Umowa najmu na czas nieokreślony: jakie masz prawa i jak się kończy?

Umowa najmu na czas nieokreślony (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) nie ma daty zakończenia i od 1 lipca 2024 r. jest standardem w holenderskich umowach najmu lokali mieszkalnych. Najemca może ją rozwiązać z zachowaniem okresu wypowiedzenia, zazwyczaj miesięcznego, ale wynajmujący może to zrobić tylko z przyczyn określonych w ustawie, a w przypadku braku zgody może ją rozwiązać jedynie sąd rejonowy (kantonrechter).

The main exception is a small group of situations in which the law still allows a temporary contract, such as student housing or the klauzula dyplomatyczna. Below we explain your rights and obligations, how termination works on both sides and how common disputes are resolved.

Dlaczego umowy na czas nieokreślony stały się normą?

Ponieważ ustawa o stałych umowach najmu (Wet vaste huurcontracten) w dużej mierze zniosła tymczasowe umowy najmu lokali mieszkalnych od 1 lipca 2024 r. Nowa umowa najmu lokalu mieszkalnego jest zawierana na czas nieokreślony, chyba że podlega jednemu z ustawowych wyjątków.

Te wyjątki są nieliczne. Obejmują one umowy najmu tymczasowego dla określonych grup, takich jak studenci, klauzulę dyplomatyczną dla wynajmującego, który tymczasowo przebywa za granicą i powróci, umowy z grupą docelową (doelgroepcontracten), pokoje wynajmowane w domu wynajmującego, wynajem na podstawie ustawy o wakatach (Leegstandwet) oraz zakwaterowanie, które ze swej natury jest przeznaczone wyłącznie do użytku krótkoterminowego. Umowy najmu tymczasowego zawarte przed 1 lipca 2024 r. obowiązują do uzgodnionej daty zakończenia; jeśli najem trwa po tym terminie, staje się on umową na czas nieokreślony.

For expats, international employers and landlords this matters in practice. A landlord who wants flexibility, or hopes to find a tenant who pays more later, cannot use that as a reason to offer a temporary lease. A lease called temporary that falls outside the exceptions is treated as indefinite.

Jakie są kluczowe cechy?

Umowa najmu na czas nieokreślony obowiązuje do momentu jej prawnego rozwiązania. Nie ma daty końcowej, więc kończy się ona jedynie na mocy umowy, wypowiedzenia przez najemcę lub wypowiedzenia przez wynajmującego, po którym następuje zgoda najemcy lub orzeczenie sądu.

Najemcy nieruchomości mieszkalnych korzystają ze ścisłej ochrony przed wypowiedzeniem umowy (huurbescherming). Korzystają również z ustawowych przepisów dotyczących podwyżek czynszu oraz obowiązku wynajmującego w zakresie przeprowadzania napraw. Szerszy przegląd przepisów można znaleźć w naszym artykule „ Wyjaśnienie holenderskiego prawa najmu”.

Jakie są Twoje prawa i obowiązki jako najemcy?

Masz prawo do spokojnego korzystania z domu (huurgenot), a w zamian musisz terminowo płacić czynsz i zachowywać się jak dobry najemca. Zgodnie z artykułem 7:203 holenderskiego kodeksu cywilnego (BW), wynajmujący musi umożliwić Ci korzystanie z nieruchomości zgodnie z umową.

Behaving as a good tenant (goed huurder) under Article 7:213 BW means taking care of the property and using it for its intended purpose. Small repairs, such as replacing light bulbs, bleeding radiators or unblocking a sink, are your responsibility under Article 7:217 BW and the Decree on Drobne naprawy (Besluit kleine herstellingen). You must report larger defects to the landlord promptly, so they do not get worse.

Aby uzyskać więcej szczegółów na temat Twojej sytuacji, przeczytaj nasz artykuł na temat Twoich praw jako najemcy.

Jakie są główne obowiązki właściciela?

Wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia wad i utrzymania nieruchomości w stanie, jakiego najemca może oczekiwać. Zgodnie z artykułem 7:206 BW, wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia wad na żądanie najemcy, chyba że jest to niemożliwe lub wymagałoby kosztów, których nie da się w rozsądny sposób przewidzieć.

W praktyce obejmuje to problemy konstrukcyjne, takie jak przeciekający dach, wadliwy kocioł centralnego ogrzewania czy wilgoć. Wynajmujący musi również przestrzegać przepisów dotyczących podwyżek czynszu i opłat eksploatacyjnych oraz nie może bez uzasadnionego powodu wprowadzać w nieruchomości zmian, które utrudniałyby korzystanie z niej.

Wynajmujący nie może rozwiązać umowy najmu tylko dlatego, że nieruchomość ma zostać sprzedana lub że nowy najemca zapłaciłby więcej. To jeden z powodów, dla których wielu wynajmujących starannie weryfikuje potencjalnych najemców przed podpisaniem umowy.

O ile może wzrosnąć czynsz w ciągu roku?

Rząd ustala maksymalny roczny wzrost. W przypadku mieszkań wynajmowanych prywatnie w sektorze wolnym, limit stanowi niższa z dwóch wartości: inflacji plus jeden punkt procentowy i łącznego wzrostu płac; w 2026 r. wynosi on 4.4%, zgodnie z… Holenderski rząd. Separate caps apply to social housing and the mid-market rental sector.

Umowa najmu powinna zawierać klauzulę indeksacyjną, która wyjaśnia sposób waloryzacji czynszu. Wynajmujący nie może żądać kwoty wyższej niż ustawowa maksymalna wysokość czynszu, nawet jeśli klauzula stanowi inaczej. Więcej informacji znajdziesz w naszym artykule na temat podwyżek czynszu w Holandii.

Jak mogę zakończyć umowę jako najemca?

Składamy pisemne wypowiedzenie wynajmującemu, zachowując okres wypowiedzenia równy okresowi płatności czynszu. Zgodnie z artykułem 7:271(5) BW okres ten wynosi co najmniej jeden miesiąc i maksymalnie trzy miesiące; w przypadku czynszu miesięcznego okres ten wynosi jeden miesiąc.

Wypowiedzenie musi obowiązywać w dniu, w którym upływa termin płatności czynszu. Jeśli płacisz czynsz pierwszego dnia miesiąca i chcesz wyprowadzić się do 31 sierpnia, wypowiedzenie musi dotrzeć do wynajmującego przed 1 sierpnia. Klauzula wymagająca od Ciebie dłuższego okresu wypowiedzenia niż dopuszcza prawo jest nieważna.

Wyślij wypowiedzenie listem poleconym (aangetekende brief) lub w inny sposób, który zapewni Ci potwierdzenie odbioru. Zapobiegnie to późniejszym sporom o to, kiedy wypowiedzenie dotarło, a tym samym o datę zakończenia umowy najmu.

Kiedy wynajmujący może rozwiązać umowę na czas nieokreślony?

Tylko z jednej z przesłanek wymienionych w artykule 7:274 BW i tylko za zgodą najemcy lub decyzją sądu. Żądanie zwrotu nieruchomości bez podstawy prawnej lub żądanie wyższego czynszu nie jest wystarczające.

Najczęściej stosowanymi podstawami są:

• najemca nie zachowywał się jak dobry najemca, np. dopuszczając się poważnych uciążliwości, prowadząc działalność niezgodną z prawem lub uporczywie zalegając z zapłatą czynszu;
• właściciel pilnie potrzebuje nieruchomości do własnego użytku (dringend eigen gebruik);
• najemca odrzuca rozsądną ofertę nowej umowy najmu tej samej nieruchomości;
• właściciel chce wprowadzić w życie sposób użytkowania nieruchomości zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy (omgevingsplan).

