Wady nowo wybudowanych domów w Holandii: odpowiedzialność, terminy i środki zaradcze

W nowo wybudowanym domu holenderskim to wykonawca, a nie sprzedawca działki, odpowiada za wady konstrukcyjne. Od 1 stycznia 2024 roku odpowiedzialność ta obejmuje również wady niezauważone przy odbiorze, chyba że wykonawca udowodni, że nie można ich przypisać jemu. O Twojej pozycji w praktyce decyduje protokół odbioru, szybkość złożenia pisemnej reklamacji oraz to, czy dom jest objęty gwarancją, taką jak Woningborg lub SWK. Artykuł 7:761 holenderskiego kodeksu cywilnego określa granice roszczeń: roszczenie przedawnia się po dwóch latach od wniesienia protestu, a w przypadku budynku – po dwudziestu latach od odbioru.

W tym artykule opisano, jak w ramach holenderskiego prawa budowlanego ustalana jest odpowiedzialność za wady nowo wybudowanych domów , jakie są terminy jej rozpoczęcia, jakie zmiany zaszły w ustawie Wet kwaliteitsborging voor het bouwen oraz co należy zrobić w przypadku wystąpienia wady.

Jak zorganizować zakup nowego domu

Nowo wybudowany dom jest prawie zawsze kupowany na podstawie umowy koop-en aannemingsovereenkomst: jednego dokumentu zawierającego dwie różne umowy. Zakup działki to sprzedaż nieruchomości, przeniesionej później aktem notarialnym, a budowa domu to umowa o dzieło, regulowana artykułami 7:750 i następnymi holenderskiego kodeksu cywilnego. Ten podział ma znaczenie, ponieważ obie części umowy podlegają innym zasadom i innym kontrahentom. Kwestie dotyczące gruntu, tytułu własności i granic należą do sprzedającego i prawa nieruchomości ; kwestie dotyczące samego domu należą do wykonawcy budowy.

Ponieważ umowa sprzedaży dotyczy mieszkania kupionego przez konsumenta, musi być sporządzona na piśmie, a artykuł 7:2 holenderskiego kodeksu cywilnego przyznaje kupującemu ustawowy okres na zastanowienie się wynoszący trzy dni od otrzymania kopii podpisanej umowy. Większość standardowych umów stosowanych w przypadku nowych inwestycji wydłuża ten okres. Warto z niego skorzystać: po upływie okresu na zastanowienie się, opis techniczny, rysunki i harmonogram płatności są ustalone i stanowią punkt odniesienia dla każdej późniejszej reklamacji. Przegląd przed podpisaniem umowy jest znacznie cenniejszy niż późniejszy spór.

Jedno ostrzeżenie dotyczące formalności. Klauzule dotyczące sprzedaży istniejącego domu, takie jak klauzula o ouderdoms (ograniczająca odpowiedzialność za zużycie związane z wiekiem) lub klauzula o niesamodzielności (nont-selfbewonings) stosowana przez sprzedającego, który nigdy nie mieszkał w nieruchomości, nie mają zastosowania w umowie budowy nowego domu i nie powinny być do niej kopiowane. Jeśli spotkasz takie osoby w umowie przedwstępnej kupna domu, który jeszcze nie został wybudowany, zapytaj, dlaczego się tam znalazły.

Co uznaje się za wadę w nowo wybudowanym domu

Wadą jest każdy aspekt, w którym dostarczone dzieło nie spełnia oczekiwań wynikających z umowy, interpretowanej w świetle obowiązujących przepisów budowlanych. Nie istnieje odrębny ustawowy katalog wad dla nowych budynków; miarą jest sama umowa, w szczególności opis techniczny i rysunki, uzupełnione o wymogi budowlane prawa publicznego. Wymagania te są obecnie określone w ustawie o nieruchomościach (Besluit bouwwerken leefomgeving), która zastąpiła ustawę o nieruchomościach (Bouwbesluit 2012) z dniem 1 stycznia 2024 r., kiedy weszła w życie ustawa Omgevingswet. Dom, który spełnia wymogi zawarte w rysunkach, ale nie spełnia wymogów przepisów budowlanych, nadal jest wadliwy.

Klasyczny podział dotyczy wad widocznych i ukrytych, a nie wagi problemu, a nie momentu dostawy. Pęknięta płytka, źle powieszone drzwi, rysa na ramie okiennej: to rzeczy, które w miarę uważny nabywca zauważy, chodząc po domu. Wadliwe okablowanie za płytami gipsowo-kartonowymi, przeciekająca rura w wylewce, niewystarczające zbrojenie fundamentu: to wady ukryte , które ujawniają się dopiero później, czasem po latach. W danym przypadku granica jest kwestią faktów i w dużej mierze decyduje o niej dokumentacja zdawczo-odbiorcza.

