Kupno domu w Holandii jako obcokrajowiec

Zakup domu w Holandii ma ustaloną formę prawną: oferta, pisemny akt kupna, ustawowy okres odstąpienia od umowy, warunki zawieszające, zadatek oraz akt notarialny przeniesienia własności zarejestrowany w Księdze Wieczystej. Większość porad dla obcokrajowców pochodzi od agentów nieruchomości i koncentruje się na cenie. W tym artykule przedstawiono kroki prawne – co Cię obowiązuje i kiedy, a od czego nadal możesz się wycofać. To porada prawna, a nie finansowa.

Czy obcokrajowiec może kupić dom w Holandii?

Tak. Nie ma ograniczeń dotyczących obywatelstwa w przypadku posiadania holenderskiej nieruchomości mieszkalnej. Nie musisz być obywatelem Holandii, obywatelem UE ani rezydentem Holandii, aby zostać zarejestrowanym właścicielem. Nie ma zezwolenia ani minimalnego okresu pobytu. Rejestr gruntów (Kadaster) rejestruje właściciela każdej działki bez względu na jego paszport.

Dwa punkty są często mylone z zakazem, który nie istnieje. Po pierwsze, posiadanie nie jest równoznaczne ze statusem imigracyjnym: zakup nie daje prawa pobytu, a status osoby osiedlonej nie uniemożliwia posiadania nieruchomości. Po drugie, niektóre gminy ograniczają możliwość zakupu nieruchomości pod wynajem, ale nie cudzoziemców. W ramach programu opkoopbescherming , obowiązującego od 1 stycznia 2022 r., gmina może wyznaczyć dzielnice, w których tańszy lub średniej klasy dom nie może być wynajmowany przez pewien czas po zakupie bez pozwolenia. Dotyczy to tego, co robisz z domem, a nie tego, kim jesteś.

Co musisz mieć przygotowane przed złożeniem oferty

Numer służby obywatelskiej (BSN)

Numer BSN jest wydawany automatycznie wszystkim osobom zarejestrowanym w holenderskiej bazie danych osobowych; osoby niebędące rezydentami mogą zostać wpisane do bazy danych osób niebędących rezydentami i w ten sposób uzyskać numer. Posiadanie numeru BSN nie jest uzależnione od posiadania numeru BSN, ale od złożenia przez notariusza zeznania podatkowego od przeniesienia własności , o które banki będą prosić.

Konto bankowe w Holandii

Żaden przepis tego nie wymaga, ale będzie Ci potrzebny. Opłata i koszty są wpłacane na rachunek klienta notariusza ( derdengeldenrekening ), a płatności z konta zagranicznego są wolniejsze i częściej wstrzymywane przez czeki zabezpieczające przed praniem pieniędzy. Środki, które nie zostały zaksięgowane rano w dniu przelewu, zostaną wstrzymane.

Czego będzie wymagał kredytodawca hipoteczny na poziomie prawnym

• Hipoteka holenderska to prawo rzeczowe powstające na mocy odrębnego aktu notarialnego, sporządzanego w tym samym terminie co przeniesienie własności i rejestrowanego w tych samych rejestrach.
• Pożyczkodawcy wiążąca oferta pisemna To właśnie od niego powinna zależeć Twoja sytuacja finansowa. Wstępne wskazanie nie jest ofertą, a poleganie na nim jest najczęstszym sposobem, w jaki kupujący tracą depozyt.
• Jeśli jesteś w związku małżeńskim lub zarejestrowanym związku partnerskim, Twój małżonek zazwyczaj musi być stroną lub wyrazić zgodę. Zagraniczne małżeńskie ustroje majątkowe komplikują tę kwestię; należy jak najszybciej zgłosić to notariuszowi.

Agenci nieruchomości: kto dla kogo działa

To właśnie na tym najczęściej wpadają zagraniczni kupujący. Agent, który pokazuje Ci dom, odpowiada na Twoje pytania i sporządza akt kupna, jest agentem sprzedaży ( verkoopmakelaar ), upoważnionym i opłacanym przez sprzedającego, działającym w jego interesie. Nic, co zostało powiedziane podczas oglądania, tego nie zmienia. Agent nie jest neutralny, nie jest Twoim doradcą i nie ma obowiązku negocjowania niższej ceny ani doradzania Ci w sprawie warunków, na których powinieneś się opierać.

