Notariusz holenderski i prawne przeniesienie własności: przewodnik dla kupujących z zagranicy

Jeśli kupujesz dom w Holandii , nie możesz uniknąć notariusza . Prawo holenderskie nie zezwala na prywatną zmianę właściciela nieruchomości: przeniesienie własności musi zostać sporządzone przez holenderskiego notariusza i zarejestrowane w rejestrach publicznych. Dla kupujących z krajów, w których każda strona transakcji korzysta z usług własnego prawnika, jest to najmniej znana część procesu i miejsce, gdzie pojawiają się najkosztowniejsze nieporozumienia.

Czym jest holenderski notariusz prawa cywilnego

Holenderski notariusz nie jest starszym prawnikiem z pieczątką. Urząd ma charakter publiczny: notariusz jest powoływany dekretem królewskim, który określa również miejsce siedziby (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt) i ma prawo do sporządzania aktów notarialnych, gdy wymaga tego prawo lub gdy strona tego zażąda (art. 2 Wna). Taki akt ma szczególny status dowodowy i często może być egzekwowany bez orzeczenia sądowego.

Liczą się dwie konsekwencje:

• Notariusz ma obowiązek działać. Notariusz musi wykonać czynności nałożone przez prawo lub zlecone przez stronę, z zastrzeżeniem nielicznych wyjątków (art. 21 Wna).
• Notariusz nie jest po niczyjej stronie. Notariusz wykonuje swoją funkcję samodzielnie i służy interesom cała kolekcja strony czynności prawnej, bezstronnie i z największą możliwą starannością (art. 17 Wna).

Czym notariusz różni się od prawnika w Twoim kraju

W Anglii, Irlandii, Stanach Zjednoczonych i wielu innych krajach każda strona transakcji przekazuje uprawnienia własnemu prawnikowi o poglądach partyjnych. Holenderski notariusz jest jego przeciwieństwem: pojedynczy, neutralny urzędnik publiczny obsługujący transakcję, a nie stronę. Zagraniczny „notariusz publiczny”, który w wielu krajach jedynie poświadcza podpisy, pełni znacznie węższą funkcję i nie jest użytecznym porównaniem.

Notariusz bada tytuł własności, przygotowuje i objaśnia akty własności, przechowuje pieniądze i rejestruje przelew — ale nie będzie negocjował ceny, doradzał w sprawie uczciwości transakcji ani reprezentował Cię w przypadku sporu.

Obowiązek informowania i jego granice

Bezstronność w rozumieniu art. 17 Wna wiąże się z obowiązkiem informacyjnym: notariusz musi upewnić się, że każda ze stron rozumie treść aktu i związane z nim ryzyko przed jego podpisaniem – obowiązek ten znany jest w tradycji niemiecko-holenderskiej jako Belehrungspflicht . W przypadku gdy strona jest słabsza, mniej doświadczona lub nie zna języka, obowiązek ten staje się bardziej wymagający, a notariusz, który podpisuje akt, wiedząc, że kupujący nie zrozumiał istotnego punktu, naraża się na dyscyplinę i odpowiedzialność.

Ale poinformowanie obu stron nie jest obroną. W przypadku rzeczywistego konfliktu między kupującym a sprzedającym – dotyczącego wad wykrytych przed ukończeniem, presji na przesunięcie terminu lub znaczenia warunku – notariusz pozostaje w centrum. Właśnie wtedy kupujący potrzebuje kogoś, kogo jedynym obowiązkiem jest pełnienie funkcji wobec kupującego.

Kiedy również zlecić to zadanie własnemu prawnikowi

• Umowa jest niestandardowa lub sprzedającym jest deweloper lub inwestor stosujący własne warunki.
• Kupujesz na aukcji, od spadkobiercy lub spółki albo od sprzedawcy mającego trudności finansowe.
• Nieruchomość jest objęta umową dzierżawy gruntu (dzierżawa), wpis do rejestru zabytków lub nietypowa służebność.
• Istnieje spór dotyczący wad, zaliczek, kar lub terminów, lub perspektywa zaistnienia takiego sporu.
• Zakup wpływa na status pobytu, rozwód, ustrój majątkowy małżeński lub dziedziczenie transgraniczne.

