Wady lokali użytkowych często powodują spory między najemcą a wynajmującym. Jednak nie każda wada wynajmowanego lokalu stanowi wadę w rozumieniu prawnym. Ustawa definiuje wadę w artykule 7:204 Kodeksu cywilnego jako każdy stan lub cechę nieruchomości, lub jakąkolwiek inną okoliczność niezależną od najemcy, w wyniku której nieruchomość nie może zapewnić najemcy przyjemności, jakiej miał prawo oczekiwać w momencie zawarcia umowy.
Definicja ta jest szersza, niż mogłoby się wydawać na pierwszy rzut oka. Dotyczy ona nie tylko uszkodzeń fizycznych, takich jak przeciekający dach czy zepsuty system centralnego ogrzewania. Okoliczności występujące poza samym lokalem, takie jak poważne uciążliwości związane z hałasem spowodowane pracami, za które odpowiada wynajmujący, również mogą stanowić wadę. Decydujące jest to, czy komfort, jakiego najemca mógłby zasadnie oczekiwać, jest ograniczony. Niewielkie zużycie wynikające z normalnego użytkowania nie jest wadą.
Kto jest odpowiedzialny: właściciel czy najemca?
Główna zasada
Główna zasada artykułu 7:206 Kodeksu Cywilnego jest jasna: wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia wad na żądanie najemcy. Obowiązek ten obowiązuje, chyba że usunięcie wad jest niemożliwe lub nakładów na naprawę nie można w uzasadniony sposób wymagać od wynajmującego. Wynajmujący nie może zatem po prostu uchylić się od obowiązku naprawy, powołując się na koszty.
W przypadku drobnych napraw obowiązuje wyjątek. Naprawy, które zgodnie z prawem lub zwyczajem leżą w gestii najemcy, nie muszą być wykonywane przez wynajmującego. Przykładem może być wymiana zepsutej klamki, naprawa uszkodzonej listwy przypodłogowej lub usunięcie drobnych usterek, które najemcy mogą w uzasadniony sposób naprawić samodzielnie. Granica między „drobną naprawą dla najemcy” a „poważną konserwacją dla wynajmującego” nie zawsze jest wyraźna i często prowadzi do sporów w praktyce.
Odstępstwa umowne za pośrednictwem warunków ROZ
W praktyce umowy najmu lokali użytkowych są niemal zawsze zawierane w oparciu o standardowe modele Rady ds. Nieruchomości (ROZ). Ogólne przepisy ROZ dotyczące lokali użytkowych zawierają daleko idące odstępstwa od głównej zasady ustawowej: wiele obowiązków administracyjnych jest umownie przeniesionych z wynajmującego na najemcę.
Zatem w modelach ROZ koszty takie jak utrzymanie wnętrz, konserwacja instalacji, wymiana części eksploatacyjnych, a czasem nawet większe naprawy, obciążają najemcę. Jest to co do zasady dozwolone, ponieważ przepis 7:230a, a za zgodą sądu również przepis 7:290, dopuszcza odstępstwa od prawa. Granice te są określone przez racjonalność i uczciwość oraz przepisy dotyczące klauzul nadmiernie uciążliwych.
Dlatego też przed podpisaniem umowy najmu należy uważnie przeczytać jej postanowienia ogólne i zrozumieć, jakie obowiązki konserwacyjne spoczywają na najemcy.
Prawa najemcy w przypadku wad lokali użytkowych
Wymagające lekarstwo
Pierwszym krokiem w przypadku wady jest wystawienie zawiadomienia o wadzie: pisemnego wezwania wynajmującego do usunięcia wady w rozsądnym terminie. Bez zawiadomienia o wadzie wynajmujący nie jest w zwłoce, a Ty jako najemca nie masz prawa do skorzystania z ustawowych środków naprawczych. Zawiadomienie o wadzie musi konkretnie opisywać wadę, w jakim terminie należy ją usunąć oraz jakie konsekwencje niesie za sobą brak usunięcia wady.
Obniżka czynszu
Jeżeli pomimo zawiadomienia o wadzie wynajmujący nie usunie wady, najemca ma prawo, zgodnie z artykułem 7:207 Kodeksu cywilnego (DKC), do proporcjonalnej obniżki czynszu za okres występowania wady. Obniżka obliczana jest na podstawie stosunku między rzeczywistym użytkowaniem najemcy a użytkowaniem, jakie mógłby on uzyskać bez wady. Najemca może dochodzić tej obniżki za pośrednictwem sądu rejonowego.
