Wielu właścicieli nieruchomości staje przed tym samym pytaniem. Dochody z wynajmu spadają, a koszty utrzymania, podatki i inne wydatki stale rosną. Naturalne jest zatem zastanawianie się, czy nieruchomość nie byłaby korzystniejsza do wynajęcia w sektorze prywatnym. Ale kiedy jest to faktycznie dozwolone? I czy można po prostu przenieść nieruchomość objętą regulacjami do sektora prywatnego?
Krótka odpowiedź: nie, zazwyczaj nie w trakcie trwania umowy najmu. Możliwości są ograniczone, dopóki obecny najemca mieszka w nieruchomości. Niemniej jednak, z czasem istnieją drogi prowadzące z rynku najmu regulowanego do sektora prywatnego. Ten blog wyjaśnia, jakie są zasady, gdzie leżą możliwości i gdzie właściciele często popełniają błędy.
Zacznijmy od podstaw: kiedy nieruchomość jest regulowana, a kiedy nie?
To, czy nieruchomość podlega czynszowi regulowanemu, czy jest w sektorze prywatnym, zależy od systemu wyceny nieruchomości mieszkalnych, znanego w języku niderlandzkim jako woningwaarderingsstelsel (WWS). Ten system punktowy ocenia jakość nieruchomości na podstawie takich czynników, jak powierzchnia użytkowa, wyposażenie, takie jak kuchnia i łazienka, wartość nieruchomości według urzędu miejskiego (WOZ), etykieta energetyczna oraz stan nieruchomości.
Wynajem w sektorze prywatnym staje się możliwy dopiero wtedy, gdy nieruchomość osiągnie wystarczającą liczbę punktów w danym momencie. Oznacza to, że liczy się nie tylko wysokość czynszu, jaki chcesz pobierać – liczy się przede wszystkim klasyfikacja prawna nieruchomości w momencie rozpoczęcia najmu.
To kluczowa kwestia: nie można później przenieść istniejącej umowy najmu regulowanego do sektora prywatnego tylko dlatego, że zmienił się rynek lub wartość nieruchomości wzrosła.
W trakcie trwania najmu: praktycznie brak pola manewru
Jeśli najemca mieszka w nieruchomości na podstawie umowy regulowanej, nie można jednostronnie podnieść czynszu do poziomu obowiązującego w sektorze prywatnym. Najemca ma zarówno bezpieczeństwo najmu, jak i ochronę ceny czynszu. Właśnie na tym polega istota najmu regulowanego.
Wielu właścicieli lokali uważa, że zmiana najmu jest możliwa, gdy wartość rynkowa nieruchomości wzrośnie, wzrośnie wartość nieruchomości komunalnej lub nieruchomość zostanie ulepszona. Jednak same te okoliczności prawie nigdy nie wystarczają do przekształcenia istniejącej umowy najmu regulowanego w umowę najmu w sektorze prywatnym.
Umowy z najemcą: mniej proste niż się wydaje
Czasami zakłada się, że wynajmujący i najemca mogą po prostu wspólnie uzgodnić, że nieruchomość odtąd będzie należeć do sektora prywatnego. Teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce rzadko jest to prawnie bezpieczne rozwiązanie. Prawo dotyczące najmu lokali mieszkalnych zawiera wiele obowiązkowych regulacji mających na celu ochronę najemców.
Oznacza to, że nie każda umowa jest automatycznie ważna, nawet jeśli obie strony wydają się wyrażać na nią zgodę. Jeśli umowa w efekcie skutkuje utratą przez najemcę przysługującej mu ochrony, może ona zostać później unieważniona. Dla wynajmujących zatem nie jest to zazwyczaj rozsądne rozwiązanie bez uprzedniej analizy prawnej.
Najbardziej realistyczna droga: ponowne wynajęcie po wyprowadzce najemcy
Dla większości wynajmujących prawdziwa szansa pojawia się dopiero wtedy, gdy nieruchomość staje się pusta. Po wyprowadzce najemcy, w momencie ponownego wynajmu można ponownie ocenić, do którego segmentu należy nieruchomość. W tym momencie istotne są pytania: ile punktów ma obecnie nieruchomość, czy plasuje ją to w segmencie czynszów regulowanych, średniej klasy, czy w sektorze prywatnym, i jaki czynsz początkowy można prawnie ustalić?
Dla wielu wynajmujących to naturalny punkt zwrotny. Nie w trakcie trwania obecnego najmu, ale w momencie pojawienia się nowego najemcy.
Żądanie wyższego czynszu nie jest rozwiązaniem
To częsty błąd. Niektórzy właściciele po prostu umieszczają w umowie wyższy czynsz i zakładają, że nieruchomość należy do sektora prywatnego. Jeśli jednak nieruchomość nie kwalifikuje się do wynajmu w sektorze prywatnym w ramach systemu punktowego, najemca może później zakwestionować wysokość czynszu. Wówczas czynsz zostanie obniżony do poziomu regulowanego, potencjalnie z obowiązkiem spłaty.