Agent kupującego ( aankoopmakelaar ) ma za zadanie: wycenić nieruchomość, złożyć ofertę, sprawdzić stowarzyszenie właścicieli i inwentaryzację oraz pomóc Ci w wypełnieniu obowiązku przeprowadzenia dochodzenia. Zgodnie z zasadami zawodowymi głównych stowarzyszeń agentów, jeden agent nie powinien reprezentować obu stron tej samej transakcji.

Oferta i dlaczego jeszcze Cię nie wiąże

Cena wywoławcza jest zaproszeniem do negocjacji, a nie ofertą. Sprzedający może odrzucić najwyższą ofertę, zaakceptować niższą na lepszych warunkach lub sprzedać nieruchomość gdzie indziej. W przypadku dużego zainteresowania nieruchomość może zostać wystawiona na przetarg zamknięty ( inschrijving ), a sprzedający i tak dokona wyboru.

Najważniejszy jest następujący punkt prawny. W przypadku gdy kupującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ani zawodowej, a nieruchomość jest przeznaczona do zamieszkania, umowa kupna musi zostać zawarta na piśmie (art. 7 ust. 2 Kodeksu cywilnego). Dopóki obie strony nie podpiszą aktu notarialnego, sprzedaż nie jest wiążąca. Oferta przyjęta telefonicznie, mailowo lub po uzgadnianiu nie wiąże Cię z umową.

Wniosek jest niepokojący: nie wiąże również sprzedającego. Do czasu podpisania umowy może on zaakceptować wyższą ofertę, a Ty nie masz żadnych roszczeń. Kupujący, którzy zakładają, że „nasza oferta została zaakceptowana”, co oznacza, że ​​dom jest ich własnością i w związku z tym rezerwują przeprowadzkę, są narażeni na ryzyko. Należy jak najszybciej domagać się pisemnego aktu notarialnego.

Akt zakupu (koopovereenkomst)

Prawie każdy istniejący dom jest sprzedawany na podstawie standardowego modelu aktu kupna, sporządzanego wspólnie przez stowarzyszenia agentów i organizacje konsumenckie. Jego stosowanie nie jest obowiązkowe, ale odstępstwa od niego zasługują na uwagę: model ten jest celowo zrównoważony, więc dodana do niego klauzula zazwyczaj faworyzuje sprzedającego. Sprawdź co najmniej:

• Opis katastralny oraz informacja, czy grunt jest własnością prywatną czy dzierżawiony.
• Lista ruchomych przedmiotów i wyposażenia — sporów o kuchnie i podłogi można uniknąć.
• Data przeniesienia i data zajęcia, które mogą być różne.
• Warunki zawieszające, terminy ich spełnienia oraz sposób ich powołania.
• Kaucja lub gwarancja bankowa i kiedy należy je złożyć.
• Dodatkowe klauzule: klauzula dotycząca wieku, klauzula „tak jak jest”, klauzula dotycząca azbestu lub jedno potwierdzenie, że sprzedawca nigdy tam nie mieszkał.
• Obciążenia: służebności, zobowiązania jakościowe i ograniczenia komunalne.

Przed podpisaniem umowy należy ją dokładnie przejrzeć: po upływie okresu odstąpienia od umowy i wygaśnięciu warunków, jej postanowienia stają się po prostu Twoją umową.

Ustawowy okres odstąpienia od umowy

Osoba prywatna kupująca mieszkanie ma ustawowy okres odstąpienia od umowy wynoszący trzy dni , w ciągu którego może odstąpić od umowy (art. 7:2 BW).

• Rozpoczyna się następnego dnia po wręczeniu Ci podpisanego aktu notarialnego lub jego kopii. Poproś o potwierdzenie odbioru z datą.
• Co najmniej dwa z trzech dni nie mogą przypadać w sobotę, niedzielę lub inne uznane święto; w przeciwnym razie należy dodać jeden dzień.
• Nie ma potrzeby podawania przyczyny i nie przysługuje żadne odszkodowanie. Ochrona dotyczy wyłącznie kupującego; sprzedawca nie ma żadnych równoważnych praw.
• Rozwiązać pisemnie i zapewnić powiadomienie biegu sprzedawca lub agent sprzedaży w terminie — wysłany w ostatnim dniu, ale otrzymany później, jest już za późno.

