Due diligence nieruchomości w Holandii: co sprawdzają specjaliści przed podpisaniem umowy

Due diligence nieruchomości w Holandii oznacza ustalenie trzech rzeczy przed podpisaniem aktu kupna: że sprzedający może faktycznie przenieść własność sprzedawanej nieruchomości, że kupujący będzie mógł korzystać z niej zgodnie z przeznaczeniem oraz że żadne zobowiązania związane z gruntem nie przejdą na kupującego bez wiedzy kupującego. Prawo holenderskie sprawia, że ​​pierwsze z nich jest stosunkowo łatwe, a pozostałe dwa pozornie trudne, ponieważ rejestry publiczne zawierają pełne informacje o prawach, ale nie wspominają o planowaniu ani stanie. W tym artykule opisano, co sprawdza specjalista, w jakiej kolejności i jakie ustalenia powinny wstrzymać transakcję.

Co rejestry udowadniają, a czego nie

Przeniesienie własności holenderskiej nieruchomości wymaga trzech elementów: ważnego tytułu własności, aktu notarialnego przeniesienia własności oraz rejestracji tego aktu w rejestrach publicznych prowadzonych przez Kadaster. Pominięcie jednego z nich oznacza, że ​​właściciel nie zostanie przeniesiony, niezależnie od kwoty, jaka przeszła. Rejestry rejestrują akty własności i fakty podlegające rejestracji i są dostępne dla każdego, dlatego badanie tytułu własności w Holandii jest szybsze w porównaniu z jurysdykcjami, które opierają się na prywatnych łańcuchach tytułów własności.
Rejestry nie są gwarancją. System holenderski ma charakter negatywny i ochronny: rejestracja nie gwarantuje ważności zarejestrowanego prawa, a prawo niezarejestrowane może nadal obowiązywać między stronami, które je ustanowiły. Prawo oferuje natomiast ochronę osobie, która w dobrej wierze polegała na rejestrach, z zastrzeżeniem spełnienia pewnych warunków, co jest inną i węższą kwestią. W praktyce oznacza to dwie zasady metody. Należy czytać same akty notarialne, a nie ich wyciąg, ponieważ zobowiązania są określone w akcie notarialnym, a nie w indeksie. Należy również cofnąć się wystarczająco daleko w łańcuchu, aby odnaleźć akt, w którym ustanowiono obciążenie, ponieważ późniejsze akty notarialne często powtarzają je niekompletnie lub wcale.

Obciążenia: co wiąże następcę, a co nie

Największe szkody powoduje rozróżnienie między prawami i obowiązkami związanymi z gruntem a tymi, które z nim nie są związane. Ograniczone prawa rzeczowe wiążą wszystkich: dzierżawa (erfpacht), prawo zabudowy (opstalrecht), służebności (erfdienstbaarheden), użytkowanie wieczyste i hipoteka – wszystkie te prawa są związane z samą nieruchomością i pozostają w mocy po jej sprzedaży. W przypadku prawa do mieszkania, akt podziału i regulamin wspólnoty mieszkaniowej wiążą również każdego kolejnego właściciela.
Zobowiązania umowne to zupełnie inna kwestia. Zobowiązanie jakościowe, czyli obowiązek tolerowania lub zaniechania czegoś, przechodzi na następcę prawnego tylko wtedy, gdy zostanie zawarte w akcie notarialnym i zarejestrowane; jeśli brakuje któregokolwiek z nich, wiąże wyłącznie pierwotną stronę. Klauzula łańcuchowa natomiast nigdy nie jest wiążąca dla gruntu: zobowiązuje sprzedającego do nałożenia tego samego zobowiązania na kolejnego nabywcę, pod groźbą kary umownej, a zatem bezpowrotnie przepada, gdy tylko jedno z ogniw w łańcuchu zapomni o tym. W przypadku klauzuli łańcuchowej pytanie nie brzmi, co ona oznacza, ale czy faktycznie była przenoszona w każdym akcie od momentu jej powstania i czy kara umowna już nie została utracona.
Dzierżawa zasługuje na osobne omówienie, ponieważ jest powszechna w większych miastach, gdzie gmina zachowuje grunt i przyznaje długoterminowe prawo użytkowania. Ekonomia dzierżawy opiera się na czynszu gruntowym, momentach rewizji oraz warunkach, na których prawo wygasa lub jest odnawiane, a te są zawarte w warunkach dzierżawy, a nie w umowie kupna. Nasz artykuł na ten temat erfpacht i długoterminowa dzierżawa działa poprzez mechanizmy, a podstawowe porównanie z pełną własnością jest przedstawione w własność lub dzierżawa.