Pilne potrzeby własne są trudne do udowodnienia. Wynajmujący musi wykazać pilną i rzeczywistą potrzebę oraz, w większości przypadków, możliwość uzyskania przez najemcę innego, odpowiedniego lokum. Sąd rozważa interesy obu stron.

Jakiej procedury musi przestrzegać wynajmujący?

Wynajmujący musi powiadomić o tym fakcie na piśmie, za pośrednictwem komornika lub listu poleconego, podając uzasadnienie. Zgodnie z artykułem 7:271(5) BW okres wypowiedzenia dla wynajmującego wynosi trzy miesiące plus jeden miesiąc za każdy pełny rok zamieszkania najemcy w nieruchomości, maksymalnie sześć miesięcy.

W zawiadomieniu wynajmujący musi poprosić najemcę o wyrażenie zgody w ciągu sześciu tygodni. Jeśli najemca nie wyrazi zgody, umowa najmu pozostaje w mocy (art. 7:272 BW). Wynajmujący może następnie zwrócić się do sądu rejonowego o ustalenie daty rozwiązania umowy najmu, a sąd uczyni to tylko wtedy, gdy zachodzi jedna z przesłanek ustawowych.

Umowa najmu na czas nieokreślony może również zostać rozwiązana przez sąd z powodu poważnego naruszenia umowy, takiego jak znaczne zaległości w czynszu. Jest to odrębna droga, znana jako rozwiązanie umowy (ontbinding). Nasz artykuł na temat procedury prawnej eksmisji z wynajmowanej nieruchomości wyjaśnia, co się dzieje, gdy najemca się nie wyprowadza.

Which lease clauses are not allowed?

Clauses that take away a tenant’s statutory rights are often not enforceable. The rules on subletting are strict as well.

Klauzule dotyczące konserwacji nie mogą przenosić ustawowego obowiązku wynajmującego do naprawy wad na najemcę, a przynajmniej nie na jego niekorzyść. Zgodnie z artykułem 7:242 BW wiele klauzul odbiegających od ustawowych praw najemcy może zostać unieważnionych.

Podnajmowanie całego domu bez zgody wynajmującego jest zabronione na mocy artykułu 7:244 Kodeksu Cywilnego. Wiele umów najmu ogranicza również podnajmowanie części domu. Nieautoryzowane podnajmowanie jest poważnym naruszeniem i może prowadzić do rozwiązania umowy najmu.

Na co powinieneś zwrócić uwagę jako najemca?

Check the lease before you sign it and again when you receive a notice. Since 1 July 2023, the landlord may charge you nothing besides the rent, the service charges and a deposit of at most twice the basic monthly rent.

• Is the lease for an indefinite period, or does a temporary lease really fall within a statutory exception?
• Is the deposit no more than twice the basic monthly rent, and are there no administration or contract fees?
• Does the indexation clause stay within the statutory cap, 4.4 percent for free-sector homes in 2026?
• Does the maintenance clause leave the landlord’s duty to repair defects under Article 7:206 BW intact?
• Is there a clause allowing the landlord to enter the home without notice? That conflicts with your right to peaceful use.
• Have you answered a notice of termination in writing within the six-week period?

Na co powinieneś zwrócić uwagę jako właściciel domu?

A lease you sign today may run for decades, so check it against current law. One-sided clauses are more likely to be challenged and can often be annulled under Article 7:242 BW.

• Does a temporary lease fall within one of the statutory exceptions? If not, it is indefinite.
• Is the condition of the property recorded at the start, preferably with photos?
• Are the service charges listed separately, and do you send the annual statement required by Article 7:259 BW?
• Does the indexation clause stay within the statutory maximum for the sector?
• Does your notice state a ground under Article 7:274 BW and observe the notice period of three to six months?

Jak rozwiązuje się typowe spory?

Większość sporów dotyczy opłat eksploatacyjnych, konserwacji, podwyżek czynszu lub prób rozwiązania umowy najmu. Wiele z nich można rozwiązać za pośrednictwem Trybunału ds. Czynszu (Huurcommissie) po niskich kosztach; inne trafiają do sądu rejonowego.

