Umowa najmu ma różne aspekty. Ważnym aspektem jest wynajmujący i obowiązki, jakie ma wobec najemcy. Punktem wyjścia w odniesieniu do obowiązków wynajmującego jest „przyjemność, jakiej może oczekiwać najemca na podstawie umowy najmu”. Przecież obowiązki wynajmującego są ściśle związane z prawami najemcy. Konkretnie rzecz biorąc, ten punkt wyjścia oznacza dwa ważne obowiązki dla wynajmującego. Przede wszystkim obowiązek wynikający z art. 7: 203 BW do udostępnienia przedmiotu najemcy. Ponadto na wynajmującego spoczywa obowiązek alimentacyjny, czyli innymi słowy regulacja wad w art. 7: 204 holenderskiego kodeksu cywilnego. Co dokładnie oznaczają oba obowiązki wynajmującego, będzie omówione sukcesywnie na tym blogu.
Udostępnianie wynajmowanej nieruchomości
W odniesieniu do pierwszego podstawowego zobowiązania wynajmującego, artykuł 7: 203 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel jest zobowiązany do udostępnienia wynajmowanej nieruchomości najemcy i pozostawienia jej w zakresie niezbędnym do uzgodnionego użytkowania. Uzgodnione przeznaczenie dotyczy na przykład wynajmu:
- (niezależna lub niezależna) przestrzeń życiowa;
- przestrzeń biznesowa w znaczeniu powierzchni handlowej;
- inne powierzchnie biznesowe i biura opisane w art. 7: 203a BW
Ważne jest, aby w umowie najmu jasno opisać, jakie przeznaczenie zostało uzgodnione przez strony. Przecież odpowiedź na pytanie, czy wynajmujący wypełnił swój obowiązek, będzie zależała od tego, co strony opisały w umowie najmu co do przeznaczenia wynajmowanej nieruchomości. Dlatego ważne jest, aby w umowie najmu nie tylko wskazać przeznaczenie, a przynajmniej przeznaczenie, ale także dokładniej opisać, czego na jej podstawie może oczekiwać najemca. W tym kontekście dotyczy to np. Podstawowych udogodnień, które są niezbędne do korzystania z wynajmowanej nieruchomości w określony sposób. Na przykład w przypadku wykorzystania budynku jako powierzchni handlowej najemca może również określić dostępność lady, stałych półek lub ścianek działowych oraz zupełnie inne wymagania dotyczące wynajmowanej powierzchni, na przykład przeznaczonej na składowanie makulatury lub złomu. można ustawić w tym kontekście postawiony.
Obowiązek alimentacyjny (rozliczenie za zwłokę)
W kontekście drugiego głównego zobowiązania wynajmującego, art. 7: 206 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący jest zobowiązany do naprawy usterek. Co należy rozumieć przez wadę, zostało szerzej wyjaśnione w art. 7: 204 Kodeksu Cywilnego: wada jest stanem lub właściwością nieruchomości, w wyniku której nieruchomość nie może zapewnić najemcy przyjemności, jakiej może oczekiwać na podstawa umowy najmu. W tym przypadku, zdaniem Sądu Najwyższego, korzystanie z przyjemności obejmuje nie tylko stan wynajmowanej nieruchomości czy jej właściwości materialne. Inne okoliczności ograniczające przyjemność mogą również stanowić wadę w rozumieniu art. 7: 204 BW. W tym kontekście należy wziąć pod uwagę na przykład oczekiwaną dostępność, dostępność i wygląd wynajmowanej nieruchomości.
Mimo, że jest to pojęcie szerokie, obejmujące wszelkie okoliczności ograniczające zadowolenie najemcy, oczekiwania najemcy nie powinny przekraczać oczekiwań przeciętnego najemcy. Innymi słowy, oznacza to, że najemca nie może oczekiwać więcej niż dobrze utrzymanej nieruchomości. Ponadto, zgodnie z orzecznictwem, różne kategorie wynajmowanych obiektów będą miały własne oczekiwania.
W każdym przypadku nie ma żadnej wady, jeśli przedmiot najmu nie zapewnia najemcy oczekiwanej przyjemności w wyniku:
- okoliczność, którą można przypisać najemcy na podstawie winy lub ryzyka. Na przykład drobne wady w wynajmowanej nieruchomości ze względu na prawny rozkład ryzyka obciążają najemcę.
