Eksmisja w Holandii: procedura od wezwania do komornika

Eksmisja w Holandii jest procesem kontrolowanym przez sąd. Wynajmujący nie może go sam zakończyć, a najemca rzadko zostaje wyprowadzony z dnia na dzień. Pomiędzy pierwszą zaległą płatnością a dostawą samochodu do przeprowadzki czeka na niego wezwanie do zapłaty, wezwanie do sądu, rozprawa, wyrok i zawiadomienie komornika. Niniejszy artykuł przedstawia tę kolejność, harmonogram, koszty oraz zakres działania każdej ze stron.

Podstawowa zasada: bez nakazu sądowego nie ma eksmisji

Wynajmujący nie może dokonać eksmisji z własnej inicjatywy. Zakończenie umowy najmu i opróżnienie lokalu to odrębne decyzje, które należą do sądu. Dopóki sędzia nie wyda nakazu eksmisji i komornik nie wykona go, najemca może pozostać w lokalu, niezależnie od zaległości i zapisów umowy.

Nie może:

• wymienić zamki lub założyć łańcuch;
• odciąć wodę, gaz, prąd lub ogrzewanie, aby zmusić lokatora do wyprowadzki;
• usunąć, przechowywać lub pozbyć się rzeczy najemcy;
• wchodzić do mieszkania bez zgody, niezależnie od tego, czy jest jego właścicielem, czy nie.

Prawo holenderskie nazywa to samopomocą eigenrichting i jest niezgodne z prawem. Najemca może wystąpić o nakaz tymczasowy ( kort geding ) i zazwyczaj wraca w ciągu kilku dni, a wynajmujący jest zobowiązany do przywrócenia dostępu pod groźbą kary pieniężnej w wysokości dziennej i ponosi odpowiedzialność deliktową za powstałą szkodę. Wtargnięcie do mieszkania wbrew woli lokatora może również stanowić przestępstwo huisvredebreuk (artykuł 138 Sr). Wynajmujący, który wymienia zamki, zamienia sprawę, którą prawdopodobnie wygrałby, w sprawę, którą z pewnością przegra.

Dwie ścieżki: opzegging i ontbinding

Rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem (opzegging)

Opzegging to rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego w drodze pisemnego wypowiedzenia, wysłanego listem poleconym, z jednej z zamkniętych przyczyn ustawowych. Wymienia się je w artykułach dotyczących rozwiązania umowy najmu w Księdze 7, Tytuł 4, Sekcja 5 BW (artykuły 271–282 BW): najemca nie zachowywał się jak dobry najemca, wynajmujący pilnie potrzebuje nieruchomości do własnego użytku ( dringend eigen gebruik ), najemca odrzuca rozsądną ofertę nowej umowy oraz nieruchomość jest przeznaczona do rozbiórki lub przebudowy.

Okresy wypowiedzenia wynoszą od trzech miesięcy w przypadku umów najmu na okres krótszy niż rok, wydłużając się o miesiąc za każdy kolejny rok do maksymalnie sześciu. Samo wypowiedzenie niczego nie zmienia: bez pisemnej zgody najemcy, umowa najmu trwa z mocy prawa do czasu orzeczenia sądu, a wynajmujący musi wnieść pozew. Umowy na czas określony dotyczące lokali mieszkalnych zostały również ograniczone przez ustawę Wet vaste huurcontracten, obowiązującą od 1 lipca 2024 r., która przywróciła najem na czas nieokreślony jako główną zasadę, więc wynajmujący, który zakładał, że jego umowa wygaśnie, może być w posiadaniu umowy najmu na czas nieokreślony.

Rozwiązanie z powodu naruszenia (ontbinding)

Artykuł 6:265 BW stanowi, że każde niewykonanie umowy daje drugiej stronie prawo do rozwiązania umowy, chyba że niewykonanie umowy, ze względu na swój szczególny charakter lub niewielkie znaczenie, nie uzasadnia rozwiązania. W przypadku lokali mieszkalnych prawo to nie jest wykonywane w drodze pisemnej: artykuł 7:231 BW zastrzega rozwiązanie umowy najmu lokalu zabudowanego do rozstrzygnięcia przez sąd. Wyjątkiem jest administracyjne zamknięcie nieruchomości, zgodnie z artykułem 13b ustawy o opium lub artykułem 174a ustawy o gminach, w którym wynajmujący może rozwiązać umowę bez wnoszenia sprawy do sądu.

