Eksmisja z wynajmowanego mieszkania: kiedy i jak właściciel może dokonać eksmisji

Wynajmujący w Holandii nigdy nie może eksmitować najemcy z własnej inicjatywy. Eksmisja wymaga orzeczenia sądu, a może ją przeprowadzić jedynie komornik (gerechtsdeurwaarder) – nawet jeśli najemca ewidentnie zalega z płatnościami. Zanim sąd udzieli takiego zezwolenia, wynajmujący musi najpierw rozwiązać umowę najmu, poprzez jej rozwiązanie lub wypowiedzenie.

Dlaczego właściciel mieszkania nie może eksmitować lokatora bez nakazu sądowego?

Nawet jeśli najemca ewidentnie łamie warunki umowy – zalega z czynszem przez wiele miesięcy , powoduje poważne uciążliwości lub wykorzystuje nieruchomość w sposób niedozwolony w umowie najmu – właściciel nie może wymienić zamków ani wystawić rzeczy najemcy na ulicę. Właściciel, który bierze sprawy we własne ręce, zazwyczaj postępuje bezprawnie wobec najemcy, który może wówczas dochodzić odszkodowania za powstałe szkody. Zgoda sądu jest zgodą na eksmisję, a nie na jej osobiste przeprowadzenie.

W jaki sposób właściciel może rozwiązać umowę najmu przed eksmisją?

Eksmisja to ostatni krok, a nie pierwszy: umowa najmu musi zostać rozwiązana, zanim sąd wyda nakaz opróżnienia nieruchomości. Prawo holenderskie oferuje właścicielowi dwie drogi do tego celu.

Rozpuszczenie

Rozwiązanie umowy najmu (ontbinding) wymaga uchybień ze strony najemcy w wykonywaniu zobowiązań wynikających z umowy najmu – takich jak zaległości w czynszu i bezprawne uciążliwości. Uchybienia muszą być na tyle poważne, aby uzasadniały rozwiązanie umowy; jednorazowa zwłoka w płatności nie wystarczy. W przypadku lokali mieszkalnych i średniej wielkości lokali użytkowych rozwiązanie umowy może nastąpić wyłącznie drogą sądową, a nigdy pisemnie od wynajmującego (art. 7:231 holenderskiego kodeksu cywilnego). Sąd rejonowy (kantonrechter) rozpatruje wszystkie sprawy dotyczące czynszu, niezależnie od jego wysokości.

Wypowiedzenie

Drugą możliwością jest wypowiedzenie umowy (opzegging), a wymagania zależą od przedmiotu najmu. W przypadku lokali mieszkalnych i średniej wielkości lokali użytkowych najemca jest chroniony: wypowiedzenie może zostać złożone wyłącznie z przyczyn wymienionych w artykułach 7:274 i 7:296 holenderskiego kodeksu cywilnego, z których jedną jest pilne osobiste korzystanie z nieruchomości. Oprócz podstaw, wynajmujący musi również dotrzymać szeregu formalności i terminów; wypowiedzenie, które nie spełnia formalności, nie powoduje rozwiązania umowy najmu.

A co jeśli nieruchomość jest lokalem użytkowym o powierzchni 230a?

Nie każda umowa najmu komercyjnego obejmuje taką samą ochronę. Jeżeli wynajmowana powierzchnia nie jest ani powierzchnią mieszkalną, ani średniej wielkości powierzchnią użytkową – kategoria znana w praktyce jako powierzchnia użytkowa 230a, zgodnie z artykułem 7:230a holenderskiego kodeksu cywilnego – najemca nie ma żadnej z opisanych powyżej zabezpieczeń czynszowych, a wynajmujący może stosunkowo szybko rozwiązać umowę najmu.

To nie to samo, co możliwość szybkiej eksmisji. Najemca lokalu 230a ma prawo do ochrony przed eksmisją: w ciągu dwóch miesięcy od otrzymania pisemnego zawiadomienia o eksmisji może zwrócić się do sądu o przedłużenie okresu eksmisji. Sąd może przyznać pierwsze przedłużenie do jednego roku, a najemca, który już opuścił lokal lub go opuścił, nadal może złożyć taki wniosek.

Sąd rozważa interesy obu stron i przyznaje przedłużenie, jeśli eksmisja poważnie zaszkodziłaby interesom najemcy, a interesy te przeważają nad interesem wynajmującego w korzystaniu z nieruchomości. Jeśli sąd odrzuci wniosek, zasadniczo nie przysługuje odwołanie ani kasacja od tej decyzji, z wyjątkiem sytuacji, gdy sąd zastosował artykuł 7:230a błędnie lub w ogóle go nie zastosował.

Czy odwołanie może wstrzymać eksmisję?

Zazwyczaj tak: wniesienie apelacji zazwyczaj zawiesza wykonanie wyroku, a wraz z nim eksmisję, do czasu wydania orzeczenia przez sąd apelacyjny. Istnieje jeden ważny wyjątek – jeśli sąd uznał nakaz eksmisji za wykonalny pomimo apelacji, apelacja najemcy niczego nie wstrzymuje i wynajmujący może kontynuować postępowanie.

