Jakie są Twoje prawa?
Każdemu lokatorowi przysługują dwa ważne prawa: prawo do życia oraz prawo do ochrony czynszu. Gdzie omawialiśmy pierwsze prawo najemcy w związku z obowiązki wynajmującego, drugie prawo lokatora znalazło się w osobnym blogu o ochrona czynszu.
Dlatego w tym blogu zostanie omówione inne interesujące pytanie: jakie inne prawa ma najemca? Prawo do korzystania z życia i prawo do ochrony czynszu to nie jedyne prawa, jakie ma najemca wobec wynajmującego. Na przykład najemca ma również prawo do szeregu praw w kontekście przeniesienia własności nieruchomości, które nie wiąże się z czynszem krzyżowym i podnajmem. Oba prawa są omawiane kolejno w tym blogu.
Przeniesienie własności nie obejmuje czynszu krzyżowego
Paragraf 1 artykułu 7: 226 holenderskiego kodeksu cywilnego, który ma zastosowanie do najemców powierzchni mieszkalnej i handlowej, stanowi, co następuje:
"Przeniesienie przez wynajmującego nieruchomości, której dotyczy umowa najmu (…), przenosi prawa i obowiązki wynajmującego z umowy najmu na nabywcę".
Dla najemcy artykuł ten oznacza przede wszystkim, że przeniesienie własności wynajmowanej nieruchomości, na przykład poprzez sprzedaż przez wynajmującego innej osobie, nie kończy umowy najmu. Ponadto najemca może dochodzić roszczeń od następcy prawnego wynajmującego, skoro ten następca prawny przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego. W kwestii tego, jakie konkretnie roszczenia ma wówczas najemca, ważne jest najpierw ustalenie, jakie prawa i obowiązki wynajmującego przechodzą na jego następcę prawnego.
Zgodnie z paragrafem 3 artykułu 7:226 Kodeksu cywilnego są to w szczególności prawa i obowiązki wynajmującego, które są bezpośrednio związane z korzystaniem z wynajmowanej nieruchomości za wynagrodzeniem, które ma zapłacić najemca, tj. czynszem. Oznacza to, że roszczenia, które najemca może wysuwać wobec następcy prawnego wynajmującego, odnoszą się zasadniczo do jego dwóch najważniejszych praw: prawa do korzystania z życia i prawa do ochrony czynszu.
Często jednak najemca i wynajmujący zawierają również inne porozumienia w umowie najmu dotyczące innej treści i odnotowują je w klauzulach. Typowym przykładem jest klauzula dotycząca prawa pierwokupu najemcy. Chociaż nie uprawnia najemcy do dostawy, to jednak nakłada na wynajmującego obowiązek złożenia oferty: wynajmujący będzie musiał najpierw zaoferować najemcy wynajętą nieruchomość na sprzedaż, zanim będzie mogła zostać sprzedana innemu następcy prawnemu.
Czy następny wynajmujący również będzie związany tą klauzulą wobec najemcy? W świetle sprawy prawo, nie jest to prawdą. Stanowi to, że prawo pierwokupu najemcy nie jest bezpośrednio związane z czynszem, tak że klauzula dotycząca prawa zakupu wynajmowanej nieruchomości nie przechodzi na następcę prawnego wynajmującego. Jest inaczej tylko wtedy, gdy dotyczy opcji zakupu od najemcy, a kwota, którą należy okresowo płacić wynajmującemu, obejmuje również element odszkodowania za ostateczne nabycie.
Podnajem
Ponadto artykuł 7: 227 Kodeksu Cywilnego w odniesieniu do praw najemcy stanowi:
„Najemca ma prawo oddać wynajmowaną nieruchomość w użytkowanie, w całości lub w części, komuś innemu, chyba że musiałby założyć, że wynajmujący miałby uzasadnione zastrzeżenia co do użytkowania drugiej osoby.”
Ogólnie rzecz biorąc, z tego artykułu jasno wynika, że najemca ma prawo podnająć całą lub część wynajmowanej nieruchomości innej osobie. W świetle drugiej części artykułu 7: 227 Kodeksu cywilnego najemca nie może jednak przystąpić do podnajmu, jeśli ma powody podejrzewać, że wynajmujący będzie się temu sprzeciwiał. W niektórych przypadkach sprzeciw wynajmującego jest oczywisty, na przykład jeśli w umowie najmu uwzględniono zakaz podnajmu. W takim przypadku podnajem przez najemcę jest niedozwolone.
