Erfpacht: długoterminowa dzierżawa gruntów w Holandii – wyjaśnienie dla kupujących

Jeśli jesteś kupno domu w Holandiii szczególnie w Amsterdam, szczegóły mogą wskazywać, że nieruchomość jest na erfpacht. Nie kupujesz wtedy ziemi, ale ograniczone prawo rzeczowe do czyjejś ziemi, na warunkach ustalonych przez tego właściciela, czasami sto lat temu. Te warunki decydują o tym, ile płacisz, na jak długo i czy bank w ogóle udzieli pożyczki.

Czym jest erfpacht w holenderskim prawie własności?

Erfpacht to ograniczone prawo rzeczowe ( beperkt recht ), uprawniające posiadacza, erfpachtera , do posiadania i użytkowania nieruchomości należącej do innej osoby (art. 5:85 KC). Właściciel gruntu pozostaje właścicielem gruntu. Prawo erfpachtera jest prawem rzeczowym, a nie umownym: jest rejestrowane w Księdze Wieczystej (Kadaster), może być sprzedane, obciążone hipoteką i dziedziczone, a także przetrwa sprzedaż gruntu.

Akt notarialny może zobowiązać właściciela gruntu do uiszczania okresowej opłaty, czynszu kanonicznego lub czynszu gruntowego (art. 5:85 KC). Kanonik nie jest prawnie wymagany, ale prawie wszystkie nieruchomości mieszkalne są nim objęte. W przeciwnym razie właściciel gruntu ma prawo do korzystania z niego w szerokim zakresie, tak jak właściciel (art. 5:89 KC), w tym do korzystania z plonów nieruchomości i prawa do jej wynajmu, a naprawy obciążają go. Nie może jednak zmieniać przeznaczenia nieruchomości ani wykonywać prac na warunkach zastrzeżonych za zgodą właściciela.

Pełna własność ( volle eigendom ) jest wieczysta, jej utrzymanie nie wiąże się z żadnymi kosztami i podlega jedynie prawu ogólnemu. Erfpacht jest wykonywany na cudzym gruncie, regulowany przez warunki tego właściciela i może ulec zmianie lub wygasnąć. Mieszkanie na erfpacht z bieżącą umową jest zazwyczaj warte mniej niż to samo mieszkanie z pełną własnością, a różnica nie zawsze jest widoczna w cenie wywoławczej.

Erfpacht, opstal i dzierżawa budynku

• Dzierżawa gruntu Daje prawo do posiadania i użytkowania cudzej ziemi (art. 5:85 KC). Budynki na działce stanowią zazwyczaj część prawa własności gruntu.
• BudynekPrawo do powierzchni (art. 5:101 BW) daje prawo do posiadania lub nabywania budynków, obiektów budowlanych lub nasadzeń na cudzym gruncie lub nad nim, łamiąc zasadę, że budynek należy do właściciela gruntu. Może ono wiązać się z opłatą zwaną odweti jest często udzielane jako prawo zależne obok prawa do nieruchomości (erfpacht) lub dzierżawy – na kabel, panele słoneczne – choć może występować samodzielnie. Przepisy ustawowe dotyczące prawa do nieruchomości (erfpacht) stosuje się odpowiednio do prawa do nieruchomości (art. 5:104 BW).
• WynajemUmowa najmu budynku lub lokalu mieszkalnego jest umową, a nie prawem rzeczowym: nie podlega rejestracji, nie ma hipoteki, a obowiązują zasady najmu określone w Księdze 7 Kodeksu Cywilnego. Najemca płaci czynsz za zajęcie; erfpachter płaci podatek kanoniczny za prawo własności, które posiada i może sprzedać.

Akt notarialny i warunki ogólne

Prawo własności nieruchomości (erfpacht) powstaje w drodze aktu notarialnego i jest rejestrowane w rejestrach publicznych. Erfpachtakte określa indywidualne warunki – działkę, okres obowiązywania, kanon pierwotny, dozwolone użytkowanie – a następnie niemal zawsze deklaruje zestaw obowiązujących warunków ogólnych . Te ogólne warunki stanowią istotę umowy: mechanizm rewizji, zasady wykupu, wymogi zgody, system rekompensat, uprawnienia do rozwiązania umowy.

