Każdemu lokatorowi przysługują dwa ważne prawa: prawo do życia oraz prawo do ochrony czynszu. Gdzie omawialiśmy pierwsze prawo najemcy w związku z obowiązki wynajmującego, drugie prawo lokatora znalazło się w osobnym blogu o ochrona czynszu. Dlatego na tym blogu zostanie poruszone kolejne interesujące pytanie: jakie inne prawa ma najemca? Prawo do życia i ochrona czynszu to nie jedyne prawa, jakie najemca ma w stosunku do właściciela. Na przykład, najemca jest również uprawniony do szeregu praw w kontekście przeniesienia własności, która nie obejmuje czynszu i podnajmu. Oba prawa są kolejno omówione na tym blogu.
Przeniesienie własności nie obejmuje czynszu krzyżowego
Paragraf 1 artykułu 7: 226 holenderskiego kodeksu cywilnego, który ma zastosowanie do najemców powierzchni mieszkalnej i handlowej, stanowi, co następuje:
"Przeniesienie przez wynajmującego nieruchomości, której dotyczy umowa najmu (…), przenosi prawa i obowiązki wynajmującego z umowy najmu na nabywcę".
Dla najemcy ten artykuł oznacza przede wszystkim to, że przeniesienie własności wynajmowanej nieruchomości, na przykład poprzez sprzedaż przez wynajmującego innemu, nie powoduje wygaśnięcia umowy najmu. Ponadto najemca może dochodzić roszczeń wobec następcy prawnego wynajmującego, gdy następca prawny przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego. Jeśli chodzi o pytanie, które dokładnie roszczenia ma najemca, ważne jest najpierw ustalenie, jakie prawa i obowiązki wynajmującego przechodzą na jego następcę prawnego. Zgodnie z paragrafem 3 art. 7: 226 Kodeksu Cywilnego, są to w szczególności prawa i obowiązki wynajmującego, które są bezpośrednio związane z korzystaniem z wynajmowanej nieruchomości za wynagrodzeniem do zapłaty przez najemcę, tj. Czynszem najmu. Oznacza to, że roszczenia, jakie najemca może wysunąć wobec następcy prawnego wynajmującego, co do zasady dotyczą jego dwóch najważniejszych praw: prawa do życia oraz prawa do ochrony czynszu.
Często jednak najemca i wynajmujący zawierają również inne ustalenia w umowie najmu dotyczące innej treści i odnotowują je w klauzulach. Typowym przykładem jest klauzula dotycząca prawa pierwokupu najemcy. Chociaż nie uprawnia najemcy do dostawy, oznacza to zobowiązanie wynajmującego do zaoferowania: właściciel będzie musiał najpierw zaoferować wynajmowaną nieruchomość do sprzedaży najemcy, zanim będzie mogła zostać sprzedana innemu następcy prawnemu. Czy następny właściciel również będzie związany tą klauzulą wobec najemcy? W świetle orzecznictwa tak nie jest. Stanowi to, że prawo pierwokupu najemcy nie jest bezpośrednio związane z czynszem, tak że klauzula dotycząca prawa zakupu wynajmowanej nieruchomości nie przechodzi na następcę prawnego wynajmującego. Sytuacja jest inna tylko wtedy, gdy dotyczy opcji wykupu od najemcy, a kwota do okresowej zapłaty wynajmującemu obejmuje również element rekompensaty za ostateczne nabycie.
Podnajem
Ponadto artykuł 7: 227 Kodeksu Cywilnego w odniesieniu do praw najemcy stanowi:
„Najemca ma prawo oddać wynajmowaną nieruchomość w użytkowanie, w całości lub w części, komuś innemu, chyba że musiałby założyć, że wynajmujący miałby uzasadnione zastrzeżenia co do użytkowania drugiej osoby.”