Nie każda niedoskonałość jest wadą, która daje możliwość naprawy. Praca musi nadawać się do normalnego użytkowania jako mieszkanie i musi być zgodna z ustaleniami, ale drobne odchylenia, które nie wpływają na użytkowanie, wartość ani bezpieczeństwo, rzadko uzasadniają naprawę. Na drugim końcu skali znajdują się poważne wady : osiadanie i ruch fundamentów, niesprawne elementy nośne, zagrożone konstrukcje dachowe, przenikanie wody przez nieszczelne detale lub membrany oraz niebezpieczne instalacje. W takich przypadkach ważne są długie okresy przestoju i gwarancje.

W przypadku samej działki testem jest zgodność: artykuł 7:17 holenderskiego kodeksu cywilnego wymaga, aby dostarczona nieruchomość posiadała cechy, których kupujący miał prawo oczekiwać. Jest to rozwiązanie w przypadku problemów takich jak zanieczyszczona gleba lub ograniczenia własności, a nie w przypadku przeciekającego dachu. Należy pamiętać, że dwumiesięczny termin na złożenie reklamacji określony w artykule 7:23 holenderskiego kodeksu cywilnego ma zastosowanie do konsumenckiego zakupu rzeczy ruchomych, a nie do zakupu domu; w przypadku domu standardem jest złożenie reklamacji w rozsądnym terminie.

Co zmieniło Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Ustawa o nieruchomościach komunalnych (Wkb) weszła w życie 1 stycznia 2024 roku i jest najważniejszą zmianą dla nabywców nowo wybudowanych domów od lat. Składa się ona z części prawa publicznego i części prawa prywatnego, a ich zakresy są różne.

Prawo publiczne wprowadziło częściowo niezależny system zapewnienia jakości. W przypadku budynków klasy 1, obejmującej zwykłe domy jednorodzinne i mniejsze lokale użytkowe, miejska ocena techniczna budynku została zastąpiona przez niezależnego eksperta ds. jakości (kwaliteitsborger), który przeprowadza kontrolę w trakcie budowy i wydaje zaświadczenie po jej zakończeniu. Rozszerzenie tego systemu na prace remontowe zostało przełożone i nie ustalono jeszcze daty; ocena systemu planowana jest na rok 2027. Do tego czasu remonty będą kontynuowane zgodnie z poprzednimi przepisami miejskimi.

Część dotycząca prawa prywatnego to część, która zmienia Twoje prawa i ma zastosowanie do umów budowlanych w ogólności, a nie tylko do klasy konsekwencji 1. Dla kupującego istotne są cztery zmiany.

• Odpowiedzialność za wady nieujawnione w momencie dostawy. Zgodnie z artykułem 7:758 ust. 4 holenderskiego Kodeksu Cywilnego, wykonawca pozostaje odpowiedzialny po dostarczeniu towaru za wady, które nie zostały wykryte w tym momencie, chyba że wady te nie mogą zostać przypisane jemu. Ciężar odpowiedzialności spoczywa zatem na wykonawcy, a dla konsumenta ta zasada jest obligatoryjna: nie można się od niej odstąpić w umowie.
• Plik przekazania. Artykuł 7:757a nakłada na wykonawcę obowiązek przekazania klientowi po zakończeniu prac dokumentacji wykazującej, że praca spełnia uzgodnione wymagania, obejmującej rysunki, obliczenia i informacje dotyczące materiałów i instalacji.
• Pisemny obowiązek ostrzegawczy. Artykuł 7:757b nakłada na wykonawcę obowiązek pisemnego, jednoznacznego i terminowego zgłoszenia wszelkich nieścisłości w zleceniu oraz wskazania konsekwencji.
• Informacje o bezpieczeństwie. Artykuł 7:765a nakłada na wykonawcę obowiązek poinformowania klienta będącego konsumentem na piśmie, czy i w jaki sposób praca jest ubezpieczona lub w inny sposób zabezpieczona na wypadek wad i niewypłacalności.