Obowiązują warunki roku emisji

To punkt najczęściej pomijany, a decydujący. Gmina nie ma jednego zestawu warunków, lecz serię, wydawaną w różnych latach, z których każda reguluje przyznane działki. AmsterdamNumery są identyfikowane według roku – wśród nich AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 i 2016, z których AB 1994, AB 2000 i AB 2016 to serie najczęściej spotykane obecnie. Różnice nie są kosmetyczne: starsze zestawy mogą dawać właścicielowi szerokie uprawnienia do rewizji i zawężać prawa do rekompensaty.

Pytanie nigdy nie brzmi: „Jakie są warunki erfpacht w tym mieście?”, ale: „Który zestaw warunków dotyczy tej działki?”. Odpowiedź znajduje się w KASTRACIE: akt założycielski i wszelkie późniejsze akty zmiany określają warunki według roku. Poproś notariusza o uzyskanie aktu i pełnego tekstu tych warunków i zapoznanie się z nimi – nie ze streszczeniem, nie z paragrafem agenta.

Czynsz gruntowy (kanon)

Kanon to okresowa opłata za użytkowanie gruntu. Zazwyczaj stosuje się kanon procentowy doliczany do oszacowanej wartości gruntu, wyliczany resztkowo, z części wartości nieruchomości lub z harmonogramu. Amsterdam tym czynnikiem jest buurtstraatquote, który wyraża wartość gruntu jako stosunek wartości nieruchomości przy danej ulicy.

Pomiędzy rewizjami, większość współczesnych warunków corocznie indeksuje kanon względem wskaźnika cen konsumpcyjnych. Indeksacja nie jest rewizją: śledzi inflację i jest przewidywalna, podczas gdy rewizja resetuje wartość bazową gruntu i może zwielokrotnić kanon. Brak zapłaty może ostatecznie kosztować dzierżawcę utratę prawa.

Trzy rodzaje erfpacht

Voortdurend i eeuwigdurend są w języku angielskim tłumaczone jako „perpetual”. Nie są to te same słowa, a różnica jest bardzo duża. Prawo wieczyste o czasie trwania może również obejmować kanon wykupiony tylko na określony czas: duration i buy-off to odrębne kwestie.

Rewizja na koniec okresu: największe ryzyko finansowe

W przypadku kontynuacji erfpacht, koniec okresu to moment, w którym właściciel gruntu może przywrócić kanon do aktualnej wartości gruntu. Ponieważ okresy trwają dekady, a ceny gruntów miejskich w Holandii gwałtownie wzrosły, nowy kanon może być wielokrotnością starego.

• To nie dzieje się stopniowo. Podwyżka zostanie wprowadzona jednorazowo, w dniu ustalonym dziesiątki lat wcześniej.
• Mechanizm ten pozostaje w starych warunkach. W przypadku niektórych starszych zestawów uprawnienia właściciela są szerokie, a możliwość zakwestionowania decyzji ogranicza się do procedury wyceny, a nie do sądu.
• Pożyczkodawcy patrzą w przyszłość. Bliskość terminu rewizji ma wpływ zarówno na Twoją pożyczkę, jak i na rynek odsprzedaży, na którym będziesz się znajdować.

Przed podpisaniem umowy należy ustalić datę zakończenia bieżącego okresu, mechanizm rewizji oraz – w przypadku publikacji danych orientacyjnych – jaki byłby kanon, gdyby został zmieniony dzisiaj. Jeśli rewizja jest w toku, należy zapoznać się z ofertą i ewentualnym terminem wniesienia sprzeciwu.

Kupno z góry za czynsz (afkoop)

Zamiast płacić kanon, erfpachter może wykupić go za określoną kwotę. Afkoop na określony czas spłaca z góry kanon na resztę bieżącego okresu; po jego upływie zobowiązanie odnawia się na zmienionych warunkach, więc nieruchomość reklamowana jako „odkupiony kanon” może być objęta ubezpieczeniem tylko do daty, która jest już dość bliska. Eeuwigdurende afkoop wygasa kanon na zawsze, bez możliwości późniejszej rewizji.