Ogólnie rzecz biorąc, z tego artykułu jasno wynika, że najemca ma prawo do podnajmu całości lub części wynajmowanej nieruchomości innej osobie. Z uwagi na drugą część art. 7: 227 kc, najemca nie może jednak przystąpić do podnajmu, jeżeli ma powody, by podejrzewać, że wynajmujący wyrazi sprzeciw. W niektórych przypadkach sprzeciw wynajmującego jest oczywisty, na przykład jeśli zakaz podnajmu jest zawarty w umowie najmu. W takim przypadku podnajmowanie przez najemcę jest niedozwolone. Jeśli najemca mimo wszystko to zrobi, może zostać nałożona grzywna. Kara ta musi być następnie powiązana z zakazem podnajmu zawartym w umowie najmu i ograniczona do maksymalnej kwoty. Na przykład podnajmowanie pokoju od Air B&B może być w ten sposób zabronione w ramach najmu, co często okazuje się mieć miejsce.
W tym kontekście istotny dla podnajmu powierzchni mieszkalnej jest również art. 7: 244 kc, który stanowi, że najemca powierzchni mieszkalnej nie może wynajmować całej powierzchni mieszkalnej. Nie dotyczy to części przestrzeni życiowej, takiej jak pokój. Innymi słowy, najemca ma co do zasady możliwość częściowego podnajmu innej powierzchni mieszkalnej. Co do zasady podnajemca ma również prawo do pozostania w wynajmowanej nieruchomości. Dotyczy to również sytuacji, gdy najemca sam musi opuścić wynajmowaną nieruchomość. W końcu art. 7: 269 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący będzie nadal podnajmował z mocy prawa, nawet jeśli główna umowa najmu wygasła. Jednak do celów tego artykułu muszą być spełnione następujące warunki:
- Niezależna przestrzeń życiowa. Innymi słowy, przestrzeń życiowa z własnym dostępem i własnymi niezbędnymi udogodnieniami, takimi jak kuchnia i łazienka. Dlatego tylko pokój nie jest postrzegany jako niezależna przestrzeń życiowa.
- Umowa podnajmu. Będąca umową pomiędzy najemcą a podnajemcą, która spełnia warunki umowy najmu, o których mowa w art. 7: 201 Kodeksu Cywilnego.
- Umowa najmu dotyczy najmu lokalu mieszkalnego. Innymi słowy, główna umowa najmu między najemcą a wynajmującym musi dotyczyć czynszu i najmu powierzchni, do której mają zastosowanie przepisy dotyczące powierzchni mieszkalnej.
Jeśli powyższe postanowienia nie są przestrzegane, podnajemca nadal nie ma prawa ani tytułu do żądania od wynajmującego prawa do pozostania w wynajmowanej nieruchomości po rozwiązaniu głównej umowy najmu między najemcą a wynajmującym, tak więc eksmisja również jest nieuniknione dla niego. Jeżeli podnajemca nie spełnia warunków, musi liczyć się z tym, że po sześciu miesiącach wynajmujący może wszcząć postępowanie przeciwko podnajemcy w celu zakończenia podnajmu i ewakuacji najmu.
Podobnie jak w przypadku powierzchni mieszkalnej, najemca może wynająć powierzchnię handlową. Ale jak poddzierżawca odnosi się do wynajmującego w tym przypadku, jeśli najemca nie był do tego upoważniony lub musi opuścić wynajmowaną nieruchomość? W roku 2003 istniało wyraźne rozróżnienie: wynajmujący nie miał nic wspólnego z podnajemcą, ponieważ poddzierżawca pozostawał jedynie w stosunku prawnym z najemcą. W rezultacie podnajemca również nie miał żadnych praw, a tym samym roszczenia wobec wynajmującego. Od tego czasu zmieniło się w tym zakresie prawo i stanowi, że w przypadku wygaśnięcia głównej umowy najmu pomiędzy najemcą a wynajmującym, najemca musi zadbać o interesy i pozycję podnajemcy, np. Dołączając do podnajemcy w postępowaniu z gospodarz. Ale jeśli główna umowa najmu nadal zostanie rozwiązana po postępowaniu, prawa podnajemcy również wygasną.
Jesteś najemcą i masz jakieś pytania dotyczące tego bloga? Następnie skontaktuj się Law & More. Nasi prawnicy są ekspertami w zakresie prawa najmu i chętnie służą radą. Mogą również udzielić pomocy prawnej, jeśli spór dotyczący wynajmu zakończy się postępowaniem sądowym.