W sprawach zaległości czynszowych prawie zawsze stosuje się postępowanie wiążące. Okres wypowiedzenia nie biegnie jako pierwszy, fakty nie muszą mieścić się w ramach zamkniętej listy, a wynajmujący może połączyć roszczenie pieniężne, wypowiedzenie umowy i eksmisję w jednym wezwaniu. To samo podejście sprawdza się w przypadku uciążliwości, nielegalnego podnajmu i uprawy konopi indyjskich.

Ile to wystarczająco? Próg tolerancji

Słowa „chyba że naruszenie, ze względu na swój szczególny charakter lub niewielkie znaczenie, nie uzasadnia rozwiązania umowy” stanowią główną linię obrony najemcy. W swoim prejudycjalnym wyroku z dnia 28 września 2018 r. (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad potwierdził, jak działa ten test. Jest to główna zasada z wyjątkiem: każde naruszenie zasady daje prawo do rozwiązania umowy; wynajmujący musi udowodnić naruszenie, a najemca musi wykazać istnienie wyjątku. Wyjątek nie ogranicza się do czynników wymienionych w ustawie — można rozważyć wszystkie okoliczności, w tym interes najemcy w utrzymaniu lokalu, a sąd musi je rozważyć nawet w przypadku braku spłaty.

Zatem jedno opóźnienie w płatności lub niewielka pozostała kwota nie spowodują wydania nakazu eksmisji. Nie ma jednak progu miesięcy, po przekroczeniu którego następuje rozwiązanie umowy: żaden przepis ani żadne krajowe wytyczne sądów go nie ustalają. Zaległości sięgające kilku miesięcy są w praktyce punktem, w którym właściciele wnoszą pozew i w którym roszczenie ma realną szansę na powodzenie, jednak sama kwota nie rozstrzyga o niczym – sąd musi jeszcze rozważyć naruszenie przepisów w kontekście wszystkich wymogów Hoge Raad i może odmówić rozwiązania umowy w przypadku większych zaległości lub zezwolić na rozwiązanie umowy w przypadku mniejszych.

W przypadkach granicznych istotne są zarówno zachowanie, jak i arytmetyka: czy najemca odpowiedział na wezwanie do zapłaty, czy zaproponowano i zerwano umowę oraz czy zwrócono się o pomoc w spłacie długu.

Zwykła procedura, krok po kroku

Spory dotyczące najmu trafiają do sądu rejonowego ( kantonrechter ), niezależnie od wysokości przedmiotu sporu, i rozpoczynają się od wezwania komornika ( dagvaarding ). Obecność prawnika nie jest obowiązkowa, choć zazwyczaj po stronie wynajmującego i często rozstrzygająca po stronie najemcy.

Sprawa o zaległości, która nie została obroniona, trwa zazwyczaj od trzech do pięciu miesięcy. Należy to traktować, podobnie jak każdy okres w tabeli, jako praktykę, a nie uprawnienie: poza minimalnym okresem wypowiedzenia samej eksmisji, żaden z tych okresów nie jest określony ustawowo. Sąd ustala datę odstąpienia od umowy w swoim wyroku, a czas rozprawy i wydania wyroku jest zgodny z procedurami obowiązującymi w sprawach przed sądami rejonowymi oraz obciążeniem pracą danego sądu, o czym Rechtspraak informuje w opublikowanych danych dotyczących przepustowości. Sprawa, w której najemca broni się przed eksmisją lub w której najemca dotrzymuje umowy, trwa dłużej i często kończy się bez eksmisji.

Tymczasowa wykonalność i odwołanie

Wyrok eksmisyjny jest zazwyczaj uznawany za tymczasowo wykonalny ( uitvoerbaar bij voorraad ) na podstawie artykułu 233 Rv. To właśnie kwestia, której najemcy najczęściej nie rozumieją: odwołanie, regulowane artykułami dotyczącymi hoger beroep, w tym artykułem 350 Rv, samo w sobie nie zawiesza wykonania. Wynajmujący może dokonać eksmisji w trakcie jej trwania.

