do każdej nowej umowy najmu i zachowaj dowód tego faktu.
• Porównaj klauzule dotyczące podwyżki czynszu w standardowej umowie z rocznymi limitami; klauzula zezwalająca na wyższą stawkę jest w tym zakresie niewykonalna.
• Jeśli jednostka generuje straty w ramach limitu, zasięgnij porady przed restrukturyzacją. Sztuczne konstrukcje – pozorne opłaty za usługi, błędne oznaczenie mieszkania jako pokoju, rzekomy wynajem wakacyjny – to właśnie wyłapują organy ścigania.

Law & More doradza najemcom i wynajmującym w zakresie holenderskiego prawa najmu w języku angielskim Eindhoven oraz Amsterdam. Zazwyczaj szybkie rozstrzygnięcie sprawy nastąpi po zliczeniu punktów i sprawdzeniu daty zawarcia umowy, jeśli najem odbywa się na podstawie ustawy o przystępnym czynszu.