Jak kryzys koronawirusa wpływa na umowy najmu powierzchni biznesowych?
Cały świat przeżywa obecnie kryzys na niewyobrażalną skalę. Oznacza to, że rządy muszą również podjąć nadzwyczajne środki. Szkody, które ta sytuacja spowodowała i będzie nadal powodować, mogą być ogromne. Faktem jest, że obecnie nikt nie jest w stanie ocenić skali kryzysu ani czasu jego trwania. Niezależnie od sytuacji umowy najmu lokali handlowych nadal obowiązują. Rodzi to kilka pytań. W tym artykule chcielibyśmy odpowiedzieć na kilka pytań, które mogą pojawić się z najemcami lub właścicielami lokali biznesowych.
Płatność czynszu
Czy nadal musisz płacić czynsz? Odpowiedź na to pytanie zależy od okoliczności sprawy. W każdym razie należy rozróżnić dwie sytuacje. Po pierwsze, lokale biznesowe, które nie mogą być dłużej wykorzystywane do celów biznesowych, takie jak restauracje i kawiarnie. Po drugie, istnieją sklepy, które mogą być nadal otwarte, ale które same decydują się zamknąć drzwi.
Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu na podstawie umowy najmu. Jeśli tak się nie stanie, jest to naruszenie umowy. Teraz pojawia się pytanie, czy może istnieć siła wyższa? Być może w umowie najmu są ustalenia dotyczące okoliczności, w których siła wyższa może mieć zastosowanie. Jeśli nie, prawo dotyczy. Prawo stanowi, że siła wyższa ma miejsce, jeśli najemca nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za nieprzestrzeganie; innymi słowy, to nie jest wina najemcy, że nie może zapłacić czynszu.
Nie jest jasne, czy niewypełnienie zobowiązań z powodu koronawirusa skutkuje siłą wyższą. Ponieważ nie ma precedensu, trudno jest ocenić, jaki będzie wynik w tym przypadku. Rolę odgrywa jednak często stosowana umowa ROZ (Real Estate Council) w tego typu stosunkach najmu. W tej umowie roszczenie o obniżenie czynszu jest standardowo wykluczone. Pytanie brzmi, czy wynajmujący może rozsądnie utrzymać ten punkt widzenia w obecnej sytuacji.
Jeśli najemca zdecyduje się zamknąć swój sklep, sytuacja będzie inna. Jednak obecnie nie ma takiego obowiązku, w rzeczywistości jest mniej odwiedzających, a tym samym mniej zysków. Pytanie brzmi, czy okoliczność powinna być całkowicie na koszt najemcy. Nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ każda sytuacja jest inna. Należy to ocenić indywidualnie dla każdego przypadku.
Nieoczekiwane okoliczności
Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą powoływać się na nieprzewidziane okoliczności. Zasadniczo kryzys gospodarczy jest rozliczany w imieniu przedsiębiorcy, chociaż w większości przypadków może być inaczej z powodu kryzysu koronawirusa. Można również wziąć pod uwagę środki wdrożone przez rząd. Roszczenie oparte na nieprzewidzianych okolicznościach daje możliwość zmiany lub unieważnienia umowy najmu przez sąd.
Jest to możliwe w przypadku, gdy najemca nie może być już racjonalnie zobowiązany do kontynuowania umowy. Zgodnie z historią parlamentarną sędzia musi działać wstrzemięźliwie w tej sprawie. Obecnie znajdujemy się również w sytuacji, w której sądy są również zamknięte: dlatego nie będzie łatwo szybko uzyskać wyrok.
Niedobór wynajmowanej nieruchomości
Najemca może żądać obniżenia czynszu lub odszkodowania w przypadku niedociągnięcia. Niedobór stanu nieruchomości lub jakikolwiek inny stan skutkuje brakiem korzystania z najmu, do którego najemca był uprawniony na początku umowy najmu. Na przykład niedociągnięciem mogą być: wady konstrukcyjne, przeciekający dach, pleśń i brak możliwości uzyskania pozwolenia na eksploatację z powodu braku wyjścia awaryjnego.
Sądy zazwyczaj nie są chętne do orzekania, że istnieje okoliczność, która musi być na rachunek wynajmującego. W każdym razie, słaba działalność z powodu braku publiczności nie jest okolicznością, którą należy obciążyć wynajmującego. Jest to część ryzyka przedsiębiorczego. Rolę odgrywa również to, że w wielu przypadkach wynajęta nieruchomość nadal może być używana. Dlatego więcej restauracji dostarcza posiłki lub odbiera je osobiście jako alternatywę.
Obowiązek eksploatacji
Większość umów najmu lokali użytkowych obejmuje obowiązek operacyjny. Oznacza to, że najemca musi korzystać z wynajętego lokalu użytkowego. W szczególnych okolicznościach obowiązek wykorzystania może wynikać z prawa, ale nie zawsze tak jest. Prawie wszyscy właściciele lokali biznesowych i biurowych korzystają z modeli ROZ. Ogólne postanowienia związane z modelami ROZ stanowią, że najemca będzie korzystał z wynajmowanej powierzchni „skutecznie, całkowicie, właściwie i osobiście”. Oznacza to, że najemca podlega obowiązkowi operacyjnemu.
