Dwóch przedsiębiorców może wynająć niemal identyczny lokal na tej samej ulicy, za mniej więcej tę samą cenę. Jednak ich pozycja prawna i ochrona, jaką im zapewnia prawo, mogą się znacząco różnić. Różnica ta nie zależy od tego, co strony podpiszą na papierze, ale od charakteru użytkowania. Holenderskie prawo najmu przewiduje dwa odrębne systemy prawne dla lokali użytkowych: artykuł 7:290 holenderskiego kodeksu cywilnego (DCC) i artykuł 7:230a DCC. Oba są w dużej mierze prawem bezwzględnie obowiązującym, co oznacza, że strony nie mogą po prostu od nich odstąpić. Prawidłowy system prawny nie jest zatem wyborem umownym, lecz faktem prawnym wynikającym ze sposobu faktycznego użytkowania lokalu. Wczesne zrozumienie zasad najmu komercyjnego może pomóc uniknąć kosztownych błędów.
Przedsiębiorcy, którzy nie wiedzą, który system ma do nich zastosowanie, ryzykują przekroczenie terminów wypowiedzenia, niewykorzystanie praw ochronnych lub podpisanie umowy, która niepotrzebnie osłabia ich pozycję. W tym artykule wyjaśniono, czym różnią się te dwa systemy i jak można ustalić, który system ma zastosowanie w danej sytuacji.
Czym jest 7:290 powierzchnia komercyjna?
Artykuł 7:290 Kodeksu handlowego chroni najemców lokali handlowych, które w ustawie określane są mianem lokali handlowych. Są to powierzchnie komercyjne, które są publicznie dostępne i wykorzystywane do bezpośredniej sprzedaży towarów lub usług konsumentom na miejscu. Ustawa podaje jako przykłady sklepy, restauracje lub kawiarnie, lokale gastronomiczne, zakłady rzemieślnicze z otwartą dla publiczności częścią sprzedażową oraz hotele i kempingi.
Charakterystyczne przykłady
Typowe przestrzenie o powierzchni 7:290 to piekarnia z częścią sklepową z przodu, butik odzieżowy, fryzjer, warsztat rowerowy z salonem wystawowym, restauracja na wynos i hotel. Łączy je to, że klienci wchodzą do lokalu, aby w danym momencie skorzystać z towaru lub usługi.
Podstawowa cecha: dostępność publiczna i dostawa na miejscu
Najważniejszym kryterium jest połączenie dwóch elementów: lokal jest dostępny dla publiczności, a dostawa produktu lub usługi odbywa się na miejscu. Magazyn znajdujący się za sklepem nie podlega zatem przepisom 7:290, nawet jeśli jest to ten sam najemca. To samo dotyczy powierzchni biurowej nad sklepem, chyba że pełni ona również funkcję punktu sprzedaży.
Czym jest przestrzeń komercyjna 7:230a?
Artykuł 7:230a DCC to kategoria resztkowa. Każda przestrzeń komercyjna, która nie jest powierzchnią mieszkalną i nie mieści się w definicji zawartej w artykule 7:290, automatycznie podlega tym przepisom. Należą do nich biura, hale magazynowe, centra dystrybucyjne, fabryki, miejsca parkingowe, gabinety zawodowe (prawników, fizjoterapeutów, architektów) oraz salony wystawowe, które nie są bezpośrednio dostępne dla klientów na miejscu.
Różnica w ochronie jest znacząca. Podczas gdy reżim 7:290 zapewnia najemcy szeroką ochronę najmu, reżim 7:230a oferuje jedynie ograniczoną ochronę przed eksmisją. W ramach tego ostatniego reżimu najemca nie ma prawa do przedłużenia umowy najmu, ale może odroczyć eksmisję za pośrednictwem sądu rejonowego nawet o trzy lata.