Najemca może zwrócić się do sądu apelacyjnego o zawieszenie egzekucji, jeśli zaistnieje ku temu ograniczony warunek, zazwyczaj wymagający błędu prawnego lub faktycznego, lub nagłej potrzeby, której sędzia I instancji nie mógł rozstrzygnąć. Alternatywnie może wnieść spór egzekucyjny ( executiegeschil ) do sędziego orzekającego w trybie tymczasowym na podstawie art. 438 Rv, argumentując, że wykonanie wyroku w tym momencie stanowi nadużycie prawa. Żadna z tych sytuacji nie stanowi ponownego rozpatrzenia sprawy. Obie wymagają wniesienia apelacji w terminie, a termin jest krótki: trzy miesiące od dnia wydania wyroku w sprawie zwykłej, ale tylko cztery tygodnie od wydania wyroku w sprawie kort geding (art. 339 Rv).

Droga nakazu tymczasowego (kort geding)

Kort geding to postępowanie w trybie doraźnym przed sędzią ds. środków tymczasowych ( voorzieningenrechter ) na podstawie artykułów rozpoczynających się od artykułu 254 Rv. Wydaje ono decyzję tymczasową, zazwyczaj w ciągu kilku tygodni, ale nie może rozwiązać umowy. To jest kluczowe ograniczenie: wynajmujący nie może uzyskać wiążącego orzeczenia w ramach kort geding, a jedynie nakazu opuszczenia lokalu.

Wynajmujący może ubiegać się o odszkodowanie tylko wtedy, gdy roszczenie jest pilne, a wynik zwykłego postępowania nie budzi poważnych wątpliwości – poważne uciążliwości, przestępcze użytkowanie nieruchomości, zajmowanie lokalu po zakończeniu najmu lub zajmowanie bez tytułu prawnego. Prosta sprawa o zaległości w płatnościach rzadko się kwalifikuje: interes najemcy w nieruchomości przeważa nad interesem wynajmującego w szybkim załatwieniu sprawy.

Dla lokatorów jest to co najmniej tak samo przydatne: stanowi narzędzie obrony przed właścicielem, który wymienił zamki, a także narzędzie do wstrzymania zapowiedzianej eksmisji w przypadku zdecydowanej zmiany okoliczności.

Przybysze, lokale użytkowe i osoby zajmujące je bez tytułu prawnego

Squattersi

Przywłaszczenie jest przestępstwem i istnieją dwie ścieżki postępowania: pozew cywilny właściciela lub zgoda prokuratora. W wyroku z dnia 28 października 2011 r. (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Hoge Raad orzekł, że eksmisja na drodze karnej stanowi tak poważną ingerencję w prawo do poszanowania nieruchomości na mocy artykułu 8 EKPC, że wymaga uprzedniej kontroli sądowej: władze muszą ogłosić ją na piśmie, przewidzieć co najmniej siedmiodniowy termin na dokonanie czynności prawnej (kort geding) i oczekiwać na orzeczenie sędziego, z wyjątkiem wyjątkowych okoliczności, takich jak zagrożenie bezpieczeństwa publicznego.

Lokal użytkowy

Najemcy lokali handlowych i hotelowych na podstawie artykułów 290 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego (BW) mają własne zasady dotyczące warunków i podstaw wypowiedzenia. Najemcy innych lokali użytkowych, głównie biur i powierzchni przemysłowych, podlegają przepisom artykułu 7:230a Kodeksu postępowania cywilnego (BW); rozróżnienie to opisano w naszym artykule dotyczącym umów najmu komercyjnego na podstawie artykułów 290 i 230a : po zakończeniu umowy najmu i otrzymaniu wypowiedzenia najmu najemca może zwrócić się do sądu rejonowego o przedłużenie terminu opróżnienia lokalu, a eksmisja zostaje zawieszona na czas rozpatrywania wniosku. Wniosek musi zostać złożony w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszonej daty opróżnienia lokalu, a sąd może przyznać maksymalnie trzy przedłużenia, każde o rok.

Mieszkańcy bez tytułu

Osoba w nieruchomości bez umowy – partner byłego najemcy, który ją zostawił, gość, który nie chce się wyprowadzić, osoba zajmująca lokal na podstawie wygasłej umowy antysquatowej – nie ma gwarancji najmu, a to są najoczywistsze przypadki. Należy pamiętać, że umowa oznaczona jako antysquatowa jest czasami uznawana na podstawie faktów za umowę najmu, z ochroną, jaką ona zapewnia.