Warunki zawieszające (ontbindende voorwaarden)

Warunki zawieszające to wynegocjowane w akcie notarialnym rozwiązania umożliwiające wyjście z sytuacji – najcenniejsza ochrona kupującego i pierwsza rzecz, z której rezygnuje się na konkurencyjnym rynku. Zrzeczenie się ich w celu wygrania przetargu przekształca niefinansowany zakup w zobowiązanie osobiste wynoszące około dziesięciu procent ceny.

Warunki finansowania

• Ustal realistyczny termin. Standardowo jest to od czterech do sześciu tygodni; pożyczkodawca, który ma dochód zagraniczny lub pracuje na okres próbny, może potrzebować więcej czasu.
• Określ kwotę i, jeśli to możliwe, warunki, na jakich finansowanie ma być dostępne.
• W przypadku aktu wzorcowego zazwyczaj wymagane jest powołanie się na udokumentowane: pisemne powiadomienie, złożone na czas, poparte pisemną odmową kredytodawcy. Nieuzasadnione oświadczenie o nieudanej próbie finansowania jest rutynowo odrzucane.
• Jeżeli termin nie zostanie dotrzymany, należy złożyć pisemny wniosek o przedłużenie terminu. zanim wygaśnie i uzyskaj pisemną zgodę sprzedawcy. Milczenie nie jest przedłużeniem.

Stan badania konstrukcyjnego

Pozwala to na rozwiązanie umowy lub renegocjację, jeśli badanie wykaże, że koszty naprawy przekraczają ustalony próg. Dwie rzeczy muszą być poprawne: próg i to, które koszty są do niego zaliczane – warunek obejmujący tylko naprawy „natychmiast niezbędne” jest znacznie węższy niż warunek obejmujący wszystkie znalezione usterki.

Warunek krajowej gwarancji hipotecznej

Krajowa Gwarancja Hipoteczna ( National Hypotheek Garantie , NHG) zmniejsza ryzyko kredytodawcy i zazwyczaj stopę procentową, a także chroni kredytobiorcę przed zadłużeniem rezydualnym w określonych okolicznościach. Maksymalna kwota kredytu, która może zostać objęta gwarancją, wyższy pułap obowiązujący w przypadku finansowania działań energooszczędnych oraz jednorazowa opłata są ustalane corocznie przez Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen i publikowane na jego stronie internetowej; poproś kredytodawcę o aktualne kwoty w dniu złożenia wniosku. Ponieważ NHG wiąże się z kredytem, ​​a nie z domem, nabywca, który polega na tej gwarancji, powinien uzależnić zakup od uzyskania finansowania od NHG, a nie tylko od jego uzyskania.

Niezależnie od warunku, zasada jest ta sama: należy powołać się na niego w odpowiednim czasie, na piśmie, w formie określonej w umowie. Warunek powołany nieudolnie jest nic nie wart.

Depozyt lub gwarancja bankowa

Akt notarialny zazwyczaj wymaga wpłacenia kaucji na rachunek notariusza w określonym terminie po wygaśnięciu warunków umowy lub dostarczenia gwarancji bankowej. Wzorcowa umowa kupna NVM, VBO, VastgoedPRO i Vereniging Eigen Huis ustala kwotę na 10% ceny zakupu . Gwarancja jest udzielana przez bank za opłatą i zapobiega blokowaniu gotówki; depozyt jest przechowywany przez notariusza i zaliczany na poczet ceny przy przeniesieniu. Każda z tych opcji zabezpiecza karę, którą należałoby się w przypadku niedotrzymania warunków umowy. Niedotrzymanie tego terminu jest samo w sobie naruszeniem umowy i jest to termin, którego najczęściej nie dotrzymują nabywcy finansujący transakcję z zagranicy.