Obie te rzeczy się uzupełniają: notariusz dokonuje przeniesienia własności, a Twój prawnik upewnia się, że umowa jest zgodna z tym, co powinieneś zawrzeć.

Dwa etapy: zobowiązanie i przeniesienie

To najważniejszy punkt strukturalny holenderskiego prawa własności : oddziela on obowiązek przeniesienia własności od samego przeniesienia . Ważny transfer wymaga ważnego tytułu własności, osoby uprawnionej do dysponowania nieruchomością oraz ważnego aktu wydania (art. 3:84 BW). W przypadku nieruchomości, wydanie to jest aktem notarialnym sporządzonym przed holenderskim notariuszem prawa cywilnego, a następnie wpisanym do rejestru publicznego (art. 3:89 BW).

Umowa kupna-sprzedaży, często nazywana „tymczasową”, tworzy zatem wiążące zobowiązanie do kupna i sprzedaży. Nie czyni ona właściciela. Określenie „tymczasowa” jest mylące: po upływie okresu odstąpienia od umowy staje się ona całkowicie wiążąca. Własność przechodzi dopiero z chwilą zarejestrowania aktu przeniesienia własności.

Od oferty do rejestracji

Wymagania dotyczące formy pisemnej i okres odstąpienia od umowy

W przypadku gdy kupującym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności zawodowej lub gospodarczej, a nieruchomość jest przeznaczona do użytku mieszkalnego, umowa kupna musi zostać zawarta w formie pisemnej (art. 7 ust. 2 Kodeksu cywilnego). Uścisk dłoni, e-mail lub rozmowa na WhatsAppie nie wiążą kupującego będącego konsumentem.

Ten sam przepis przyznaje konsumentowi kupującemu mieszkanie trzydniowy okres odstąpienia od umowy. Rozpoczyna się on następnego dnia po otrzymaniu podpisanej umowy, nie wymaga podania przyczyny i nie przysługuje mu odszkodowanie. Okres ten musi obejmować co najmniej dwa dni, które nie przypadają w sobotę, niedzielę ani święto; w przeciwnym razie ulega przedłużeniu. Prawo to przysługuje wyłącznie kupującemu, a bieg terminu rozpoczyna się od momentu otrzymania umowy – dlatego należy zachować dowód na to, kiedy umowa do Ciebie dotarła.

Depozyt lub gwarancja bankowa

Standardowa umowa kupna wymaga od kupującego zabezpieczenia: kaucji ( waarborgsom ) wpłaconej na rachunek notariusza lub gwarancji bankowej ( bankgarantie ) wystawionej przez bank z siedzibą w Holandii. W umowach kupna NVM, VBO, VastgoedPRO i Vereniging Eigen Huis kwota jest ustalona na 10% ceny zakupu i płatna kilka tygodni przed sfinalizowaniem transakcji. Umowa zawiera również klauzulę karną: kupujący, który nie sfinalizuje transakcji, zazwyczaj jest winien kwotę równą kaucji. Dopasuj warunki finansowania do harmonogramu kredytu hipotecznego.

Badanie tytułu i przeszukania Kadaster

Kadaster prowadzi rejestry publiczne, w których rejestrowane są fakty istotne dla statusu prawnego zarejestrowanej nieruchomości (art. 3:16 BW), a akty prawne wpływające na ten status podlegają rejestracji (art. 3:17 BW). To właśnie zapewnia bezpieczeństwo holenderskiego obrotu nieruchomościami: fakt podlegający rejestracji, który nie został zarejestrowany w momencie rejestracji nabycia, zasadniczo nie może zostać wykorzystany przeciwko Tobie, chyba że wiedziałeś o nim (art. 3:24 BW).

Notariusz zazwyczaj sprawdza:

• tytuł sprzedającego i ciąg wcześniejszych aktów notarialnych;
• istniejące hipoteki, które muszą zostać umorzone i zwolnione po zakończeniu;
• przywiązania i napady padaczkowe (beslagen) przeciwko sprzedawcy lub nieruchomości;
• służebności, inne prawa rzeczowe oraz zobowiązania jakościowe lub łańcuchowe;
• dzierżawa gruntu (dzierżawa): czynsz gruntowy, daty przeglądu i koniec okresu;
• ograniczenia prawa publicznego, takie jak status zabytku lub decyzje organów ścigania;
• akt podziału i stowarzyszenia właścicieli, jeżeli nieruchomość jest mieszkaniem;
• tożsamość, zdolność prawna i stan cywilny obu stron.