Pięć praktycznych różnic w skrócie
1. Ochrona najmu
W przypadku powierzchni komercyjnej 7:290 obowiązuje ustawowa ochrona terminowa. Umowa najmu jest co do zasady zawarta na pięć lat z możliwością przedłużenia o kolejne pięć lat. W tym okresie wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie z wyczerpujących przyczyn ustawowych. Najemca może dochodzić przedłużenia umowy za pośrednictwem sądu rejonowego. W przypadku powierzchni komercyjnej 7:230a nie ma porównywalnej ochrony terminowej. Umowa najmu kończy się zgodnie z umową stron.
2. Zakończenie
Wynajmujący lokal użytkowy o powierzchni 7:290 może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn wyczerpująco wymienionych w ustawie, takich jak pilne potrzeby osobiste lub uporczywie złe warunki najmu. W przypadku lokalu użytkowego o powierzchni 7:230a wypowiedzenie umowy jest co do zasady bezwarunkowe i wynajmujący nie musi podawać przyczyny. Najemca może jedynie wnioskować o odroczenie eksmisji. Szczegółowe omówienie przyczyn wypowiedzenia umowy znajduje się w części 2 tej serii.
3. Przegląd czynszu
W przypadku powierzchni użytkowej 7:290, po upływie uzgodnionego okresu najmu, każda ze stron może zwrócić się do sądu rejonowego o dostosowanie czynszu do średniego czynszu za porównywalną powierzchnię użytkową w danej lokalizacji w ciągu ostatnich pięciu lat (art. 7:303 k.k.c.). Procedura ta wymaga opinii biegłego. W przypadku powierzchni użytkowej 7:230a prawo to nie przysługuje. Strony są związane tym, co uzgodniły w umowie, zazwyczaj klauzulą waloryzacyjną.
4. Czas trwania umowy
W przypadku umowy 7:290 obowiązują minimalne okresy ustawowe: zasadniczo pięć lat plus pięć lat. Krótsze okresy są możliwe wyłącznie za zgodą sądu rejonowego. W przypadku powierzchni komercyjnej 7:230a nie obowiązują żadne minimalne okresy ustawowe. Strony mogą zawrzeć umowę na rok, trzy lata lub na dowolny inny okres.
5. Odstępstwo od prawa
W przypadku powierzchni komercyjnej 7:290 odstępstwo od większości ustawowych przepisów ochronnych na niekorzyść najemcy jest dopuszczalne wyłącznie za zgodą sądu rejonowego. Jest to silne zabezpieczenie. W przypadku powierzchni komercyjnej 7:230a istnieje znacznie większa swoboda zawierania umów. Strony mogą samodzielnie ustalić wiele ustaleń, w granicach rozsądku i uczciwości.
Wątpliwe przypadki: zastosowania mieszane i sytuacje graniczne
Mieszane zastosowanie: test dominującego celu
W praktyce regularnie występuje mieszane użytkowanie: najemca prowadzi sklep w części frontowej, a tylną połowę lokalu wykorzystuje jako powierzchnię magazynową. Orzecznictwo rozstrzyga ten problem za pomocą kryterium dominującego celu: to, który faktycznie przeważa, determinuje zastosowanie przepisów. Jeśli powierzchnia sklepowa stanowi centrum działalności, a magazyn jest podrzędny, cała wynajmowana nieruchomość podlega przepisom art. 7:290 Kodeksu handlowego.
Salon wystawowy bez sprzedaży bezpośredniej, sklep internetowy z punktem odbioru, praktyka w domu
Salon wystawowy, w którym klienci oglądają produkty, ale nie mogą ich od razu kupić, zasadniczo nie podlega przepisom artykułu 7:290. W końcu nie ma bezpośredniej dostawy na miejscu. W przypadku sklepu internetowego z punktem odbioru sytuacja jest bardziej zniuansowana: jeśli klienci odbierają zamówienia, ale nie dokonują zakupów na miejscu, punkt sprzedaży nie istnieje. Domowa praktyka fizjoterapeuty prowadzącego działalność na własny rachunek, który wykorzystuje część swojego domu jako gabinet zabiegowy, również zazwyczaj nie będzie klasyfikowana jako przestrzeń objęta artykułem 7:290.