- Okoliczność dotycząca najemcy osobiście. Może to na przykład obejmować bardzo niską granicę tolerancji w odniesieniu do normalnych odgłosów życia innych lokatorów.
- Rzeczywiste zakłócenia ze strony osób trzecich, takie jak hałas drogowy lub uciążliwy hałas z tarasu obok wynajmowanej nieruchomości.
- Twierdzenie bez rzeczywistego zakłócenia, czyli sytuacja, w której np. Sąsiad najemcy rości sobie jedynie prawo do przejścia przez ogród najemcy, bez faktycznego korzystania z niego.
Sankcje w przypadku naruszenia podstawowych obowiązków przez wynajmującego
Jeżeli właściciel nie jest w stanie udostępnić wynajmowanej nieruchomości na czas, w całości lub w ogóle, to po stronie wynajmującego występuje niedociągnięcie. To samo dotyczy przypadku wady. W obu przypadkach wada pociąga za sobą sankcje dla wynajmującego i daje najemcy szereg uprawnień w tym kontekście, takich jak roszczenie o:
- Zobowiązania. Najemca może wówczas zażądać od wynajmującego terminowego udostępnienia wynajmowanej nieruchomości w całości lub w ogóle lub usunięcia wady. Dopóki jednak najemca nie wymaga od wynajmującego naprawy, właściciel nie może naprawić wady. Jeżeli jednak środek zaradczy jest niemożliwy lub nieuzasadniony, leasingodawca nie musi tego robić. Jeżeli natomiast wynajmujący odmówi naprawy lub nie zrobi tego w terminie, najemca może samodzielnie usunąć wadę i odliczyć jej koszty od czynszu.
- Obniżka czynszu. Jest to alternatywa dla najemcy w przypadku, gdy wynajmowana nieruchomość nie jest udostępniona w terminie lub w całości przez wynajmującego lub jeśli występuje wada. O obniżenie czynszu należy wystąpić do sądu lub komisji ds. Wyceny czynszu. Roszczenie należy złożyć w ciągu 6 miesięcy od zgłoszenia przez najemcę wady wynajmującemu. Od tego momentu obowiązuje również obniżka czynszu. Jeśli jednak najemca dopuści do upływu tego terminu, jego prawo do obniżenia czynszu ulegnie zmniejszeniu, ale nie wygaśnie.
- Rozwiązanie umowy najmu, jeśli brak czynszu całkowicie uniemożliwia korzystanie z mieszkania. Jeżeli wada, której wynajmujący nie musi usuwać, na przykład dlatego, że naprawa jest niemożliwa lub wymaga wydatków, których nie można racjonalnie oczekiwać od niego w danych okolicznościach, ale sprawia, że przyjemność, której najemca mógł oczekiwać, jest całkowicie niemożliwa, zarówno najemca, jak i leasingodawca rozwiązuje umowę najmu. W obu przypadkach można tego dokonać w drodze pozasądowego oświadczenia. Często jednak nie wszystkie strony zgadzają się na rozwiązanie, tak więc postępowanie sądowe nadal musi być kontynuowane.
- Odszkodowanie. Roszczenie to przysługuje najemcy tylko wtedy, gdy niedociągnięcie, takie jak obecność wady, można przypisać wynajmującemu. Dzieje się tak na przykład w przypadku, gdy wada powstała po zawarciu umowy najmu i można ją przypisać leasingodawcy, na przykład dlatego, że nie wykonał on wystarczającej konserwacji wynajmowanej nieruchomości. Ale także, gdyby jakaś wada istniała już w chwili zawarcia umowy najmu, a wynajmujący był tego świadomy w tym czasie, powinien był o tym wiedzieć lub poinformować najemcę, że wynajmowana nieruchomość nie ma wady.
Czy jako najemca lub właściciel jest zaangażowany w spór dotyczący tego, czy wynajmujący spełnia warunki? A może chcesz dowiedzieć się więcej na przykład o nałożeniu sankcji na wynajmującego? Następnie skontaktuj się Law & More. Nasz prawnicy zajmujący się nieruchomościami są ekspertami w zakresie prawa najmu i chętnie służą pomocą lub poradą prawną. Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy właścicielem, o godz Law & More podchodzimy indywidualnie i razem z Tobą przeanalizujemy Twoją sytuację i określimy (kontynuację) strategii.