Wkb zaostrzył również przepisy dotyczące zabezpieczenia. Zgodnie z artykułem 7:768 holenderskiego Kodeksu Cywilnego, konsument budujący dom może zatrzymać ostatnie pięć procent ceny umownej w depozycie u notariusza; wykonawca musi teraz pisemnie poinformować kupującego, że kwota ta zostanie zwolniona tylko wtedy, gdy kupujący nie wyrazi sprzeciwu, a notariusz musi zapytać kupującego, co ma się z nią stać. Przekazanie tych pięciu procent w dniu dostawy pozbawia Cię najsilniejszej dźwigni praktycznej, więc potraktuj tę kwestię poważnie.

Dostawa: moment, który ustala Twoją pozycję

Odbiór, w języku niderlandzkim „oplevering”, to moment, w którym wykonawca stwierdza, że ​​dzieło jest gotowe, a klient je odbiera. Artykuł 7:758 holenderskiego kodeksu cywilnego wiąże z odbiorem dwie konsekwencje: ryzyko związane z dziełem przechodzi na klienta, a wykonawca jest zwolniony z odpowiedzialności za wady, które klient powinien był rozsądnie wykryć w tym momencie. Od 1 stycznia 2024 r. zwolnienie to nie obejmuje już wad, które nie zostały wykryte, ale nadal obowiązuje zasada, że ​​wszystko, co widzisz, jest Twoim obowiązkiem udokumentować.

Potraktuj inspekcję poważnie i nie rób jej sam. Niezależny inspektor budowlany, który obejrzy dom z Tobą, dostrzeże rzeczy, których kupujący po raz pierwszy nie zauważy, a koszt takiej inspekcji jest ustalany na rynku, a nie przez prawo, dlatego warto porównać oferty. Przetestuj instalacje, odkręć krany, otwórz wszystkie okna i drzwi, sprawdź wykończenie i poziomowanie zgodnie z opisem technicznym i zrób zdjęcia. Jeśli dom nie jest jeszcze ukończony, inspekcja przed położeniem ścian jest o wiele bardziej pouczająca niż ta po zakończeniu budowy.

Każdy znaleziony punkt trafia do protokołu odbioru, czyli protokołu odbioru, który podpisują obie strony. Dokument ten stanowi podstawę dowodową w przypadku wszelkich późniejszych sporów: ustala, co było widoczne, co uznano za zaległe prace i kiedy zostaną one naprawione. Nie podpisuj protokołu bez wad, ponieważ wykonawca obiecuje rozwiązać problem nieformalnie, i nie akceptuj protokołu, który opisuje wady w sposób niejasny. Jeśli wady są na tyle poważne, że dom nie nadaje się do użytku, możesz całkowicie odmówić odbioru, ale jest to decyzja pociągająca za sobą konsekwencje finansowe i nie powinna być podejmowana bez konsultacji.

Zgodnie z modelowymi umowami stosowanymi na holenderskim rynku nowych inwestycji, okres konserwacji wynosi trzy miesiące po dostawie. W tym czasie wykonawca musi usunąć usterki wymienione w protokole zdawczo-odbiorczym oraz wszelkie inne ujawnione wady. Okres konserwacji jest umownym udogodnieniem, a nie okresem przedawnienia: po jego upływie przysługują Państwu prawa ustawowe i wszelkie gwarancje. Jest to również etap, na którym należyta staranność się opłaca, a umowy między deweloperem a wykonawcami określają, do kogo należy się zwrócić.

Jak długo wykonawca pozostaje odpowiedzialny

Działają dwa różne zegary i ich mylenie jest najczęstszą przyczyną odrzucenia uzasadnionego wniosku.

Pierwszym z nich jest obowiązek złożenia reklamacji. Artykuł 6:89 holenderskiego kodeksu cywilnego nakazuje złożenie reklamacji w rozsądnym terminie od momentu wykrycia wady lub rozsądnego momentu jej wykrycia. Nie ma tu sztywnego terminu dwóch miesięcy; rozsądny termin zależy od charakteru wady, zakresu wymaganych badań oraz pozycji wykonawcy. Pewne jest, że milczenie jest zgubne: kupujący, który żyje z przeciekiem przez dwa lata, zanim zgłosi problem, będzie miał problemy, niezależnie od jego słuszności.

Drugim jest przedawnienie. Artykuł 7:761 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że wszelkie roszczenia z tytułu wad dostarczonych prac wygasają dwa lata po złożeniu przez klienta protestu. Jeśli wyznaczysz wykonawcy termin na usunięcie wady, ten dwuletni okres rozpoczyna się dopiero z upływem tego terminu lub gdy wykonawca wyraźnie oświadczy, że nie dokona naprawy. Dodatkowo istnieje długi termin przedawnienia: roszczenie wygasa w każdym przypadku po dwudziestu latach od dostawy w przypadku budynku i po dziesięciu latach od dostawy we wszystkich innych przypadkach. Bieg terminu przedawnienia można przerwać pisemnym żądaniem zgodnie z artykułem 3:317 holenderskiego kodeksu cywilnego, a w przypadku wątpliwości co do daty przerwanie jest tanie, a utrata roszczenia nie.