Planowanie: omgevingsplan zastąpił bestemingsplan

Od momentu wejścia w życie ustawy o środowisku i planowaniu przestrzennym z dniem 1 stycznia 2024 r. stare plany zagospodarowania przestrzennego nie funkcjonują już samodzielnie. Każda gmina ma teraz jeden plan zagospodarowania przestrzennego (omgevingsplan), a dawne plany zagospodarowania przestrzennego (bestemmingsplannen) zostały wchłonięte przez jego tymczasową część, która ma zostać przekształcona w plan ostateczny w okresie przejściowym trwającym przez całą kolejną dekadę. Dla nabywcy ma to praktyczne konsekwencje: przepisy obowiązujące dla danej działki mogą znajdować się w części tymczasowej, w nowych przepisach gminnych lub w przepisach krajowych, które mają zastosowanie bezpośrednio, a sprawdzenie wyłącznie starego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest już wystarczające.
Pytania, na które należy odpowiedzieć, są takie same jak zawsze. Jakie użytkowanie dopuszcza plan, jakie dopuszcza możliwości zabudowy i czy obecne użytkowanie jest rzeczywiście zgodne z planem, czy też opiera się na starym pozwoleniu lub ochronie przejściowej. Jeżeli zamierzony sposób użytkowania wymaga zmiany, należy ustalić, czy gmina jest skłonna wydać pozwolenie środowiskowe na działalność odbiegającą od planu, zanim się na to zdecydujesz, i odnotować to jako warunek, a nie oczekiwanie. Należy sprawdzić, czy gmina ustanowiła prawo pierwokupu działki, obecnie regulowane ustawą o ochronie środowiska i planowaniu przestrzennym oraz zarejestrowane w rejestrach publicznych, ponieważ może to uniemożliwić jej sprzedaż komukolwiek innemu. Należy sprawdzić, czy działka ma status zabytku chronionego, który ogranicza zmiany i wprowadza własne wymagania dotyczące pozwoleń, oraz czy istnieją jakiekolwiek zobowiązania wynikające z jakości gleby, ponieważ ramy prawne dotyczące gleby i zanieczyszczeń są obecnie również zawarte w przepisach środowiskowych, a niedawno sporządzony raport glebowy jest standardową praktyką.

Najemcy: zakup nie powoduje zerwania umowy najmu

Nabywca nieruchomości wynajmowanej przejmuje umowę najmu z mocy prawa. Ta pojedyncza zasada, „koop breekt geen huur”, decyduje o większej liczbie transakcji niż jakakolwiek inna i oznacza, że ​​umowy najmu są równie ważnym elementem badania due diligence, co akty własności. W przypadku nieruchomości mieszkalnych przepisy uległy znaczącej zmianie 1 lipca 2024 r., kiedy weszły w życie przepisy dotyczące najmu na czas określony i czynszu przystępnego cenowo, zawężając okoliczności, w których można skorzystać z umowy najmu na czas określony, i wydłużając czynsz regulowany, co jeszcze bardziej podniosło poprzeczkę na rynku. Założenia dotyczące możliwego czynszu oparte na sytuacji sprzed tej daty są mało wiarygodne.
W przypadku nieruchomości komercyjnych decydująca jest klasyfikacja. Lokale handlowe i hotelowe podlegają reżimowi ochronnemu z pięcioletnią i pięcioletnią strukturą oraz ograniczonymi podstawami wypowiedzenia, podczas gdy biura i inne powierzchnie biznesowe podlegają łagodniejszemu reżimowi, w którym główną ochroną najemcy jest zawieszenie obowiązku opuszczenia lokalu. Te dwa reżimy nie są zamienne, a umowa najmu sporządzona na podstawie niewłaściwego modelu tworzy ochronę, której nikt nie zamierzał przewidzieć. To, czy opłata za usługi, obowiązek utrzymania, czy aranżacja wnętrza należą do wynajmującego, czy najemcy, wynika z umowy najmu i obowiązujących ogólnych warunków umowy, a warunki te różnią się w zależności od standardowo obowiązujących modeli. Porównujemy te dwa reżimy w Holenderskie prawo nieruchomości i prawo najmu komercyjnego.

Umowa kupna: gdzie ryzyko jest faktycznie rozdzielane

Wyniki badania due diligence są warte tyle, ile zawiera umowa. W przypadku zakupu mieszkania przez konsumenta umowa musi być sporządzona na piśmie, a kupujący ma trzydniowy okres na zastanowienie się, obejmujący co najmniej dwa dni robocze, w ciągu którego może odstąpić od umowy bez podania przyczyn i bez ponoszenia kosztów. Okres ten biegnie od momentu przekazania podpisanej umowy, dlatego datę doręczenia dokumentu należy zarejestrować, a nie domniemywać.
Poza tym, trzy klauzule wykonują swoją pracę. Klauzula opisująca, do czego nieruchomość musi być odpowiednia, decyduje, czy wada leży po stronie sprzedającego, czy kupującego, a sprzedający, który wie o wadzie, nie może zasłaniać się ogólnym wyłączeniem; klauzula dotycząca wieku lub niezamieszkiwania przenosi ryzyko w drugą stronę i nigdy nie powinna być podpisywana bez zrozumienia, co obejmuje. Warunki finansowania określają, kiedy kupujący może odstąpić od umowy i wymagają podania daty, określonej kwoty oraz opisu wymaganych dowodów odmowy. Klauzula zabezpieczająca, zazwyczaj w postaci depozytu lub gwarancji bankowej w wysokości dziesięciu procent ceny, określa, co się stanie w przypadku niewywiązania się strony z umowy, a także karę za niewykonanie umowy w standardowych modelach.
Należy zwrócić uwagę na pewien punkt prawa holenderskiego, który odróżnia kupujących od innych systemów: dwumiesięczny okres powiadomienia, który ma zastosowanie do konsumenckich zakupów rzeczy ruchomych, nie ma zastosowania do zakupu domu. Obowiązuje tam obowiązek złożenia reklamacji w rozsądnym terminie od momentu wykrycia wady, który jest krótszy niż oczekiwałaby większość kupujących i który jest oceniany na podstawie okoliczności. W przypadku, gdy roszczenie może ulec przedawnieniu, jedyną wiarygodną odpowiedzią jest pisemne przerwanie biegu terminu. Nasze poradniki umowa przedwstępna kupna i holenderska umowa kupna nieruchomości przejrzyj tekst standardowy.