Lekcja praktyczna jest prosta: najpierw sprawdź, czy nieruchomość można swobodnie wynająć, a następnie ustal wysokość czynszu.
Ulepszanie nieruchomości: często najrozsądniejsze przygotowanie
Jeśli Twoim celem jest z czasem przejście do sektora prywatnego, warto wprowadzić konkretne ulepszenia w nieruchomości. Nie każda inwestycja się opłaca, ale niektóre zmiany mogą przynieść realne korzyści. Pomyśl o ulepszeniach w zakresie zrównoważonego rozwoju i lepszej etykiecie energetycznej, remoncie kuchni lub łazienki, poprawie jakości konstrukcji lub ulepszeniu infrastruktury i wykończenia.
Prace kosmetyczne zazwyczaj nie wystarczą. Ulepszenia muszą być rzeczywiście brane pod uwagę w systemie punktowym. Dlatego warto najpierw przeprowadzić ocenę punktową, a dopiero potem inwestować. W ten sposób wiesz, czy remont rzeczywiście przekroczy próg, czy też wydasz pieniądze bez żadnych prawnych korzyści.
Umowy tymczasowe nie są wyjściem
Niektórzy właściciele mają nadzieję, że dzięki tymczasowym umowom najmu zyskają większą kontrolę nad momentem, w którym nieruchomość zostanie zwolniona. Jednak od 2024 roku umowy tymczasowe są mocno ograniczone. W wielu przypadkach punktem wyjścia jest teraz umowa na czas nieokreślony. Każdy, kto próbuje zapewnić większą elastyczność poprzez tymczasowe umowy, naraża się na ryzyko, że najemca i tak będzie miał pełne bezpieczeństwo najmu. Jako strategia przejścia z najmu regulowanego do sektora prywatnego, wynajem tymczasowy rzadko jest niezawodny.
Nie zapominajmy o segmencie rynku średniego
Rynek najmu nie składa się już wyłącznie z czynszów regulowanych i sektora prywatnego. Segment średni odgrywa coraz ważniejszą rolę. Nieruchomość, która wydaje się atrakcyjna ekonomicznie dla sektora prywatnego, może nadal podlegać bardziej restrykcyjnym przepisom prawnym dotyczącym czynszów. Dlatego przy ponownym wynajmie nie wystarczy zapytać, czy wynajem w sektorze prywatnym jest możliwy. Należy również sprawdzić, czy nieruchomość może należeć do segmentu średniego.
Praktyczny plan krok po kroku
Chcesz wiedzieć, czy jako wynajmujący możesz przenieść swoją nieruchomość do sektora prywatnego? Wykonaj poniższe kroki w kolejności. Zacznij od analizy aktualnej sytuacji najmu: rodzaju umowy, daty rozpoczęcia najmu, aktualnego czynszu i sytuacji najemcy. Następnie przeprowadź aktualną ocenę punktów – nie na podstawie instynktu, ale konkretnie i z odpowiednim uzasadnieniem. Następnie oceń, czy nieruchomość może zostać zliberalizowana w momencie ponownego wynajmu. Następnie sprawdź, które ulepszenia przyniosą dodatkowe punkty i przeprowadź analizę kosztów i korzyści. Ustal wysokość czynszu dopiero po analizie prawnej i zleć specjaliście wcześniej ocenę umów i strategii.
Co to oznacza dla Ciebie w praktyce?
Jako wynajmujący, Twoje możliwości w trakcie trwania umowy najmu są ograniczone. Najlepsze okazje pojawiają się, gdy nieruchomość staje się pusta i ponownie ją wynajmujesz. Wtedy możesz ocenić, czy nieruchomość kwalifikuje się do innego segmentu na podstawie jej punktacji i czy inwestycja jest opłacalna.
Przejście z najmu regulowanego do sektora prywatnego to nie jest coś, co można po prostu zmienić. To strategiczny moment, który wymaga rzetelnej oceny sytuacji, zrozumienia obowiązujących przepisów dotyczących najmu, realistycznego planowania, a czasem i początkowej inwestycji. Wynajmujący, którzy dobrze się przygotują, unikają późniejszych sporów i podejmują bardziej świadome decyzje dotyczące zysków i strategii najmu.
Chcesz wiedzieć, czy Twoja nieruchomość kwalifikuje się do wynajmu w sektorze prywatnym, gdy ją ponownie wynajmiesz? Zacznij od prawidłowej oceny punktowej i prawnej sytuacji najmu. To właśnie na tym styku popełnia się wiele błędów w praktyce, a dokładna analiza sytuacji przed wynajmem może zapobiec znacznemu ryzyku finansowemu.