Badanie, ujawnienie i Twój własny obowiązek zbadania sprawy

Prawo holenderskie nakłada obowiązki na obie strony. Sprzedawca musi dostarczyć nieruchomość zgodną z umową i nadającą się do normalnego użytkowania jako lokal mieszkalny (art. 7:17 Kodeksu Cywilnego) oraz musi ją przekazać bez dodatkowych opłat i ograniczeń poza tymi, które wyraźnie zaakceptowałeś (art. 7:15 Kodeksu Cywilnego). Musi ujawnić wszystkie informacje na temat nieruchomości.

Przeciwko temu stoi obowiązek kupującego do zbadania sprawy. Wady, które można było wykryć poprzez oględziny, zapytanie lub zlecenie oględzin, są z reguły twoim problemem. Obowiązek ujawnienia jest zazwyczaj silniejszy, gdy sprzedawca wiedział o wadzie i nic nie powiedział, ale nigdy nie licz na wygraną w tej sprawie. Zamiast tego zbadaj sprawę: zleć oględziny, zapoznaj się z kwestionariuszem sprzedającego i planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku mieszkania – z dokumentami wspólnoty mieszkaniowej.

Dwie klauzule przenoszą ryzyko na kupującego. Klauzula dotycząca wieku ( ouderdomsclausule ), powszechna w przypadku starszych domów, ogranicza odpowiedzialność sprzedającego, dzięki czemu akceptujesz standardy budowy i konserwacji z epoki, w której powstał budynek; sformułowanie ma znaczenie, ponieważ niektóre wersje wykraczają poza wady wynikające z wieku. Klauzula „tak jak jest” sprzedaje nieruchomość w obecnym stanie, z wyłączeniem odpowiedzialności sprzedającego w zakresie dozwolonym przez prawo, często w połączeniu z klauzulą, że sprzedający nigdy tam nie mieszkał. W przypadku spełnienia którejkolwiek z tych klauzul, badanie geodezyjne przestaje być opcjonalne.

Jeśli wada ujawni się po przeniesieniu, należy niezwłocznie powiadomić sprzedawcę na piśmie. Art. 7:23 BW wymaga, aby kupujący złożył reklamację w rozsądnym terminie ( bekwame tijd ) od momentu wykrycia wady lub od momentu, w którym rozsądnie powinien był ją wykryć; ustalony dwumiesięczny termin określony w tym artykule ma zastosowanie do konsumenckich zakupów rzeczy ruchomych, a nie do zakupu domu, zatem nie ma bezpiecznej liczby tygodni, na którą można by się powołać. Kupujący, który czeka, traci roszczenie.

Notariusz, akt przeniesienia własności i moment nabycia własności

Nieruchomości holenderskiej nie można przenieść prywatnie. Własność przechodzi wyłącznie z chwilą sporządzenia aktu notarialnego przeniesienia własności przez notariusza prawa cywilnego z siedzibą w Holandii, a następnie wpisu do rejestrów publicznych prowadzonych przez Urząd Rejestru Nieruchomości (art. 3:89 KC). Przeniesienie własności wymaga również ważnego tytułu własności i sprzedawcy uprawnionego do dysponowania nieruchomością (art. 3:84 KC).

Największa ochrona leży w pracy notariusza:

• Przeszukuje rejestry w celu potwierdzenia prawa własności sprzedawcy oraz zidentyfikowania hipotek, zajęć, służebności i ograniczeń — czynność ta powtarzana jest w dniu podpisania umowy i po rejestracji.
• Weryfikuje Twoją tożsamość i źródło Twoich środków zgodnie z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy.
• Sporządza akt przeniesienia własności i, jeśli zaciągasz pożyczkę, akt ustanowienia hipoteki, a także wydaje oświadczenie o zakończeniu transakcji.
• Dopilnuje, aby istniejące hipoteki zostały umorzone, wypłaca pieniądze sprzedającemu dopiero po potwierdzeniu rejestracji i płaci podatek od przeniesienia własności.

Stajesz się właścicielem w momencie rejestracji aktu – nie w momencie podpisania i nie po zapłaceniu. Kupujący tradycyjnie wybiera notariusza, ponieważ to on płaci. Wybierz koniecznie: opłaty są zróżnicowane, a notariusza przyzwyczajonego do pracy w języku angielskim warto znaleźć.