Wykup nie oznacza zakupu gruntu: prawo własności pozostaje przy właścicielu, wygasa jedynie obowiązek zapłaty, a warunki użytkowania i zgody nadal obowiązują. To, czy wykup musi zostać zaoferowany, jak jest on obliczany i czy można go dokonać w trakcie okresu, zależy od warunków, a nie od prawa ogólnego. Wykup dokonywany jest w formie aktu notarialnego i rejestrowanego. Zasady opodatkowania podlegają tym samym rozróżnieniom i różnią się w przypadku wykupu okresowego i kapitałowego, dlatego przed podjęciem decyzji należy skonsultować się z doradcą podatkowym w sprawie konsekwencji wybranej opcji.

Amsterdam:od ciągłego do wiecznego erfpacht

Amsterdam Dlatego temat ten jest ważny dla większości międzynarodowych nabywców: znaczna część miejskiego zasobu mieszkaniowego znajduje się na gruntach dzierżawionych od miasta, które historycznie są użytkowane w sposób ciągły i podlegają okresowym przeglądom.

Od 2016 roku gmina zaczęła wydawać wieczyste prawa użytkowania wieczystego (erfpacht) dla nowych nadań na nowych warunkach ogólnych i uruchomiła program umożliwiający obecnym dzierżawcom, którzy nadal dzierżawią, zmianę dzierżawy ( overstappen ). Dzierżawca składa ofertę zawierającą kwotę wieczystego użytkowania wieczystego lub kwotę wykupu wieczystego, obliczoną na podstawie wartości gruntu w momencie odniesienia; akceptacja prowadzi do zawarcia aktu zmiany, zarejestrowanego w KASTER.

Istotnym punktem finansowym jest data referencyjna i zniżka. Wnioski złożone przed 8 stycznia 2020 r. zostały obliczone na korzystniejszych warunkach niż wnioski złożone później: ta data jest datą referencyjną regulującą prawo do korzystnej premii za przejście i zniżki od wartości gruntu, przy czym sama wartość gruntu jest wyliczana na podstawie wartości nieruchomości za pośrednictwem buurtstraatquote. Od tego czasu wprowadzono rozwiązania drugiej szansy dla osób, które przegapiły tę datę, każde na własnych warunkach i z własną datą zamknięcia, a ich zasady ustala wyłącznie gmina, a nie ustawa. Czy okno czasowe dla danej nieruchomości jest otwarte i na podstawie jakiego obliczenia, należy zatem ustalić na podstawie opublikowanego systemu gminy przed podjęciem decyzji: zapytaj sprzedawcę o wszelkie już złożone oferty i sprawdź aktualny termin bezpośrednio w gminie. Różnica między jedną a drugą podstawą obliczenia sięga dziesiątek tysięcy euro.

Z tego wynikają trzy praktyczne wnioski:

• Ustal, co posiada sprzedawca. Kontynuowanie erfpacht; kontynuowanie erfpacht z wnioskowaną, ale nieukończoną zmianą; wieczysty erfpacht z indeksowanym kanonem; oraz wieczysty erfpacht wykupiony na zawsze to cztery różne aktywa w czterech cenach.
• Oferta nie jest zamianą. Do czasu podpisania i zarejestrowania aktu zmiany, nieruchomość pozostaje w starym systemie. To, czy nabywca może przejąć niezrealizowaną ofertę i kiedy to nastąpi, zależy od warunków programu.
• Plany miejskie ulegają zmianom. AmsterdamPolityka erfpacht jest kwestionowana i była wielokrotnie nowelizowana; terminy, rabaty, współczynniki wartości gruntu i kanoniczne stawki procentowe różnią się z roku na rok. Nic tutaj nie jest aktualne w dniu zakupu.

Prywatni inwestorzy: deweloperzy, korporacje i właściciele instytucjonalni

Grunty są również wynajmowane na zasadzie długoterminowej dzierżawy przez deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe, inwestorów instytucjonalnych, fundacje charytatywne i prywatnych właścicieli gruntów. Prawo jest takie samo, ale warunki często są różne.

