Ochrona czynszu

Wynajmując mieszkanie w Holandii, automatycznie przysługuje Ci ochrona czynszu. To samo dotyczy współlokatorów i podnajemców. Zasadniczo ochrona czynszu obejmuje dwa aspekty: ochronę ceny najmu i ochronę czynszu przed rozwiązaniem umowy najmu w tym sensie, że właściciel nie może po prostu wypowiedzieć umowy najmu. O ile oba aspekty ochrony czynszu dotyczą lokatorów lokali socjalnych, nie dotyczy to lokatorów mieszkań w wolnym sektorze. O jaką ochronę najmu chodzi, kiedy i na czym dokładnie polega ochrona ceny najmu lub ochrona najmu w kontekście wypowiedzenia najmu, omówiono na tym blogu. Ale najpierw na tym blogu omówiono stan zwany przestrzenią mieszkalną w ramach ogólnego stosowania ochrony najmu.

Powierzchnia

Aby zastosować przepisy prawne dotyczące ochrony czynszu, musi to być przede wszystkim kwestia przestrzeni życiowej. Zgodnie z art. 7: 233 holenderskiego kodeksu cywilnego przestrzeń życiową należy rozumieć jako nieruchomość budowlaną, o ile jest ona wynajmowana jako samodzielny lub niezależny dom, przyczepa kempingowa lub stoisko przeznaczone na pobyt stały. Nie ma zatem dalszych rozróżnień między lokatorami niezależnych lub niezależnych lokali mieszkalnych do celów ochrony czynszu.

Pojęcie przestrzeni życiowej obejmuje również nieruchome przynależności, czyli obiekty, które ze swej natury są nierozerwalnie związane z domem, przyczepą kempingową lub parcelą lub stanowią ich część na mocy umowy najmu. W zespole mieszkań może to być np. Klatka schodowa, galerie i korytarze oraz instalacje centralne, jeżeli są wyznaczone kontraktem jako przestrzenie niemające charakteru publicznego.

Nie ma jednak przestrzeni życiowej w rozumieniu sekcji 7: 233 holenderskiego kodeksu cywilnego, jeśli dotyczy:

• krótkoterminowe wykorzystanie przestrzeni życiowej; czy tak jest, określa się na podstawie charakteru użytkowania, na przykład jako dom wakacyjny lub dom wymiany. W tym sensie krótki czas trwania odnosi się zatem do użycia, a nie do uzgodnionego czasu;
• zależna przestrzeń życiowa; tak jest w przypadku wynajmu domu wraz z powierzchnią komercyjną; w takim przypadku dom jest częścią wynajmowanej powierzchni biznesowej, więc nie mają do niego zastosowania warunki mieszkaniowe, ale przepisy dotyczące powierzchni biznesowej;
• łódź mieszkalna; jest to zjawisko, które nie odpowiada definicji prawnej z artykułu 7: 233 holenderskiego kodeksu cywilnego. Takiego domu nie można zwykle uznać za nieruchomość, ponieważ nie ma trwałego związku z ziemią lub brzegiem.

Ochrona ceny wynajmu

W przypadku spełnienia opisanego powyżej warunku powierzchni mieszkalnej najemca będzie mógł przede wszystkim korzystać z ochrony ceny najmu. W takim przypadku obowiązują następujące punkty początkowe:

• stosunek między jakością, w tym lokalizacją wynajmowanego mieszkania, a czynszem, który należy za nie zapłacić, musi być rozsądny;
• najemca ma w każdej chwili możliwość poddania się ocenie wstępnej ceny najmu przez Komisję ds. Wynajmu; jest to możliwe tylko w ciągu 6 miesięcy od rozpoczęcia najmu; decyzja Komisji ds. Czynszów jest wiążąca, ale nadal można ją skierować do Sądu Okręgowego w celu rozpatrzenia;
• właściciel nie może kontynuować nieograniczonego wzrostu czynszu; W przypadku podwyżki czynszu obowiązują określone limity prawne, takie jak maksymalny procent podwyżki czynszu określony przez Ministra;
• ustawowe przepisy dotyczące ochrony czynszu są bezwzględnie obowiązujące, tj. wynajmujący nie może od nich odstąpić w umowie najmu ze szkodą dla najemcy.

Nawiasem mówiąc, podane zasady dotyczą tylko najemcy mieszkania socjalnego. Jest to przestrzeń życiowa należąca do regulowanego sektora najmu i dlatego należy ją odróżnić od powierzchni mieszkalnej należącej do zliberalizowanego lub bezpłatnego sektora wynajmu. W przypadku zliberalizowanych lub bezpłatnych mieszkań czynsz jest tak wysoki, że najemca nie kwalifikuje się już do dopłaty do czynszu, a zatem nie podlega ochronie prawnej. Granica między mieszkaniem zliberalizowanym a mieszkaniem socjalnym przebiega w przybliżeniu przy cenie najmu około 752 euro miesięcznie. Jeżeli uzgodniona cena najmu przekracza tę kwotę, najemca nie może już powoływać się na opisane powyżej zasady, gdyż dotyczy to wówczas czynszu za zliberalizowane mieszkanie.