Obniżka czynszu obowiązuje od momentu zgłoszenia wady wynajmującemu, a nie tylko od momentu wydania orzeczenia przez sąd. Dlatego zaleca się zgłaszanie wad zawsze na piśmie i jak najszybciej, aby data rozpoczęcia obniżki była dobrze udokumentowana.
Odszkodowanie
Jeśli wada leży po stronie wynajmującego, na przykład z powodu zaniedbania przez niego niezbędnych prac konserwacyjnych, mimo że wiedział lub powinien był wiedzieć o nieuchronności wystąpienia wady, najemca może dochodzić dodatkowego odszkodowania na podstawie artykułu 7:208 Kodeksu cywilnego. Szkoda ta może obejmować straty następcze, takie jak utrata obrotów spowodowana wadą lub koszty, jakie najemca musiał ponieść, aby kontynuować działalność gospodarczą.
Samodzielna naprawa i odjazd
Jeżeli po prawidłowym zawiadomieniu o wadzie i upływie wyznaczonego terminu wynajmujący nie usunie wady, najemca ma co do zasady prawo zlecić jej naprawę samemu i zaliczyć uzasadnione koszty na poczet czynszu (art. 7:206(3) k.k.). Prawo to podlega jednak ograniczeniom.
Po pierwsze, musi to rzeczywiście dotyczyć wady, którą wynajmujący jest zobowiązany usunąć. Każdy, kto naprawia zobowiązanie dotyczące konserwacji, które zgodnie z umową ciąży na nim jako najemcy i przerzuca na niego koszty, nie otrzyma żadnych korzyści. Po drugie, najemca musi być w stanie wykazać, że wcześniej dał wynajmującemu możliwość usunięcia wady, a wynajmujący tego nie uczynił. Po trzecie, poniesione koszty nie mogą być nieproporcjonalne.
Dokonanie potrącenia z czynszu bez spełnienia tych warunków może skutkować wszczęciem postępowania o zaległy czynsz. Dlatego przed przystąpieniem do potrącenia zaleca się zasięgnięcie porady prawnej.
Konserwacja, warunki ROZ i klauzule zwolnienia z odpowiedzialności
Postanowienia ogólne ROZ dzielą konserwację na zewnętrzną (dla wynajmującego) i wewnętrzną (dla najemcy), ale dokładne granice różnią się w zależności od wersji umowy. Ponadto postanowienia ogólne często zawierają klauzule zwalniające z odpowiedzialności: postanowienia, na mocy których wynajmujący wyłącza lub ogranicza odpowiedzialność za określone szkody.
Zwolnienie z odpowiedzialności nie zawsze jest zasadne. Jeżeli szkoda wynika z umyślnego działania lub świadomej lekkomyślności wynajmującego, lub jeżeli zwolnienie z odpowiedzialności jest niedopuszczalne w danych okolicznościach zgodnie ze standardami rozsądku i uczciwości, sąd może uchylić klauzulę. To samo dotyczy sytuacji, gdy zwolnienie z odpowiedzialności kwalifikuje się jako klauzula nadmiernie uciążliwa w rozumieniu art. 6:233 Kodeksu cywilnego. W przypadku konsumentów sytuacja ta szybko ulega zmianie; w przypadku najemców komercyjnych poprzeczka jest wyższa, ale i tam obowiązują pewne ograniczenia.
Przed podpisaniem umowy najmu, zleć jej przegląd, aby uzyskać informacje o podziale kosztów utrzymania i zwolnieniu z opłat, zwłaszcza w przypadku dużych lokali lub wysokich czynszów. Koszt porady prawnej jest zazwyczaj ograniczony w stosunku do ryzyka finansowego, jakie podejmujesz, podpisując umowę bez znajomości jej ogólnych postanowień.
Przegląd czynszu w czasie
W przypadku powierzchni komercyjnej o powierzchni 7:290 m² ustawa przewiduje również możliwość rewizji czynszu. Po upływie uzgodnionego okresu najmu lub po pięciu latach w przypadku umowy długoterminowej, każda ze stron może zwrócić się do sądu rejonowego o dostosowanie czynszu do średniej stawek czynszu za porównywalne powierzchnie komercyjne w danej lokalizacji w ciągu ostatnich pięciu lat (art. 7:303 k.k.c.). Wymaga to obowiązkowej opinii biegłego: sąd wyznacza jednego lub kilku biegłych, którzy ustalają czynsz zgodny z ceną rynkową.
