Cały świat przeżywa obecnie kryzys na niewyobrażalną skalę. Oznacza to, że rządy muszą również podjąć nadzwyczajne środki. Szkody, które ta sytuacja spowodowała i będzie nadal powodować, mogą być ogromne. Faktem jest, że obecnie nikt nie jest w stanie ocenić skali kryzysu ani czasu jego trwania. Niezależnie od sytuacji umowy najmu lokali handlowych nadal obowiązują. Rodzi to kilka pytań. W tym artykule chcielibyśmy odpowiedzieć na kilka pytań, które mogą pojawić się z najemcami lub właścicielami lokali biznesowych.
Płatność czynszu
Czy nadal musisz płacić czynsz? Odpowiedź na to pytanie zależy od okoliczności sprawy. W każdym razie należy rozróżnić dwie sytuacje. Po pierwsze, lokale biznesowe, które nie mogą być dłużej wykorzystywane do celów biznesowych, takie jak restauracje i kawiarnie. Po drugie, istnieją sklepy, które mogą być nadal otwarte, ale które same decydują się zamknąć drzwi.
Najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu na podstawie umowy najmu. Jeśli tak się nie stanie, oznacza to naruszenie umowy. Teraz pojawia się pytanie, czy może wystąpić siła wyższa? Być może w umowie najmu istnieją porozumienia dotyczące okoliczności, w których może wystąpić siła wyższa. Jeśli nie, zastosowanie ma prawo. Prawo stanowi, że najemca nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za niezgodność; innymi słowy, to nie wina najemcy, że nie może zapłacić czynszu. Nie jest jasne, czy niespełnienie obowiązków z powodu koronawirusa powoduje siłę wyższą. Ponieważ nie ma w tym precedensu, trudno jest ocenić, jaki będzie wynik w tym przypadku. Istotną rolę odgrywa jednak często używana umowa ROZ (Real Estate Council) w tego rodzaju stosunku najmu. W niniejszej umowie roszczenie o obniżenie czynszu jest standardowo wyłączone. Pytanie brzmi, czy właściciel może rozsądnie utrzymać ten punkt widzenia w obecnej sytuacji.
Jeśli najemca zdecyduje się zamknąć swój sklep, sytuacja będzie inna. Jednak obecnie nie ma takiego obowiązku, w rzeczywistości jest mniej odwiedzających, a tym samym mniej zysków. Pytanie brzmi, czy okoliczność powinna być całkowicie na koszt najemcy. Nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ każda sytuacja jest inna. Należy to ocenić indywidualnie dla każdego przypadku.
Nieoczekiwane okoliczności
Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą powołać się na nieprzewidziane okoliczności. Ogólnie rzecz biorąc, kryzys gospodarczy ponosi odpowiedzialność w imieniu przedsiębiorcy, chociaż w większości przypadków może być inaczej z powodu kryzysu koronowego. Można również wziąć pod uwagę środki wdrożone przez rząd. Roszczenie oparte na nieprzewidzianych okolicznościach daje możliwość zmiany lub unieważnienia umowy najmu przez sąd. Jest to możliwe w przypadku, gdy najemca nie może być dłużej utrzymywany w sposób racjonalny do kontynuacji umowy. Według historii parlamentu sędzia musi zachować powściągliwość w tej sprawie. Jesteśmy również w sytuacji, w której sądy są również zamknięte: dlatego szybkie uzyskanie wyroku nie będzie łatwe.
Niedobór wynajmowanej nieruchomości
Najemca może domagać się obniżenia czynszu lub rekompensaty w przypadku niedociągnięcia. Wadliwy stan nieruchomości lub jakikolwiek inny warunek powoduje, że najemca nie był uprawniony do najmu na początku umowy najmu. Na przykład wadą mogą być: wady konstrukcyjne, nieszczelny dach, pleśń i niemożność uzyskania pozwolenia na eksploatację z powodu braku wyjścia awaryjnego. Sądy na ogół nie są skłonne oceniać, że istnieją okoliczności, które muszą wynikać z winy właściciela. W każdym razie słaba działalność z powodu braku publicznego nie jest okolicznością, którą należy obciążyć właściciela. Jest to część ryzyka związanego z przedsiębiorczością. Istotną rolę odgrywa również to, że w wielu przypadkach wynajmowana nieruchomość może być nadal używana. Dlatego więcej restauracji dostarcza lub odbiera posiłki jako alternatywę.
Obowiązek eksploatacji
Większość umów najmu lokali użytkowych obejmuje obowiązek operacyjny. Oznacza to, że najemca musi korzystać z wynajętego lokalu użytkowego. W szczególnych okolicznościach obowiązek wykorzystania może wynikać z prawa, ale nie zawsze tak jest. Prawie wszyscy właściciele lokali biznesowych i biurowych korzystają z modeli ROZ. Ogólne postanowienia związane z modelami ROZ stanowią, że najemca będzie korzystał z wynajmowanej powierzchni „skutecznie, całkowicie, właściwie i osobiście”. Oznacza to, że najemca podlega obowiązkowi operacyjnemu.