W razie wątpliwości sąd ostatecznie rozstrzyga na podstawie faktycznego sposobu użytkowania i intencji stron w momencie zawarcia umowy. Klauzula umowna („to nie jest spacja 7:290”) nie wiąże sądu, jeśli faktyczne użytkowanie dowodzi inaczej.
Co to oznacza dla Twojej umowy?
Po pierwsze: dokładnie i konkretnie zapisz w umowie najmu przeznaczenie lokalu. Zapobiegnie to późniejszym sporom dotyczącym obowiązujących przepisów. Po drugie: sprawdź, czy model ROZ stosowany przez wynajmującego jest zgodny z Twoją sytuacją. Model ROZ dla powierzchni 7:290 różni się istotnie od modelu dla powierzchni 7:230a, a błędny model może prowadzić do nieoczekiwanych konsekwencji. Po trzecie: klasyfikacja umowna odbiegająca od faktycznego przeznaczenia nie ma wiążącego wpływu na przepisy ustawowe, ale może wpłynąć na Twoją pozycję w postępowaniu.
W razie wątpliwości przed podpisaniem umowy najmu należy ją przeanalizować. Łatwiej i taniej jest omówić wybór warunków umowy z wyprzedzeniem niż później kłócić się w sądzie o to, który system ma zastosowanie.
Wniosek
Różnica między 7:290 a 7:230a powierzchni komercyjnej nie jest formalnością. Określa ona zakres ochrony najemcy, okres, przez jaki przysługuje mu prawo do lokalu, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu oraz czy można ubiegać się o rewizję czynszu. System ten wynika obowiązkowo z faktycznego użytkowania i dlatego jest jednym z najważniejszych czynników w każdej umowie najmu komercyjnego.
Prawnicy korporacyjni Law & More Z przyjemnością pomożemy Ci ocenić Twoją umowę najmu, ustalić obowiązujące zasady i zabezpieczyć Twoją pozycję w negocjacjach lub sporach. Zapraszamy do kontaktu w celu umówienia niezobowiązującego spotkania wstępnego.
PYTANIA I ODPOWIEDZI
Jaka jest różnica między powierzchnią komercyjną 7:290 a 7:230a?
Artykuł 7:290 DCC chroni najemców lokali komercyjnych dostępnych publicznie, w których towary lub usługi są dostarczane bezpośrednio, takich jak sklepy i lokale gastronomiczne. Artykuł 7:230a DCC stanowi kategorię resztkową dla wszystkich innych lokali komercyjnych, takich jak biura i hale magazynowe. System 7:290 oferuje znacznie szerszą ochronę najemców.
Czy biuro podlega pod 7:290 lub 7:230a DCC?
Biuro podlega co do zasady przepisom art. 7:230a DCC. Biura zazwyczaj nie są dostępne dla ogółu społeczeństwa jako punkty sprzedaży i nie ma bezpośredniego dostępu do towarów ani usług dla konsumentów na miejscu. Najemca biura ma zatem mniejszą ochronę najmu niż najemca sklepu.
Czy jako najemca mogę wybrać, który system będzie obowiązywał?
Nie. System wynika obligatoryjnie z faktycznego sposobu użytkowania dzierżawionej nieruchomości. Strony mogą w umowie uzgodnić zastosowanie konkretnego systemu, ale jeśli faktyczne użytkowanie okaże się inne, sąd może uchylić tę kwalifikację.
Jakie zasady najmu obowiązują w przypadku powierzchni magazynowej połączonej ze sklepem?
Jeżeli powierzchnia sklepowa jest elementem dominującym, a magazyn pełni funkcję podrzędną, artykuł 7:290 k.k.c. ma zastosowanie do całej nieruchomości będącej przedmiotem najmu. Jest to tzw. kryterium celu dominującego. W razie wątpliwości zaleca się zasięgnięcie porady prawnej.
Więcej z tej serii o prawie najmu komercyjnego
Ten artykuł jest częścią naszego trzyczęściowego cyklu o prawie najmu komercyjnego. Przeczytaj również pozostałe części:
