2021 to rok, w którym kilka rzeczy ulegnie zmianie w zakresie ustawodawstwa i regulacji. Dotyczy to również podatku transferowego. W dniu 12 listopada 2020 roku Izba Reprezentantów zatwierdziła projekt korekty podatku transferowego. Celem tej ustawy jest poprawa pozycji starterów na rynku mieszkaniowym w stosunku do inwestorów, ponieważ inwestorzy często zbyt szybko kupują dom, zwłaszcza w (większych) miastach. To sprawia, że początkującym coraz trudniej jest kupić dom. Na tym blogu możesz przeczytać, jakie zmiany będą obowiązywać w obu kategoriach od 1 stycznia 2021 r. I na co w rezultacie należy zwrócić uwagę.
Dwa środki
Aby zrealizować opisany powyżej cel ustawy, wprowadzone zostaną dwie zmiany, a przynajmniej działania, w zakresie podatku transferowego od 2021 roku. Oczekuje się, że zwiększy to liczbę transakcji mieszkaniowych nabywców początkowych oraz zmniejszyć liczbę transakcji mieszkaniowych dokonywanych przez inwestorów.
Pierwszy środek w tym kontekście dotyczy starterów i, krótko mówiąc, obejmuje zwolnienie z podatku transferowego. Innymi słowy, początkujący nie muszą już płacić podatku transferowego od 1 stycznia 2021 roku, dzięki czemu zakup domu staje się dla nich dużo tańszy. W wyniku zwolnienia całkowite koszty związane z zakupem domu, w zależności od wzrostu wartości mieszkań, rzeczywiście spadną. Uwaga: zwolnienie jest jednorazowe, a cena domu nie może przekroczyć 400,000 1 EUR od 2021 kwietnia 1 r. Ponadto zwolnienie ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przeniesienie własności następuje u notariusza w dniu 2021 kwietnia XNUMX r. Lub później. Styczeń XNUMX i moment podpisania umowy kupna nie jest decydujący.
Drugi środek dotyczy inwestorów i oznacza, że ich nabycie będzie opodatkowane według wyższej ogólnej stawki od 1 stycznia 2021 r. Stawka ta wzrośnie z 6% do 8% we wspomnianym dniu. W przeciwieństwie do starterów zakup domu staje się zatem dla inwestorów droższy. Dla nich łączne koszty związane z zakupem domu wzrosną w wyniku wzrostu stawki podatku od sprzedaży. Nawiasem mówiąc, stawka ta nie tylko opodatkowuje nabycie niemieszkaniowych, w tym lokali użytkowych, ale także nabywanie mieszkań, które nie będą używane lub będą używane jako główne miejsce zamieszkania. W tym kontekście, zgodnie z uzasadnieniem do projektu ustawy o korektę podatku transferowego, weźmy pod uwagę na przykład dom wakacyjny, dom, który rodzice kupują dla swojego dziecka oraz domy, które nie są kupowane przez osoby fizyczne, ale osoby takie jak spółdzielnie mieszkaniowe.
Starter czy inwestor?
Ale o jakiej mierze należy pamiętać? Innymi słowy, jesteś początkującym czy inwestorem? Za punkt wyjścia do udzielenia odpowiedzi na to pytanie można przyjąć fakt, że ktoś po raz pierwszy wchodzi na rynek mieszkań zajmowanych przez właściciela i nigdy wcześniej nie kupił mieszkania. Jednak kto kwalifikuje się do zwolnienia startowego i kogo dotyczy podwyższenie stawki podatku obrotowego, nie jest określany na podstawie tego kryterium. W przypadku zwolnienia nie ma znaczenia, czy jako kupujący posiadaliście już dom. Innymi słowy, dom nie musi być pierwszym domem zajmowanym przez właściciela, aby kwalifikować się do zwolnienia.