Koszty:

Istniejące domy są zazwyczaj sprzedawane kosten koper (kk): kupujący ponosi koszty przeniesienia własności oprócz ceny. Nowo wybudowane domy są często sprzedawane „vrij op naam” (von), z uwzględnieniem tych kosztów. Głównym elementem jest podatek od przeniesienia własności ( overdrachtsbelasting ). Istnieją cztery systemy podatkowe: jednorazowe zwolnienie dla osoby kupującej po raz pierwszy w określonym przedziale wiekowym, która będzie mieszkać w domu, a którego wartość zakupu nie przekracza określonej wartości maksymalnej; obniżona stawka dla mieszkania, które będzie stanowiło główne miejsce zamieszkania; wyższa stawka dla mieszkania, którego nie będzie się zajmować, takiego jak dom wakacyjny lub nieruchomość na wynajem; oraz ogólna stawka dla innych nieruchomości. Stawki, przedział wiekowy i górny limit wartości znajdują się w ustawie o podatku od nieruchomości (Wet op belastingen van rechtsverkeer), są korygowane przez ustawodawcę w rocznym pakiecie podatkowym i publikowane przez Urząd Skarbowy (Belastingdienst); sprawdź kwotę obowiązującą w dniu przeniesienia własności, a nie w dniu zawarcia umowy, i skonsultuj się z doradcą podatkowym. Stawka podatku od nieruchomości niebędących głównym miejscem zamieszkania została obniżona od 1 stycznia 2026 r., dlatego w starszych podsumowaniach podawano wyższą kwotę.

Należy również uwzględnić w budżecie opłaty notarialne za przeniesienie własności i akty hipoteczne, opłatę rejestracyjną w Księdze Wieczystej za każdy akt własności, ustalaną corocznie przez Kadaster, wycenę, badanie, opłatę NHG, poradę hipoteczną oraz prowizję dla agenta kupującego.

Dzierżawa gruntów i stowarzyszenia właścicieli

Dzierżawa gruntu (dzierżawa). W częściach Amsterdam W niektórych innych miastach kupuje się budynek i długoterminową dzierżawę gruntu, a nie sam grunt: prawo do użytkowania, z zastrzeżeniem warunków i czynszu gruntowego, który może być stały, okresowo korygowany lub wykupiony na zawsze. Przed złożeniem oferty należy zapoznać się z warunkami i mechanizmem rewizji — rewizja, która wymagalna jest wkrótce po zakupie, może być kosztowna.

Wspólnoty mieszkaniowe ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Zakup mieszkania oznacza nabycie prawa własności do mieszkania, a członkostwo jest automatyczne i obowiązkowe. Przed podpisaniem umowy należy uzyskać akt podziału, regulamin wewnętrzny, protokoły z ostatnich posiedzeń, sprawozdania finansowe, saldo funduszu rezerwowego i ewentualny plan konserwacji, a także sprawdzić, czy istotne prace zostały już podjęte, ale nie zostały opłacone. Niedofinansowana wspólnota mieszkaniowa to zobowiązanie, które dziedziczysz.

Jeżeli sprzedawca nie wykona

Po upływie okresu odstąpienia od umowy i wygaśnięciu warunków, umowa wiąże obie strony. Jeśli sprzedawca odmawia przeniesienia w uzgodnionym terminie, model standardowy oferuje ustrukturyzowane rozwiązanie: doręczenie pisemnego zawiadomienia o zwłoce, zezwalającego na krótki termin przewidziany w umowie; jeśli nadal nie wywiąże się z umowy, można albo rozwiązać umowę i domagać się kary umownej, albo zażądać wykonania umowy i naliczenia dziennej kary za opóźnienie. Kara wynosi zazwyczaj 10% ceny zakupu – dlatego zaliczka jest ustalana na tę kwotę.

Ten sam mechanizm działa przeciwko tobie: kupujący, który nie może sfinalizować transakcji, nie mając żadnych warunków, na które mógłby się powołać, ponosi karę, a notariusz zatrzymuje depozyt. Zasięgnij porady przy pierwszym sygnale, że termin zostanie przekroczony.

Oś czasu krok po kroku