Jak dotąd w Holandii nie ma ogólnego środka rządowego nakazującego zamknięcie centrum handlowego lub powierzchni biurowej. Jednak rząd ogłosił, że wszystkie szkoły, lokale gastronomiczne, kluby sportowe i fitness, sauny, kluby seksu i kawiarnie powinny pozostać zamknięte w całym kraju do odwołania. Jeśli najemca jest zobowiązany na mocy zarządzenia rządu do zamknięcia wynajmowanej nieruchomości, nie będzie za to odpowiedzialny.
Jest to okoliczność, za którą, zgodnie z obecną sytuacją krajową, najemca nie powinien ponosić odpowiedzialności. Zgodnie z ogólnymi przepisami najemca jest również zobowiązany do przestrzegania instrukcji rządowych. Jako pracodawca jest również zobowiązany do zapewnienia bezpiecznego środowiska pracy. Obowiązek ten wynika z nienarażania pracowników na ryzyko zakażenia koronawirusem. W tych okolicznościach wynajmujący nie może zmusić najemcy do prowadzenia działalności.
Ze względu na opiekę zdrowotną personelu i / lub klientów widzimy, że sami najemcy również decydują się na dobrowolne zamknięcie dzierżawionej nieruchomości, nawet jeśli nie zostali poinstruowani przez rząd. W obecnych okolicznościach uważamy, że wynajmujący nie będą mogli złożyć wniosku o wypełnienie zobowiązania, zapłatę grzywien lub odszkodowania za szkody. W oparciu o racjonalność i uczciwość, a także obowiązek ograniczenia szkód ze strony najemcy w jak największym stopniu, trudno nam sobie wyobrazić, że wynajmujący sprzeciwi się (tymczasowemu) zamknięciu.
Różne wykorzystanie wynajętej nieruchomości
W tej chwili zakłady gastronomiczne są zamknięte. Nadal jednak można odbierać i dostarczać jedzenie. Jednak umowa najmu zapewnia w większości przypadków rygorystyczną politykę; co odróżnia odbiór od restauracji. W rezultacie najemca może działać niezgodnie z umową najmu i - być może - utracić grzywny.
W obecnej sytuacji każdy ma obowiązek jak najbardziej ograniczyć swoje szkody. Najemca dostosowuje się do funkcji odbioru / dostawy. W tych okolicznościach trudno jest uzasadnić obronę punktu widzenia, który jest sprzeczny z celem umownym. W rzeczywistości wynajmujący ma większe prawdopodobieństwo roszczenia wobec najemcy, jeśli najemca nie zrobi wszystkiego, co w jego mocy, aby utrzymać działalność firmy, aby móc zapłacić czynsz.
Podsumowanie
Innymi słowy, każdy jest zobowiązany do maksymalnego ograniczenia swoich szkód. Rząd ogłosił już daleko idące środki mające pomóc przedsiębiorcom i zmniejszyć ich presję finansową. Zaleca się wykorzystanie możliwości tych środków. Jeśli najemca odmówi, możesz uznać za trudne przeniesienie strat na właściciela. Dotyczy to również vice versa. Tymczasem politycy wezwali również właścicieli do ograniczenia czynszu w nadchodzącym okresie, aby ryzyko było podzielone.
Chociaż najemca i wynajmujący mają ze sobą stosunek umowny i zasadę „umowa to umowa”. Zalecamy rozmowę i rozważenie możliwości. Najemca i wynajmujący mogą się spotkać w tych wyjątkowych czasach. Podczas gdy najemca nie ma dochodów z powodu zamknięcia, wydatki wynajmującego również trwają. W interesie wszystkich leży, aby obie firmy przetrwały i przezwyciężyły ten kryzys.
W ten sposób najemca i wynajmujący mogą się zgodzić, że czynsz zostanie tymczasowo częściowo zapłacony, a niedobór zostanie nadrobiony, gdy lokale handlowe zostaną ponownie otwarte. Musimy sobie pomagać, gdzie to możliwe, a poza tym wynajmujący nie korzystają na bankrutujących najemcach. W końcu nowego najemcę niełatwo znaleźć w tych czasach. Bez względu na to, jakiego wyboru dokonasz, nie podejmuj pochopnych decyzji i pozwól nam doradzić Ci w kwestii możliwości.
Kontakt
Ponieważ obecna sytuacja jest tak nieprzewidywalna, możemy sobie wyobrazić, że może to wywołać wiele pytań. Bacznie śledzimy rozwój sytuacji i chętnie informujemy Cię o aktualnym stanie rzeczy. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tego artykułu, nie wahaj się skontaktować z prawnikami Law & More.