Komornik, ogłoszenie i rzeczy osobiste

Tylko komornik sądowy ( gerechtsdeurwaarder ) może egzekwować nakaz eksmisji i jest urzędnikiem publicznym, a nie pracownikiem wynajmującego. Doręcza on wyrok, nakazuje najemcy opuszczenie lokalu, a następnie ogłasza eksmisję w drodze kolejnego wykroczenia. Przymusowa eksmisja jest regulowana artykułami dotyczącymi gedwongen ontruiming, artykułami 555–562 Rv. Artykuł 555 Rv określa minimalny okres trzech dni między wydaniem nakazu a eksmisją; ten krótki ustawowy okres minimalny nie jest dłuższym okresem dobrowolnego poddania się karze określonym w wyroku.

W dniu, w którym komornik może wezwać policję, aby uzyskać dostęp i utrzymać porządek, oraz ślusarza. Wynajmujący w pierwszej kolejności organizuje i opłaca przeprowadzki, a pozostawione rzeczy są zabierane. To, co się z nimi dzieje, nie jest już kwestią lokalnych praktyk. Gmina musi zabrać rzeczy i przechować je na koszt strony egzekwującej orzeczenie, a do tego przechowywania mają zastosowanie przepisy dotyczące egzekucji administracyjnej (artykuł 556 Rv, odnoszący się do artykułów 5:29 i 5:30 Awb). Przechowywanie trwa do trzynastu tygodni, po czym rzeczy mogą zostać sprzedane lub zniszczone; w przypadku ich sprzedaży poprzedni właściciel zachowuje prawo do dochodu przez trzy lata. Rzeczy niemające rozsądnej wartości dla ich właściciela, a także wszystko, co niebezpieczne lub łatwo psujące się, mogą zostać natychmiast sprzedane. Koszty trafiają do najemcy za pośrednictwem wynajmującego, a nie poprzez rachunek od gminy.

Eksmisję można odwołać do ostatniej chwili. Komornicy rutynowo wstrzymują ją, gdy zaległości i koszty zostaną w całości uregulowane lub gdy zostanie osiągnięte porozumienie, a wynajmujący nakaże jej zawieszenie. Jednak elastyczność drastycznie spada, gdy tylko zostaną umówieni przeprowadzkowcy.

Koszty i kto ostatecznie płaci

Opłaty sądowe ( griffierecht ) w sprawach przed sądami rejonowymi zależą od wartości przedmiotu sporu oraz od tego, czy powód jest spółką, osobą fizyczną czy stroną o ograniczonych środkach, która płaci niską stawkę ryczałtową w większości przedziałów. Przedziały i kwoty są ustalane ustawowo, korygowane od 1 stycznia każdego roku i publikowane w tabeli prowadzonej przez Rechtspraak; obowiązuje stawka obowiązująca w momencie wniesienia sprawy. Opłata sądowa nie jest obciążona podatkiem VAT.

Do tego należy doliczyć opłaty komornicze, które są ustalane przez ustawę o opłatach komorniczych (Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders) i indeksowane od 1 stycznia każdego roku. Doręczenie wykonalnego wyroku wiąże się z umiarkowaną opłatą; sama przymusowa eksmisja kosztuje wielokrotność tej opłaty. Aktualne opłaty są publikowane wraz z tym wyrokiem, a komornik poda je na żądanie. Koszty usunięcia, przechowywania i opłaty prawne właściciela są doliczane do tych opłat i nie są w żaden sposób ustalane, więc suma zależy od wielkości nieruchomości i stanu, w jakim została pozostawiona.

Strona przegrywająca pokrywa koszty strony wygrywającej, ale holenderski nakaz zapłaty kosztów stanowi stałą opłatę, a nie pełne odszkodowanie i zazwyczaj jest znacznie niższy od rzeczywistych wydatków sądowych. Dla wynajmującego udana eksmisja często oznacza stratę finansową, ponieważ nakaz i zaległości są egzekwowane od najemcy, który z definicji nie ma pieniędzy. Dla najemcy przegrana oznacza zaległości, odsetki, opłaty sądowe i komornicze, koszty usunięcia i przechowania, a także koszty znalezienia mieszkania – a dług pozostaje po eksmisji.