Notariusz i czego notariusz dla ciebie nie zrobi

Notariusz sporządza akt przeniesienia własności i akt hipoteki, sprawdza rejestry bezpośrednio przed rejestracją, przechowuje cenę zakupu na rachunku osoby trzeciej i spłaca istniejące opłaty. Notariusz jest urzędnikiem publicznym, zobowiązanym do bezstronności wobec obu stron, a weryfikacja tożsamości i obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy również leżą w jego gestii. Notariusz nie doradza żadnej ze stron w kwestii, czy transakcja jest dobrym pomysłem, nie negocjuje umowy ani nie bada stanu budynku ani jego planów. Kupujący często zakładają coś innego i odkrywają lukę dopiero później; rola ta została opisana w naszym artykule na temat notariusz holenderski i prawne przeniesienie własności.
Podatek od czynności cywilnoprawnych jest płatny przy nabyciu, a stawki, zwolnienia i warunki są ustalane przez ustawodawcę i zmieniają się z roku na rok. Ponieważ stawka zależy od sposobu użytkowania nieruchomości i sytuacji nabywcy, a także od konsekwencji błędnego określenia gruntu po zakończeniu budowy, a nie przed jej ukończeniem, jest to kwestia doradcy podatkowego na etapie strukturyzowania, a nie coś, co należy ustalić w umowie kupna. Koszty po stronie nabywcy zostały omówione w naszym przeglądzie. podatek od przeniesienia własności i koszty kupującego.

Zlecenie przeprowadzenia śledztwa

Zacznij od ksiąg wieczystych, ponieważ są tanie i szybkie, a także decydują o tym, czy warto zająć się resztą: aktualnym aktem własności, aktami, w których ustanowiono wszelkie ograniczone prawa i zobowiązania, a także wszelkimi zarejestrowanymi zajęciami, hipotekami lub prawami pierwokupu. Następnie zapoznaj się z sytuacją planistyczną w planie zagospodarowania przestrzennego i historią pozwoleń, a dopiero potem zleć badania techniczne i środowiskowe, które są kosztowne. W przypadku wynajmu nieruchomości, kolejnym krokiem są umowy najmu i historia czynszów, wraz z rozliczeniami opłat eksploatacyjnych. W przypadku prawa do mieszkania, dodaj akt podziału, regulamin wspólnoty mieszkaniowej, protokoły z posiedzeń, długoterminowy plan konserwacji oraz stan funduszu rezerwowego.
Rejestruj wszystkie ustalenia w umowie kupna, a nie w korespondencji. Warunek, który pojawia się jedynie w korespondencji e-mailowej, jest niewiele wart po podpisaniu aktu, ponieważ umowa i akt łącznie decydują o tym, co zostało sprzedane i na jakich warunkach. W przypadku, gdy ustalenia nie można rozstrzygnąć przed podpisaniem, wybór dotyczy warunku zawieszającego, korekty ceny, odszkodowania lub zatrzymania przez notariusza, a wybór jednej z tych czterech opcji zależy od tego, czy ryzyko jest wymierne i kto jest w stanie je najlepiej usunąć. Najczęstsze błędy w holenderskiej praktyce obrotu nieruchomościami zostały omówione w naszym artykule na temat jak unikać typowych pułapek w holenderskim prawie nieruchomości.
Wreszcie, należy zadbać o uczciwy harmonogram. Warunki finansowania wygasają, okresy namysłu trwają dni, a nie tygodnie, a gmina poproszona o zajęcie stanowiska w sprawie odmiennego sposobu użytkowania nie odpowie szybko. Badanie due diligence skrócone do kilku dni przed datą podpisania umowy prowadzi do ustaleń, na które nikt nie może zareagować, co jest bardziej kosztowne niż opóźnione zakończenie.
Law & More Reprezentuje kupujących, sprzedających, wynajmujących, najemców i deweloperów w sprawach dotyczących nieruchomości w Holandii, od badania tytułu własności i planowania, przez umowę kupna, po spory dotyczące wad, umów najmu i warunków dzierżawy. Jeśli przygotowujesz transakcję lub znalazłeś coś w rejestrach, czego nie możesz umieścić, skontaktuj się z nami. zespół prawa nieruchomości in Eindhoven or Amsterdam.