Do tej pory w Holandii nie ma środków rządowych nakazujących zamknięcie centrum handlowego lub powierzchni biurowej. Jednak rząd ogłosił, że wszystkie szkoły, zakłady gastronomiczne, kluby sportowe i fitness, sauny, sex kluby i kawiarnie powinny pozostać zamknięte w całym kraju do odwołania. Jeżeli najemca jest zobowiązany na mocy zarządzenia rządu do zamknięcia wynajmowanej nieruchomości, najemca nie ponosi za to odpowiedzialności. Jest to okoliczność, która zgodnie z obecną sytuacją krajową najemca nie powinien być pociągany do odpowiedzialności. Zgodnie z przepisami ogólnymi najemca jest również zobowiązany do przestrzegania instrukcji rządowych. Jako pracodawca jest również zobowiązany do zapewnienia bezpiecznego środowiska pracy. Obowiązek ten wynika z tego, że nie naraża się pracowników na ryzyko zanieczyszczenia koronawirusem. W tych okolicznościach wynajmujący nie może zmusić najemcy do działania.
Ze względu na opiekę zdrowotną personelu i / lub klientów widzimy, że sami najemcy również decydują się na dobrowolne zamknięcie dzierżawionej nieruchomości, nawet jeśli nie zostali poinstruowani przez rząd. W obecnych okolicznościach uważamy, że wynajmujący nie będą mogli złożyć wniosku o wypełnienie zobowiązania, zapłatę grzywien lub odszkodowania za szkody. W oparciu o racjonalność i uczciwość, a także obowiązek ograniczenia szkód ze strony najemcy w jak największym stopniu, trudno nam sobie wyobrazić, że wynajmujący sprzeciwi się (tymczasowemu) zamknięciu.
Różne wykorzystanie wynajętej nieruchomości
W tej chwili zakłady gastronomiczne są zamknięte. Nadal jednak można odbierać i dostarczać jedzenie. Jednak umowa najmu zapewnia w większości przypadków rygorystyczną politykę; co odróżnia odbiór od restauracji. W rezultacie najemca może działać niezgodnie z umową najmu i - być może - utracić grzywny.
W obecnej sytuacji każdy ma obowiązek jak najbardziej ograniczyć swoje szkody. Najemca dostosowuje się do funkcji odbioru / dostawy. W tych okolicznościach trudno jest uzasadnić obronę punktu widzenia, który jest sprzeczny z celem umownym. W rzeczywistości wynajmujący ma większe prawdopodobieństwo roszczenia wobec najemcy, jeśli najemca nie zrobi wszystkiego, co w jego mocy, aby utrzymać działalność firmy, aby móc zapłacić czynsz.
Wnioski
Innymi słowy, każdy jest zobowiązany do maksymalnego ograniczenia swoich szkód. Rząd ogłosił już daleko idące środki mające pomóc przedsiębiorcom i zmniejszyć ich presję finansową. Zaleca się wykorzystanie możliwości tych środków. Jeśli najemca odmówi, możesz uznać za trudne przeniesienie strat na właściciela. Dotyczy to również vice versa. Tymczasem politycy wezwali również właścicieli do ograniczenia czynszu w nadchodzącym okresie, aby ryzyko było podzielone.
Chociaż najemca i wynajmujący są ze sobą związani umową, a zasada „umowa jest umową”. Zalecamy rozmowę ze sobą i spojrzenie na możliwości. Najemca i wynajmujący mogą spotkać się w tych wyjątkowych czasach. Podczas gdy najemca nie ma dochodów z powodu zamknięcia, wydatki właściciela również są kontynuowane. W interesie wszystkich leży przetrwanie obu firm i przezwyciężenie kryzysu. W ten sposób najemca i wynajmujący mogą uzgodnić, że czynsz zostanie tymczasowo częściowo zapłacony, a niedobór zostanie wyrównany po ponownym otwarciu lokalu użytkowego. Musimy sobie pomagać tam, gdzie to możliwe, a poza tym właściciele nie korzystają z bankructwa najemców. W końcu w tych czasach nie można łatwo znaleźć nowego najemcy. Niezależnie od tego, jaki wybierzesz, nie podejmuj pochopnych decyzji i pozwól nam doradzić w sprawie możliwości.
Kontakt
Ponieważ obecna sytuacja jest tak nieprzewidywalna, możemy sobie wyobrazić, że może to wywołać wiele pytań. Bacznie śledzimy rozwój sytuacji i chętnie informujemy Cię o aktualnym stanie rzeczy. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tego artykułu, nie wahaj się skontaktować z prawnikami Law & More.
