Eksmisja jest drastyczną procedurą zarówno dla najemcy, jak i właściciela. W końcu, po eksmisji, lokatorzy zmuszeni są opuścić wynajmowaną nieruchomość wraz z całym dobytkiem, ze wszystkimi daleko idącymi konsekwencjami. Wynajmujący nie może zatem po prostu kontynuować eksmisji, jeżeli najemca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu. Chociaż eksmisja nie jest wyraźnie regulowana przez prawo, do tej procedury mają zastosowanie surowe zasady.
Aby móc przystąpić do eksmisji, właściciel musi otrzymać nakaz eksmisji z sądu. To orzeczenie sądowe zawiera zgodę na eksmisję wynajmowanej nieruchomości w terminie określonym przez sąd. Jeżeli najemca nie zgadza się z nakazem eksmisji, najemca może odwołać się od tego nakazu sądowego. Wniesienie apelacji zwykle zawiesza skutek postanowienia sądu, a tym samym eksmisję, do czasu podjęcia decyzji przez sąd apelacyjny. Jeśli jednak sąd uzna nakaz eksmisji za wykonalny, odwołanie najemcy nie spowoduje zawieszenia, a wynajmujący może przystąpić do eksmisji. Taki bieg wydarzeń stwarza zagrożenie dla wynajmującego, jeśli sąd apelacyjny postanowi inaczej o eksmisji.
Zanim sąd wyda zgodę na eksmisję, wynajmujący musi rozwiązać umowę najmu. Właściciel może wypowiedzieć następujące metody:
Rozpuszczenie
W przypadku tego sposobu wypowiedzenia najemcy musi wystąpić niedociągnięcie najemcy w wypełnianiu jego zobowiązań wynikających z odpowiedniej umowy najmu, innymi słowy zwłoka. Dzieje się tak, jeśli na przykład najemca tworzy zaległości czynszowe lub powoduje bezprawne uciążliwości. Wady najemcy muszą być na tyle wystarczające, aby rozwiązanie umowy najmu było uzasadnione. Jeśli wynajmowana nieruchomość dotyczy lokalu mieszkalnego lub średniej wielkości powierzchni biznesowej, najemca będzie korzystał z ochrony w tym sensie, że rozwiązanie może nastąpić wyłącznie w drodze procedury sądowej.
Anulowanie
To jest inny sposób zakończenia. Wymogi, które właściciel musi spełnić w tym kontekście, zależą od rodzaju wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli wynajmowana nieruchomość dotyczy lokalu mieszkalnego lub średniej wielkości powierzchni biznesowej, najemca korzysta z ochrony w tym sensie, że anulowanie rezerwacji następuje tylko z kilku wyczerpujących przyczyn, o których mowa w art. 7: 274 i 7: 296 ustawy Holenderski Kodeks Cywilny. Jedną z przyczyn, na które można się powołać w obu przypadkach, jest np. Pilne osobiste korzystanie z wynajmowanej nieruchomości. Ponadto wynajmujący musi przestrzegać różnych innych formalności, takich jak terminy.
Czy wynajmowana powierzchnia jest inna niż powierzchnia mieszkalna lub średnia powierzchnia biznesowa, a mianowicie przestrzeń biznesowa 230a? W takim przypadku najemca nie korzysta z ochrony czynszowej, o której mowa powyżej, a wynajmujący może stosunkowo szybko i łatwo rozwiązać umowę najmu. Jednak w żaden sposób nie dotyczy to eksmisji. W końcu przysługuje najemcy tak zwanej powierzchni biznesowej 230a ochrona przed eksmisją zgodnie z art. 230a holenderskiego kodeksu cywilnego w tym sensie, że najemca może wnioskować o przedłużenie okresu eksmisji o maksymalnie jeden rok w ciągu dwóch miesięcy od pisemnego zawiadomienia o eksmisji. Taki wniosek można również złożyć lokatorowi, który opuścił lub opuścił wynajętą powierzchnię. Jeżeli najemca złoży wniosek o przedłużenie okresu eksmisji, ocena tego wniosku zostanie dokonana z zachowaniem równowagi interesów. Sąd uwzględni ten wniosek, jeżeli interesy najemcy zostaną poważnie uszkodzone przez eksmisję i musi przewyższyć interesy wynajmującego, aby móc korzystać z wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli sąd odrzuci wniosek, lokatorowi nie przysługuje odwołanie ani kasacja od tej decyzji. Różni się to tylko wtedy, gdy sąd niewłaściwie zastosował lub nie zastosował art. 230a holenderskiego kodeksu cywilnego.
Jeżeli wynajmujący prawidłowo wykonał wszystkie niezbędne kroki w postępowaniu eksmisyjnym, a sąd wyraża zgodę na eksmisję wynajmowanej nieruchomości, nie oznacza to, że wynajmujący może sam przeprowadzić eksmisję. Jeśli to zrobi, wynajmujący często będzie działał niezgodnie z prawem w stosunku do najemcy, aby w takim przypadku najemca mógł dochodzić odszkodowania. Zezwolenie sądu oznacza jedynie, że wynajmujący może eksmitować wynajmowaną nieruchomość. Oznacza to, że wynajmujący musi zatrudnić komornika do eksmisji. Komornik wyda również lokatorowi nakaz eksmisji, dając mu ostatnią szansę na opuszczenie wynajmowanej nieruchomości. Jeśli najemca tego nie zrobi, koszty faktycznej eksmisji poniesie najemca.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy prawnej w postępowaniu eksmisyjnym? Proszę się skontaktować Law & More. Nasi prawnicy są ekspertami w dziedzinie prawa najmu i chętnie udzielą porad i / lub pomocy w postępowaniu eksmisyjnym.