Opłaty za usługi i konserwację

Zgodnie z artykułem 7:259 Kodeksu Cywilnego (BW) przysługuje Ci roczne zestawienie opłat eksploatacyjnych (servicekosten). Jeśli wynajmujący zażąda kwoty wyższej niż rzeczywiste koszty lub nie dostarczy odpowiedniego zestawienia, możesz zwrócić się do Trybunału ds. Czynszów o wydanie orzeczenia w sprawie opłat eksploatacyjnych.

Jeśli wynajmujący nie usunie wady, należy najpierw złożyć skargę na piśmie i wyznaczyć rozsądny termin. W sektorze regulowanym Trybunał ds. Czynszów może wówczas tymczasowo obniżyć czynsz do czasu usunięcia wady. Można również zwrócić się do sądu rejonowego o nakazanie naprawy. W niektórych przypadkach można samodzielnie przeprowadzić pilną naprawę i odliczyć jej koszt od czynszu zgodnie z artykułem 7:206(3) Kodeksu cywilnego (BW), ale dopiero po zaniechaniu działań przez wynajmującego pomimo wyraźnego wezwania.

Zawsze prowadź pisemną dokumentację. Listy, e-maile i zdjęcia pokazują, co i kiedy zgłosiłeś, a to znacznie wzmocni twoją pozycję, jeśli spór będzie się przedłużał.

Podwyżki czynszu i bezprawne wypowiedzenie umowy

Jeśli uważasz, że podwyżka czynszu przekracza ustawowe maksimum, możesz złożyć pisemny sprzeciw i, w razie potrzeby, skierować sprawę do dalszego postępowania. W sektorze wolnym orzeka sąd rejonowy; w sektorze regulowanym rolę odgrywa Trybunał ds. Czynszów.

Wynajmujący może również próbować rozwiązać umowę najmu z powodu niezgodnego z prawem, na przykład z powodu chęci sprzedaży nieruchomości lub znalezienia najemcy płacącego więcej. Nie musisz się na to zgadzać. Bez Twojej zgody umowa najmu obowiązuje do czasu, aż sąd orzeknie inaczej, a sąd może ją rozwiązać wyłącznie z powodu przesłanek ustawowych.

What can we do for you with an indefinite rental contract?

Nasza prawnicy specjalizujący się w sprawach najmu assist tenants, private landlords and employers who house staff, from our offices in Eindhoven oraz Amsterdam.

• We review your lease and point out clauses that conflict with the tenancy rules in Book 7 BW.
• We draft or check a notice of termination, including the ground under Article 7:274 BW and the correct notice period.
• We respond to a landlord’s notice on your behalf within the six-week period.
• We check whether a rent increase stays within the 2026 cap and object in writing if it does not.
• We file your request with the Rent Tribunal or conduct the proceedings before the subdistrict court.

Podsumowanie

• Od 1 lipca 2024 r. nowa umowa najmu lokalu mieszkalnego jest co do zasady zawierana na czas nieokreślony; umowy najmu tymczasowego są możliwe jedynie w nielicznych wyjątkach przewidzianych ustawą.
• Jako najemca możesz rozwiązać umowę najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia równego okresowi płatności czynszu, zwykle jednego miesiąca.
• Wynajmujący musi mieć podstawę prawną zgodnie z artykułem 7:274 BW oraz, jeśli najemca nie wyrazi na to zgody, musi mieć decyzję sądu.
• Okres wypowiedzenia umowy najmu wynosi od trzech do sześciu miesięcy, w zależności od długości umowy najmu.
• Podwyżki czynszu i kaucje są ograniczone przepisami prawa. Spory rozstrzyga Trybunał ds. Czynszów i sąd rejonowy.

Inne tematy znajdziesz w naszym indeksie przewodników na temat holenderskiego prawa nieruchomości.

PYTANIA I ODPOWIEDZI