Postępowanie w takiej sytuacji niesie ze sobą realne ryzyko dla wynajmującego. Jeśli sąd apelacyjny później przyjmie inne stanowisko, eksmisja już się odbyła, a wynajmujący może być obciążony roszczeniami z tytułu konsekwencji eksmisji, która nigdy nie powinna była mieć miejsca. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, strona egzekwująca wyrok, który został później uchylony, ponosi to ryzyko.

Co się dzieje po wydaniu pozwolenia przez sąd?

Wyrok określa datę, od której nieruchomość może zostać opróżniona, a wynajmujący musi zatrudnić komornika do jej przeprowadzenia. Komornik doręcza najemcy nakaz eksmisji, co w praktyce daje mu ostatnią szansę na dobrowolne opuszczenie lokalu; większość eksmisji kończy się na tym terminie.

Jeśli najemca nie wyprowadzi się, eksmisja zostanie przeprowadzona, a jej koszty obciążają najemcę. Wynajmujący zazwyczaj musi pokryć te koszty z góry i odzyskać je później, co jest kolejnym powodem, dla którego dobrze sporządzona dokumentacja ma znaczenie: siła orzeczenia, na podstawie którego wydano wyrok, decyduje o tym, ile z tych wydatków realnie da się odzyskać.

Na co powinieneś zwrócić uwagę jako właściciel domu?

• Sprawdź, czy dana przestrzeń jest przestrzenią mieszkalną, średniej wielkości przestrzenią użytkową czy przestrzenią użytkową 230a, ponieważ zabezpieczenia są różne.
• Udokumentuj zaległości lub uciążliwości i wyślij pisemne wezwanie do zapłaty przed wszczęciem postępowania.
• Sprawdź, czy w zawiadomieniu o wypowiedzeniu umowy podano podstawę prawną na mocy artykułu 7:274 lub 7:296 Kodeksu cywilnego i czy spełnia ono wymogi formalne.
• Zwróć się do sądu o stwierdzenie wykonalności wyroku pomimo apelacji i rozważ ryzyko, zanim z niego skorzystasz.

Na co powinieneś zwrócić uwagę jako najemca?

• Sprawdź, czy właściciel lokalu ma orzeczenie sądowe, które rozwiązuje lub kończy umowę najmu i pozwala na eksmisję.
• Sprawdź datę, od której orzeczenie zezwala na eksmisję i czy jest ono wykonalne pomimo odwołania.
• Jeśli jesteś najemcą lokalu objętego paragrafem 230a, złóż do sądu wniosek o przedłużenie okresu eksmisji w ciągu dwóch miesięcy od otrzymania pisemnego zawiadomienia o eksmisji.
• Zachowaj dowody uszkodzeń, jeśli właściciel eksmitował Cię bez wyroku lub komornika.

Co możemy dla Ciebie zrobić w przypadku eksmisji?

Nasi prawnicy specjalizujący się w prawie najmu doradzają właścicielom i najemcom w kwestiach eksmisji, praw najemców i postępowania przed Trybunałem ds. Czynszu ; pełniejsze omówienie tej procedury można znaleźć w naszym artykule na temat eksmisji w Holandii.

• Oceniamy, czy Twoją umowę najmu można rozwiązać lub wypowiedzieć i na jakiej podstawie prawnej.
• Sporządzamy wypowiedzenie umowy lub wezwanie do rozwiązania umowy i eksmisji w sądzie rejonowym.
• Prowadzimy obronę najemcy w postępowaniu rozwodowym i eksmisyjnym.
• Wniosek o przedłużenie terminu eksmisji najemcy lokalu 230a składamy w terminie dwóch miesięcy.
• Domagamy się odszkodowania po bezprawnej eksmisji lub bronimy właściciela przed takim roszczeniem.

Podsumowanie

• Właściciel mieszkania nie może nigdy eksmitować lokatora osobiście; eksmisja zawsze wymaga orzeczenia sądu wykonywanego przez komornika.
• Umowa najmu musi najpierw ulec rozwiązaniu lub wypowiedzeniu z przyczyn ustawowych (artykuły 7:274 i 7:296 holenderskiego kodeksu cywilnego).
• Najemcy lokali użytkowych o powierzchni 230a nie mają żadnej ochrony czynszowej, ale przysługuje im ochrona przed eksmisją: mogą w ciągu dwóch miesięcy zwrócić się do sądu o przedłużenie terminu na okres do jednego roku.
• Odwołanie zazwyczaj zawiesza eksmisję, chyba że sąd uzna wyrok za wykonalny pomimo odwołania.
• Właściciel, który dokonuje eksmisji bez wyroku sądowego lub bez komornika, zazwyczaj działa bezprawnie i ryzykuje roszczenie o odszkodowanie.

PYTANIA I ODPOWIEDZI