Jeśli najemca mimo wszystko to zrobi, może zostać ukarany grzywną. Grzywna ta musi być powiązana z zakazem podnajmu w umowie najmu i ograniczona do maksymalnej kwoty. Na przykład podnajem pokoju od Air B&B może być w ten sposób zabroniony w umowie najmu, co często się zdarza.
W tym kontekście artykuł 7:244 Kodeksu cywilnego jest również ważny dla podnajmu powierzchni mieszkalnej, który stanowi, że najemca powierzchni mieszkalnej nie ma prawa wynajmować całej powierzchni mieszkalnej. Nie dotyczy to części powierzchni mieszkalnej, takiej jak pokój. Innymi słowy, najemca ma w zasadzie swobodę częściowego podnajmu powierzchni mieszkalnej innej osobie.
Zasadniczo podnajemca ma również prawo pozostać w wynajętej nieruchomości. Dotyczy to również sytuacji, gdy najemca musi sam opuścić wynajętą nieruchomość. W końcu artykuł 7: 269 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący będzie kontynuował podnajem z mocy prawa, nawet jeśli główna umowa najmu wygasła. Jednak na potrzeby niniejszego artykułu muszą być spełnione następujące warunki:
- Niezależna przestrzeń życiowa. Innymi słowy, przestrzeń życiowa z własnym dostępem i własnymi niezbędnymi udogodnieniami, takimi jak kuchnia i łazienka. Dlatego tylko pokój nie jest postrzegany jako niezależna przestrzeń życiowa.
- Umowa podnajmu. Będąca umową pomiędzy najemcą a podnajemcą, która spełnia warunki umowy najmu, o których mowa w art. 7: 201 Kodeksu Cywilnego.
- Umowa najmu dotyczy najmu lokalu mieszkalnego. Innymi słowy, główna umowa najmu między najemcą a wynajmującym musi dotyczyć czynszu i najmu powierzchni, do której mają zastosowanie przepisy dotyczące powierzchni mieszkalnej.
Jeśli powyższe postanowienia nie są przestrzegane, podnajemca nadal nie ma prawa ani tytułu do żądania od wynajmującego prawa do pozostania w wynajmowanej nieruchomości po rozwiązaniu głównej umowy najmu między najemcą a wynajmującym, tak więc eksmisja również jest nieuniknione dla niego. Jeżeli podnajemca nie spełnia warunków, musi liczyć się z tym, że po sześciu miesiącach wynajmujący może wszcząć postępowanie przeciwko podnajemcy w celu zakończenia podnajmu i ewakuacji najmu.
Podobnie jak przestrzeń życiowa, przestrzeń komercyjna może być również podnajmowana przez najemcę. Ale jak podnajemca odnosi się do wynajmującego w tym przypadku, jeśli najemca nie był do tego upoważniony lub musiał opuścić wynajmowaną nieruchomość? W 2003 r. istniało wyraźne rozróżnienie: wynajmujący nie miał nic wspólnego z podnajemcą, ponieważ podnajemca miał jedynie stosunek prawny z najemcą. W rezultacie podnajemca również nie miał żadnych praw, a zatem nie mógł dochodzić roszczeń od wynajmującego.
Od tego czasu prawo zmieniło się w tym punkcie i stanowi, że jeśli główna umowa najmu między najemcą a wynajmującym wygasa, najemca musi zadbać o interesy i pozycję podnajemcy, na przykład przyłączając podnajemcę do postępowania z wynajmującym. Ale jeśli główna umowa najmu zostanie rozwiązana po zakończeniu postępowania, prawa podnajemcy również wygasną.
Jesteś najemcą i masz jakieś pytania dotyczące tego bloga? Następnie skontaktuj się Law & More. Nasi prawnicy są ekspertami w zakresie prawa najmu i chętnie służą radą. Mogą również udzielić pomocy prawnej, jeśli spór dotyczący wynajmu zakończy się postępowaniem sądowym.