Warunki prywatne są zazwyczaj mniej korzystne z rozpoznawalnych powodów: krótsze lub ustalone okresy bez kontynuacji; rewizja w krótszych odstępach czasu, czasami co pięć lub dziesięć lat; rewizja powiązana z wartością nieruchomości, a nie z wartością gruntu, co oznacza, że ​​ulepszenia dokonane przez dzierżawcę generują wzrost; odszkodowanie wyłączone lub ograniczone; szerokie wymogi dotyczące zgody na wynajem, przebudowę i sprzedaż. Niektóre projekty oferowane osobom kupującym po raz pierwszy, w których sprzedający zatrzymuje grunt w celu obniżenia ceny, to tego rodzaju konstrukcje erfpacht.

Gmina to stała instytucja z ograniczeniami politycznymi i zainteresowana funkcjonującym rynkiem nieruchomości; prywatny właściciel gruntu posiada inwestycję. Prywatny erfpacht nie jest z tego powodu zły, ale nigdy nie zakładaj, że jego warunki przypominają te, o których mógł przeczytać nabywca.

Odszkodowanie na koniec dzierżawy

W przypadku wygaśnięcia prawa erfpacht, poprzedni erfpachter ma co do zasady prawo do odszkodowania za wartość budynków, robót i nasadzeń, które sam wzniósł lub nabył od swojego poprzednika za zapłatą (art. 5:99 BW), i może zatrzymać nieruchomość do momentu wypłaty odszkodowania (art. 5:100 BW).

Istotne są dwa warunki. Uprawnienie może być ograniczone lub wyłączone w akcie notarialnym w granicach dozwolonych przez prawo, a starsze umowy prywatne często tak stanowią. Chodzi o odszkodowanie za budynki, a nie za różnicę między wartością dzierżawy a wartością nieruchomości: dzierżawca, którego tymczasowe prawo wygasa, nie otrzymuje wartości rynkowej domu. Tam, gdzie warunki mówią o „wartości budynków”, podstawa wyceny decyduje o wszystkim.

Pozycja kredytodawcy hipotecznego

Prawo erfpacht może być obciążone hipoteką, a większość holenderskich kredytodawców udziela pożyczek pod zastaw nieruchomości dzierżawnej. To, czy kredytodawca udzieli pożyczki pod zastaw nieruchomości, zależy niemal wyłącznie od ogólnych warunków. Kredytodawcy oceniają rodzaj prawa i, jeśli jest ono tymczasowe, pozostały okres spłaty pożyczki; czy kanon jest stały, indeksowany lub podlega rewizji oraz kiedy nastąpi kolejna rewizja; czy wypowiedzenie umowy może spowodować utratę zabezpieczenia; czy kredytodawca musi zostać powiadomiony i mieć możliwość naprawienia niewykonania zobowiązania; oraz czy odszkodowanie na koniec umowy pozostaje w mocy.

Dwie rzeczy sprawiają, że jest to wykonalne. Standardowe warunki dużych gmin są generalnie akceptowane przez głównych kredytodawców, więc zakup nieruchomości na ich terenie rzadko rodzi problem z finansowaniem. Prywatne zabezpieczenie hipoteczne (erfpacht) jest trudniejszym przypadkiem, ponieważ warunki ustala właściciel gruntu. W tym przypadku należy ustalić akceptowalność konstrukcji dla tego konkretnego zestawu warunków, z kredytodawcą, a jeśli jest on zaangażowany, z gwarantem hipotecznym. W przypadku ubiegania się o krajowe zabezpieczenie hipoteczne (NHG), stanowisko jest publikowane. Warunki i standardy NHG, publikowane co roku, akceptują tradycyjne zabezpieczenie hipoteczne (erfpacht), ale określają wymogi dotyczące pozostałego okresu dzierżawy w odniesieniu do okresu kredytu, a wymogi te są bardziej rygorystyczne w przypadku praw ustanowionych przed 1 stycznia 1992 r., kiedy to weszło w życie ustawowe prawo do odszkodowania za budynki. Konstrukcja, która nie jest tradycyjna, oraz wszelkie formy wsparcia nabywcy ( koperssteun ) muszą zostać zaakceptowane przez samą NHG, która publikuje listę zaakceptowanych konstrukcji. Projekt, którego nie ma na liście, nie będzie finansowany przez NHG.