Rachunek za korektę podatku transferowego wykorzystuje zupełnie inny punkt wyjścia. To, czy możesz zostać sklasyfikowany jako starter, a tym samym mieć szansę na zwolnienie ze startera, zależy od trzech łącznych kryteriów. Kryteria są następujące:
- Wiek nabywcy. Aby zostać uznanym za startera, musisz mieć od 18 do 35 lat. W rachunku przyjęto górną granicę wynoszącą 35, ponieważ dochodzenie AFM wykazało, że przeciętnie trudniej jest ponosić koszty nabywcy w wieku poniżej 35 lat. Ponadto w przypadku stosowania zwolnienia z dolną granicą 18 lat obowiązuje wymóg wieku. Celem tej dolnej granicy jest zapobieżenie niewłaściwemu wykorzystaniu zwolnienia starterów: przedstawiciele ustawowi nie mogą skorzystać ze zwolnienia przy zakupie domu na rzecz małoletniego dziecka. Ponadto ograniczenia wiekowe muszą być stosowane dla każdego nabywcy, nawet w przypadku, gdy jeden dom zostaje nabyty wspólnie przez kilku nabywców. Jeżeli jeden z nabywców ma więcej niż 15 lat, do tego nabywcy stosuje się następującą zasadę: brak wyłączeń z jego strony.
- Jednostka przejmująca nie stosowała wcześniej tego zwolnienia. Jak wspomniano, zwolnienie dla starterów można wykorzystać tylko raz. Aby mieć pewność, że ta zasada nie zostanie naruszona, musisz wyraźnie, stanowczo i bez zastrzeżeń na piśmie oświadczyć, że nie stosowałeś wcześniej zwolnienia związanego z uruchomieniem. To pisemne oświadczenie należy następnie złożyć u notariusza w celu skorzystania ze zwolnienia z podatku transferowego. Co do zasady notariusz może powoływać się na to pisemne oświadczenie, chyba że wiedział, że zostało ono złożone nieprawidłowo. Jeśli później okaże się, że jako nabywca wcześniej zastosowałeś zwolnienie pomimo wydanego oświadczenia, zostanie przeprowadzona dodatkowa ocena.
- Korzystanie z domu przez nabywcę do celów innych niż czasowe jako główne miejsce zamieszkania. Innymi słowy, zakres zwolnienia starterów jest ograniczony do nabywców, którzy faktycznie będą mieszkać w domu. W związku z tym warunkiem jest również konieczne, abyś jako nabywca oświadczył na piśmie wyraźnie, stanowczo i bez zastrzeżeń, że dom będzie używany do celów innych niż czasowe i jako główne miejsce zamieszkania, a także złożył pisemne oświadczenie do notariusz cywilny przed nabyciem, jeżeli nabycie odbywa się za jego pośrednictwem. Okresowe użytkowanie oznacza na przykład wynajem domu lub jego używanie jako domu wakacyjnego. Natomiast główne miejsce zamieszkania obejmuje rejestrację w zborze i budowanie tam życia (w tym zajęcia sportowe, szkoła, miejsce kultu, opieka nad dziećmi, przyjaciele, rodzina). Jeśli jako agent rozliczeniowy nie zamierzasz używać nowego domu jako głównego miejsca zamieszkania lub tylko tymczasowo od 1 stycznia 2021 r., Nadal będziesz podlegać opodatkowaniu według ogólnej stawki 8%.
Ocena tych kryteriów, a tym samym odpowiedź na pytanie, czy kwalifikujesz się do skorzystania ze zwolnienia, następuje w momencie nabycia domu. Mówiąc dokładniej, jest to moment, w którym akt sprzedaży zostaje sporządzony u notariusza. Bezpośrednio przed zawarciem aktu notarialnego należy również złożyć notariuszowi pisemne oświadczenie dotyczące drugiego i trzeciego warunku. Moment podpisania umowy kupna-sprzedaży nie ma znaczenia dla wydania pisemnego oświadczenia, podobnie jak dla uzyskania zwolnienia dla starterów.
Zakup domu to ważny krok zarówno dla początkującego, jak i inwestora. Chcesz wiedzieć, do której kategorii należysz i jakie działania musisz wziąć pod uwagę od 2021 roku? A może potrzebujesz pomocy przy składaniu oświadczenia wymaganego do zwolnienia? Następnie skontaktuj się Law & More. Nasi prawnicy są ekspertami w zakresie nieruchomości i prawa umów i chętnie służą pomocą i radą. Nasi prawnicy z przyjemnością pomogą Ci również w procesie kontrolnym, na przykład przy sporządzaniu lub sprawdzaniu umowy kupna.