Najemcy w trudnej sytuacji

Posiadanie dzieci nie daje najemcy prawa do pozostania w mieszkaniu, ale jest to okoliczność podlegająca rozpatrzeniu w ramach wyjątku z artykułu 6:265 Kodeksu cywilnego (BW) i stanowi istotny powód, dla którego sędzia powinien naciskać obie strony na zawarcie ugody. Sądy często wydają wyroki „ostatniej szansy”: orzekają o rozwiązaniu umowy najmu i eksmisji, ale nie są one egzekwowane, dopóki najemca nie dotrzyma ustalonego harmonogramu.

Najemca objęty ustawowym układem restrukturyzacji zadłużenia jest jeszcze bardziej podatny na roszczenia, ponieważ moratorium ogranicza możliwości dochodzenia roszczeń przez poszczególnych wierzycieli. Zgodnie z artykułem 305 Ustawy o upadłości, wynajmujący nie może rozwiązać umowy najmu ani dokonać eksmisji z powodu zaległości czynszowych powstałych przed wejściem w życie układu restrukturyzacji zadłużenia, a trwająca już eksmisja z tytułu starego zadłużenia ulega zawieszeniu z mocy prawa. Ochrona ma charakter warunkowy: najemca musi od tego momentu terminowo płacić każdą kolejną ratę czynszu, a nowe zaległości przywracają wynajmującemu możliwość rozwiązania umowy i eksmisji. Najemca zagrożony eksmisją powinien niezwłocznie ubiegać się o pomoc w spłacie zadłużenia komunalnego; wynajmujący powinien sprawdzić, czy wniosek nie jest już w toku.

Od 1 stycznia 2021 roku w Holandii funkcjonuje krajowy system wczesnego ostrzegania. Właściciele lokali, dostawcy energii, przedsiębiorstwa wodociągowe i ubezpieczyciele zdrowotni muszą zgłaszać gminie zaległości w płatnościach, bez zgody najemcy, jeśli ich własne próby windykacji okażą się nieskuteczne. Zgodnie z ustawą o nieruchomościach komunalnych (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), gmina musi odpowiedzieć na każdy sygnał propozycją pierwszej rozmowy; artykuły 3 i 4 tej ustawy wymagają tego w ciągu czterech tygodni, a w przypadku pilnej sytuacji – jak np. groźba eksmisji – trzech dni roboczych. Spółdzielnie mieszkaniowe traktują kontakt z najemcą jako warunek wstępny wszczęcia postępowania.

Praktyczne wskazówki

Dla właścicieli:

• Nigdy nie bierz spraw we własne ręce.
• Udokumentuj wszystko: rejestr czynszów, przypomnienia, wezwania do zapłaty, oferty ugody, datowane skargi sąsiadów.
• Przed wniesieniem pozwu złóż pisemne zawiadomienie o zaległości i pozwól, aby zaległości wyraźnie przekroczyły próg tolerancji, zamiast wnosić pozew przedwcześnie i przegrać z powodu wyjątku.
• W razie potrzeby zgłoś zaległości w opłatach gminie i bądź w stanie to udowodnić.

Dla najemców:

• Nie ignoruj ​​wezwania; sprawa, w której toczy się obrona, znacznie różni się od sprawy, w której stawiono się bez rozprawy.
• Weź udział w rozprawie lub złóż wcześniej pisemną obronę; jest to bezpłatne i nie wymaga udziału prawnika.
• Złóż natychmiast wniosek o pomoc w spłacie długów miejskich, przynieś dowody na rozprawę i płać regularnie, nawet jeśli nie możesz zapłacić wszystkiego.
• Jeśli właściciel wymienił zamki lub odciął media, zgłoś sprawę jeszcze tego samego dnia.
• Należy pamiętać, że samo odwołanie nie zatrzyma eksmisji.

Law & More Reprezentujemy właścicieli i najemców w postępowaniach eksmisyjnych przed sądem rejonowym i w sprawach o eksmisję, od wezwania do zapłaty do komornika. Ponieważ sprawa, w której toczy się postępowanie o eksmisję, przebiega zupełnie inaczej niż w przypadku niewykonania zobowiązania, a odwołanie samo w sobie nie wstrzymuje eksmisji, prosimy o kontakt natychmiast po otrzymaniu wezwania lub nakazu opuszczenia lokalu.