Warunek finansowania ( financieringsvoorbehoud ) nie zapewnia żadnej ochrony, jeśli wniosek z dołączonymi warunkami dzierżawy nigdy nie dotarł do kredytodawcy.

Sprzedaż: zgoda i zaległości

Prawo własności gruntu jest zbywalne, ale akt własności może wymagać zgody właściciela gruntu na przeniesienie lub podział (art. 5:91 BW); w przypadku odmowy zgody, prawo dopuszcza jej zastąpienie zezwoleniem sądu. W większości gmin zgoda jest formalnością, ale nigdy nie należy jej zakładać: harmonogram musi być zgodny z terminem ukończenia, a warunki mogą wymagać braku zaległości i nieuregulowania należności.

Zaległości wynikają z prawa: nabywca i zbywca odpowiadają solidarnie za kaucję, która była wymagalna w ciągu pięciu lat przed zbyciem (art. 5:92 KC). Notariusz powinien uzyskać pisemne oświadczenie właściciela gruntu o stanie kaucji, zaległościach, opłatach i domniemanych naruszeniach.

Wypowiedzenie przez właściciela gruntu

Właściciel gruntu może wypowiedzieć erfpacht ( opzegging ), jeśli kanon nie został zapłacony przez dwa kolejne lata lub erfpachter poważnie go łamie (art. 5:87 BW). Formalności są ścisłe i chronią pożyczkodawcę: wypowiedzenie następuje za pomocą nakazu komornika, co najmniej na miesiąc przed datą, na którą zostało wydane, jeśli podstawą jest niewykonanie zobowiązania, i musi zostać doręczone w ciągu ośmiu dni każdemu zarejestrowanemu jako wierzyciel hipoteczny lub inny ograniczony uprawniony, aby bank mógł interweniować i naprawić zaległości (art. 5:87, art. 5:88 BW). Oddzielnie, po upływie dwudziestu pięciu lat od utworzenia erfpacht, każda ze stron może zwrócić się do sądu o jego zmianę lub wypowiedzenie z powodu nieprzewidzianych okoliczności (art. 5:97 BW) — wąska droga, a nie środek zaradczy przeciwko kanonowi, który po prostu stał się drogi.

Co kupujący musi sprawdzić przed podpisaniem umowy

• Zarejestrowany akt założycielski i każdy późniejszy akt zmiany lub wykupu.
• Który zestaw warunków ogólnych obowiązuje w danym roku i jego pełna treść.
• Czy prawo jest tymczasowe, ciągłe czy wieczyste, a także dokładna data wygaśnięcia lub zakończenia okresu obowiązywania.
• Obecny kanon, podstawa jego indeksacji i czy zostanie wykupiony — jeśli tak, to do kiedy.
• Data i mechanizm następnej rewizji oraz wszelkie trwające procedury rewizji lub zmian.
• Czy do przeniesienia własności potrzebna jest zgoda właściciela gruntu i ile czasu to zajmuje.
• Pisemne oświadczenie właściciela gruntu dotyczące zaległości, opłat i domniemanych naruszeń.
• Pisemne potwierdzenie od pożyczkodawcy, że udzieli pożyczki na tych warunkach.
• W przypadku mieszkań: w jaki sposób umowa dzierżawy jest powiązana ze wspólnotą mieszkaniową i kto płaci podatek kanoniczny.
• Dla litu szacuje się Amsterdam:aktualne opublikowane stanowisko gminy w sprawie zmiany, w dniu zakupu.

Erfpacht nie jest wadą. Mając przed sobą akt własności, jest to bardziej warunkowy sposób posiadania nieruchomości i może być całkowicie wiarygodny. Błędy popełniają kupujący, którzy traktują paragraf o dzierżawie jako szablon.