Zwróć uwagę, czym te okresy nie są. Nie stanowią one gwarancji, że wykonawca ponosi jakąkolwiek odpowiedzialność za cokolwiek przez dwadzieścia lat; wyznaczają jedynie granicę, w której nadal można dochodzić roszczeń. To, czy roszczenie w ogóle istnieje, zależy od tego, czy prace zostały wykonane nienależycie i czy wada leży po stronie wykonawcy.

Programy gwarancji Woningborg i SWK

Większość nowo wybudowanych domów w Holandii jest sprzedawana z ubezpieczeniem instytutu gwarancyjnego, w praktyce Woningborg lub SWK. Jest to ochrona umowna, dołączona do przepisów ustawowych, a nie je zastępująca, i nie jest automatyczna: sprawdź w umowie, czy dom jest zarejestrowany i poproś o certyfikat.

Program tego rodzaju ma dwa cele. Waarborg chroni Cię, jeśli wykonawca stanie się niewypłacalny przed ukończeniem domu, organizując dokończenie budowy lub rekompensując stratę. Gwarancja obejmuje wady gotowego domu. Zgodnie z przepisami Woningborg dotyczącymi nowych budynków, gwarancja jakości rozpoczyna się trzy miesiące po dostawie, po upływie okresu konserwacji, a następnie trwa sześć lat dla większości elementów. W przypadku poważnych wad, czyli wad, które wpływają na solidność konstrukcji lub uniemożliwiają zamieszkanie w domu, gwarancja obowiązuje przez dziesięć lat. Ochrona przechodzi na kolejnego właściciela, jeśli dom zostanie sprzedany w tym okresie.

Dwie praktyczne uwagi. Po pierwsze, gwarancja ma własną procedurę powiadamiania i własne terminy, które biegną niezależnie od ustawowych, więc złożenie reklamacji w ramach programu samo w sobie nie gwarantuje roszczeń wobec wykonawcy, i odwrotnie. Po drugie, programy wykluczają wiele rzeczy: normalne zużycie, prace wykonane samodzielnie przez Ciebie lub osobę trzecią oraz szkody następcze zazwyczaj nie są objęte gwarancją. Przeczytaj przepisy dotyczące Twojego certyfikatu, a nie ich ogólne streszczenie.

Zgłaszanie wady i egzekwowanie roszczenia

Zacznij od formy pisemnej i zacznij wcześnie. Opisz wadę, kiedy i jak się pojawiła, odwołaj się do opisu technicznego lub rysunku, od którego odbiega, i ustal konkretny i rozsądny termin naprawy. Takie pismo stanowi zawiadomienie o zwłoce w rozumieniu artykułu 6:82 holenderskiego kodeksu cywilnego i to ono powoduje zwłokę wykonawcy w przypadku upływu terminu bez podjęcia działań. Wyślij je listem poleconym lub e-mailem z potwierdzeniem odbioru i zachowaj całą dokumentację: zdjęcia z datami, korespondencję, protokół odbioru i dokumentację zdawczo-odbiorczą.

Jeśli wykonawca kwestionuje przyczynę, zazwyczaj rozstrzygająca jest opinia niezależnego eksperta, ponieważ większość sporów budowlanych opiera się na związku przyczynowym, a nie na prawie. W przypadku gdy opinia uzyskana przez jedną ze stron raczej nie zostanie zaakceptowana, procedura holenderska pozwala na złożenie wniosku do sądu o wstępne badanie przez biegłego, a gdy fakty zależą od tego, co zostało powiedziane lub zrobione na miejscu, wstępne przesłuchanie świadków może zabezpieczyć dowody przed rozpoczęciem postępowania.

W przypadku wystąpienia uchybienia możesz zażądać naprawy, wykonać prace samodzielnie i ubiegać się o odszkodowanie zgodnie z artykułem 6:74 holenderskiego kodeksu cywilnego lub, w poważniejszych przypadkach, rozwiązać umowę zgodnie z artykułem 6:265. Możesz również zawiesić płatność zaległych rat, co w przypadku nowego projektu budowlanego jest często najskuteczniejszym sposobem wywarcia nacisku.