Ochrona czynszu przed wypowiedzeniem umowy najmu

Jednak w przypadku zastosowania drugiego aspektu ochrony czynszu nie ma rozróżnienia między lokatorami mieszkań socjalnych a zliberalizowanymi. Innymi słowy, oznacza to, że każdy najemca powierzchni mieszkalnej jest w dużej mierze i automatycznie chroniony przed wypowiedzeniem umowy najmu w tym sensie, że właściciel nie może po prostu wypowiedzieć umowy najmu. W tym kontekście najemca jest szczególnie chroniony, ponieważ:

• wypowiedzenie przez wynajmującego nie powoduje wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z art. 7: 272 holenderskiego kodeksu cywilnego; Zasadniczo do wynajmującego należy najpierw próba wypowiedzenia umowy najmu za obopólną zgodą. Jeśli to nie zadziała, a najemca nie zgodzi się na wypowiedzenie, wypowiedzenie przez wynajmującego w rzeczywistości nie oznacza rozwiązania umowy najmu. Oznacza to, że umowa najmu trwa normalnie, a wynajmujący musi wystąpić z powództwem o wypowiedzenie umowy najmu do sądu rejonowego. W takim przypadku umowa najmu nie wygaśnie, dopóki sąd nie podejmie nieodwołalnej decyzji w sprawie roszczenia właściciela o wypowiedzenie.
• W związku z art. 7: 271 holenderskiego kodeksu cywilnego wynajmujący musi podać powód wypowiedzenia; jeżeli wynajmujący zamierza wypowiedzieć umowę najmu, musi dopełnić formalności przewidzianych w artykule Kodeksu Cywilnego. Oprócz okresu wypowiedzenia ważną formalnością w tym kontekście jest podstawa do wypowiedzenia. Wynajmujący musi zatem wskazać jedną z podstaw wypowiedzenia w swoim wypowiedzeniu, zgodnie z artykułem 7: 274 paragraf 1 holenderskiego kodeksu cywilnego:

1. najemca nie zachowywał się jak dobry lokator
2. dotyczy czynszu na czas oznaczony
3. wynajmujący pilnie potrzebuje wynajmowanego mieszkania na własny użytek
4. najemca nie zgadza się na rozsądną ofertę zawarcia nowej umowy najmu
5. Wynajmujący chce na wynajmowanej powierzchni zrealizować zagospodarowanie terenu zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego
6. interesy wynajmującego związane z wypowiedzeniem najmu przeważają nad interesami najemcy w kontynuacji najmu (w przypadku najmu wynajmującego)

• umowa najmu może zostać wypowiedziana tylko przez sędziego z powodów określonych w artykule 7: 274 paragraf 1 holenderskiego kodeksu cywilnego; Powyższe przesłanki są wyczerpujące: to znaczy w przypadku toczącego się postępowania przed sądem rozwiązanie umowy najmu z innych powodów nie jest możliwe. W przypadku zaistnienia jednej z wyżej wymienionych przyczyn sąd musi również uwzględnić roszczenie najemcy o wypowiedzenie. W takim przypadku nie ma więc miejsca na (dalsze) wyważenie interesów. Jednak w tym punkcie obowiązuje wyjątek w odniesieniu do podstawy wypowiedzenia w przypadku pilnego użytku osobistego. Kiedy roszczenie zostanie uwzględnione, sąd określi również czas eksmisji. Jeśli jednak wniosek wynajmującego o wypowiedzenie zostanie odrzucony, stosowna umowa nie może zostać przez niego ponownie wypowiedziana przez trzy lata.

Ustawa o ruchu na rynku najmu

Wcześniej ochrona czynszu była w praktyce przedmiotem wielu krytyki: ochrona czynszu poszłaby za daleko i jest więcej właścicieli domów, którzy chcieliby wynająć dom, gdyby ochrona czynszu nie była tak rygorystyczna. Ustawodawca okazał się wrażliwy na tę krytykę. Z tego powodu ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie tej ustawy od 1 lipca 2016 r., Czyli ustawy o przenoszeniu na rynku najmu. Wraz z tym nowym prawem ochrona najemcy stała się mniej surowa. W kontekście tej ustawy najważniejsze zmiany to:

• w przypadku umów najmu dotyczących niezależnej powierzchni mieszkalnej na okres do dwóch lat oraz umów najmu dotyczących niezależnej powierzchni mieszkalnej na okres do pięciu lat, właścicielowi umożliwiono wynajem bez ochrony czynszu. Oznacza to, że umowa najmu wygasa z mocy prawa po ustalonym terminie i nie musi być wypowiedziana przez wynajmującego jak wcześniej.
• wraz z wprowadzeniem umów dla grup docelowych ułatwiono również wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu mieszkań przeznaczonych dla określonej grupy docelowej, np. studentów. Jeśli najemca nie należy już do określonej grupy docelowej i na przykład nie może być już uważany za studenta, wynajmujący będzie mógł łatwiej i szybciej przystąpić do rozwiązania umowy z powodu pilnego użytku osobistego.

Jesteś najemcą i chcesz wiedzieć, do jakiej ochrony najmu kwalifikujesz się? Jesteś wynajmującym, który chce wypowiedzieć umowę najmu? A może masz inne pytania dotyczące tego bloga? Następnie skontaktuj się Law & More. Nasi prawnicy są ekspertami w zakresie prawa najmu i chętnie służą radą. Mogą również udzielić pomocy prawnej, jeśli spór dotyczący wynajmu doprowadzi do postępowania sądowego.