Procedura ta jest dostępna zarówno dla wynajmującego, który uważa, że czynsz stał się zbyt niski, jak i dla najemcy, który uważa, że płaci za dużo. Wynik jest wiążący, chyba że strony za obopólną zgodą postanowią inaczej. W przypadku powierzchni komercyjnej o powierzchni 7:230a to ustawowe prawo do zmiany czynszu nie istnieje. W tym przypadku korekta czynszu jest możliwa wyłącznie w drodze umowy, zazwyczaj poprzez klauzulę waloryzacyjną.
Przegląd czynszu zamyka krąg prawnych regulacji związanych z lokalami użytkowymi: nie tylko dostęp do lokalu i jego rozwiązanie, ale także cena, którą płacisz, są współuzależnione od obowiązujących przepisów.
Więcej z tej serii o prawie najmu komercyjnego
Ten artykuł jest częścią naszego trzyczęściowego cyklu poświęconego prawu najmu komercyjnego. Przeczytaj również pozostałe części:
- Część 1: 7:290 czy 7:230a DCC? Jaki system najmu obowiązuje w Twoim lokalu użytkowym?
- Część 2: Rozwiązanie umowy najmu komercyjnego: okresy wypowiedzenia, podstawy i pułapki
Przeczytaj także: 7:290 czy 7:230a DCC? Jaki system najmu obowiązuje w Twoim lokalu użytkowym? oraz Rozwiązanie umowy najmu komercyjnego: okresy wypowiedzenia, podstawy i pułapki.
Wniosek
Wady w lokalach użytkowych to częsty i niekiedy kosztowny problem. Niezależnie od tego, czy chodzi o przeciekający dach, wadliwą instalację grzewczą, czy zaległą konserwację, która utrudnia działalność firmy: jako najemca masz konkretne prawa, ale musisz aktywnie z nich korzystać i postępować zgodnie z odpowiednią procedurą. Zawsze zgłaszaj wady na piśmie, wystawiaj zawiadomienie o wadzie i dokumentuj wszystko.
Jako wynajmujący, powinieneś mieć przejrzysty plan konserwacji i nie dopuścić do utrwalenia się usterek. Odpowiedzialność za straty wtórne może szybko wzrosnąć do znacznych kwot.
Law & More Doradza zarówno najemcom, jak i właścicielom lokali użytkowych w zakresie usterek, podziału kosztów utrzymania, rewizji czynszu i spraw pokrewnych. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na niezobowiązującą rozmowę.
PYTANIA I ODPOWIEDZI
Czy przysługuje mi obniżka czynszu z powodu wady mojego lokalu użytkowego?
Tak. Jeśli istnieje wada w rozumieniu artykułu 7:204 Kodeksu cywilnego (DKC), a wynajmujący nie usunie jej w odpowiednim czasie po otrzymaniu zawiadomienia o wadzie, możesz ubiegać się o proporcjonalną obniżkę czynszu na podstawie artykułu 7:207 Kodeksu cywilnego (DKC). Obniżka ta obowiązuje od momentu pisemnego zgłoszenia wady.
Jakie drobne naprawy wchodzą w zakres mojego konta jako najemcy?
Drobne naprawy to naprawy, które zgodnie z prawem lub zwyczajem są zasadnie obciążające najemcę, takie jak wymiana zepsutych przełączników, uszczelnianie niewielkich szczelin w połączeniach lub naprawa części zużywających się w trakcie codziennego użytkowania. Granica między poważną konserwacją, która leży po stronie wynajmującego, może być w praktyce niejasna i czasami jest dodatkowo opisana w umowie w postanowieniach ROZ.
Czy mogę zlecić naprawę usterki samodzielnie i odliczyć koszty od czynszu?
Jest to możliwe, ale tylko pod warunkiem spełnienia warunków ustawowych: wysłania zawiadomienia o zwłoce, upłynięcia terminu przez wynajmującego, wystąpienia wady, którą wynajmujący jest zobowiązany usunąć, oraz uzasadnionych kosztów. Potrącenie bez spełnienia tych warunków może skutkować wszczęciem postępowania o zaległy czynsz.
Czy jako najemca mogę domagać się zmiany wysokości czynszu?
W przypadku powierzchni użytkowej 7:290 można, po upływie uzgodnionego okresu najmu lub po pięciu latach, zwrócić się do sądu rejonowego o dostosowanie czynszu do czynszu rynkowego za porównywalną powierzchnię w danej lokalizacji (art. 7:303 k.k.c.). W przypadku powierzchni użytkowej 7:230a to uprawnienie ustawowe nie przysługuje.