To, gdzie trafi spór, zależy od umowy. W umowach dotyczących nowych inwestycji budowlanych zazwyczaj wskazywany jest Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, organ arbitrażowy ds. budownictwa, lub Geschillencommissie w ramach systemu gwarancyjnego. Konsument nie jest po prostu związany taką klauzulą: artykuł 6:236 lit. a) holenderskiego Kodeksu Cywilnego wymaga, aby konsument miał co najmniej miesiąc na wybór sądu powszechnego. Jeśli liczy się szybkość, na przykład w przypadku aktywnego zalania, postępowanie zabezpieczające przed sądem cywilnym pozostaje dostępne, obok arbitrażu. Aby uzyskać szerszy obraz dostępnych opcji, zapoznaj się z naszym przeglądem metod rozwiązywania sporów w Holandii oraz porównaniem holenderskiego prawa budowlanego ze standardami międzynarodowymi.

Błędy, które kosztują kupujących ich roszczenia

Powtarzające się błędy mają charakter proceduralny, a nie techniczny. Pierwszym z nich jest podpisanie protokołu dostawy bez wad na podstawie ustnego zapewnienia, ponieważ daje wykonawcy argument, że nic się nie stało. Drugim jest zwolnienie pięcioprocentowej kwoty zatrzymania w dniu dostawy. Trzecim jest założenie, że obowiązuje zasada dwóch miesięcy lub odwrotnie, że obowiązuje dwudziestoletnia bezwarunkowa ochrona; rzeczywisty termin to dwa lata po złożeniu protestu.

Dwa kolejne błędy dotyczą dokumentacji. Kupujący rutynowo zwracają się do dewelopera, gdy obowiązek budowy spoczywa na wykonawcy, lub odwrotnie, i tracą na tym miesiące; koop-en aannemingsovereenkomst wskazuje, co jest czym. Kupujący, którzy wynajmują nieruchomość wkrótce po jej przekazaniu, odkrywają, że najemca utrudnia dostęp do napraw, a prawa najemcy ograniczają zakres i czas ich wykonania. Jeśli planowany jest wynajem, należy uzgodnić naprawę usterek przed rozpoczęciem najmu.

Wreszcie, nie traktuj umowy jako szablonu. Limity odpowiedzialności, wyłączenia odpowiedzialności za szkody następcze i klauzule przenoszące ryzyko związane z warunkami gruntowymi są powszechne i chociaż konsumenta nie można pozbawić obowiązkowej ochrony przewidzianej w artykule 7:758 ust. 4, wiele innych kwestii podlega negocjacjom. Przepisy dotyczące ochrony konsumentów w umowach i ogólnego przeglądu umów, opisane w naszym przewodniku po holenderskim prawie umów, mają tu zastosowanie tak samo, jak w przypadku umów handlowych , a dokładna analiza umowy przed jej podpisaniem jest znacznie tańsza niż postępowanie sądowe.

Co zrobić, gdy pojawi się wada

Działaj od dnia, w którym ją zauważysz. Zrób zdjęcie wady, zanotuj datę i wyślij wykonawcy pisemną reklamację, opisując, co jest nie tak i co chcesz naprawić, z rozsądnym terminem. Nie wypłacaj kwoty zaliczki, gdy sprawa jest otwarta, i nie pozwól, aby nieformalne obietnice zastąpiły pisemne potwierdzenie. Jeśli wykonawca kwestionuje przyczynę, zleć eksperta, zanim ślad po nim zaginie.

Sytuacja nie różni się, jeśli kupiłeś nieruchomość wspólnie lub jako osoba nowo przybyła do Holandii. Nasze wskazówki dotyczące wspólnego zakupu domu oraz zakupu domu w Holandii dla obcokrajowców wskazują kwestie, które najczęściej zaskakują kupujących, a prawnik specjalizujący się w nieruchomościach może w ciągu jednego spotkania powiedzieć, czy warto dochodzić roszczeń z tytułu wady i przeciwko komu. Jeśli postępowanie stanie się nieuniknione, prawnik specjalizujący się w nieruchomościach poprowadzi sprawę od momentu otrzymania zawiadomienia o wadzie, aż do arbitrażu lub postępowania sądowego.

PYTANIA I ODPOWIEDZI

Nabywcy nowo wybudowanych domów w Holandii mają określone zabezpieczenia ustawowe i gwarancje umowne w przypadku wystąpienia wad. Poniższe pytania dotyczą kwestii najczęściej pojawiających się w praktyce.