Równie ważne jest to, czego notariusz nie sprawdza: ani stanu budynku, powierzchni użytkowej, wilgoci, azbestu czy fundamentów, ani tego, czy dobudowano nieruchomość, o ile nie jest ona uwzględniona w rejestrach, ani wartości. Stan i zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego należą do Państwa obowiązków, które należy ustalić przed podpisaniem umowy lub objęciem jej warunkiem.

Konto osoby trzeciej i sposób przepływu pieniędzy

Notariusz musi prowadzić jedno lub więcej specjalnych kont w swoim imieniu, z zaznaczeniem tej funkcji, przeznaczonych wyłącznie na pieniądze przechowywane dla innych osób (art. 25 Wna). Jest to tzw. derdengeldenrekening . Pieniądze są zabezpieczone: nie należą do notariusza i pozostają poza zasięgiem wierzycieli notariusza. Dlatego też transakcja w Holandii jest bezpieczna, bez pośredników ani zobowiązań między prawnikami stron przeciwnych.

• Notariusz wystawia wyciąg z rachunku (nota van afrekening) obejmujące cenę, podatek od przeniesienia własności, opłaty, koszty rejestracji, podział opłat za usługi i podatków lokalnych oraz depozyt.
• Przelewasz saldo w postaci środków rozliczonych z konta na swoje nazwisko, zazwyczaj w dniu roboczym poprzedzającym sfinalizowanie transakcji; Twój pożyczkodawca wypłaca pożyczkę na to samo konto. Bez środków rozliczonych akt notarialny nie zostaje podpisany.
• Po podpisaniu, rejestracji i ostatecznym przeszukaniu notariusz wykupuje hipotekę sprzedawcy, płaci sprzedawcy i przekazuje podatek od przeniesienia własności.

Sprzedawca otrzymuje zapłatę nie przy podpisaniu umowy, ale po potwierdzeniu przez notariusza, że ​​przeniesienie własności zostało zarejestrowane i nie doszło do zajęcia nieruchomości ani ustanowienia nowej hipoteki. Ta przerwa chroni Cię.

Czyny, podpisanie i język

Po zakończeniu zazwyczaj podpisujesz dwa akty notarialne: akt przeniesienia własności ( akte van levering or transportakte ), dokument dostawy wymagany przez art. 3:89 BW oraz, w przypadku pożyczki, akt hipoteczny ( hypotheekakte ), ustanawiający zabezpieczenie wierzyciela, które również jest ustanawiane aktem notarialnym (art. 3:260 BW) i wchodzi w życie z chwilą wpisu do rejestrów publicznych (art. 3:89 BW). Spotkanie trwa do godziny. Przed podpisaniem notariusz zapoznaje się z aktami, wyjaśnia ich treść i konsekwencje oraz odpowiada na pytania. Prosimy o przyniesienie oryginalnych dokumentów tożsamości; kopie nie są akceptowane.

Holenderski akt notarialny sporządza się w języku niderlandzkim: art. 42 Wna i art. 43 Wna wymagają, aby akt został sporządzony w tym języku. Jeżeli strona występująca nie włada wystarczająco językiem niderlandzkim, obowiązkowa jest pomoc tłumacza przysięgłego z rejestru tłumaczy przysięgłych (Rbtv) oraz tłumaczenie aktu, a w akcie znajduje się adnotacja o tym fakcie. W praktyce kancelarie z doświadczeniem w obsłudze międzynarodowych nabywców dostarczają z wyprzedzeniem angielskie tłumaczenie projektów i organizują tłumacza. Należy poprosić o projekty z kilkudniowym wyprzedzeniem. Tekst niderlandzki jest tekstem wiążącym.

Podpisywanie pełnomocnictwem

Nie musisz przebywać w Holandii. Standardem jest udzielenie pełnomocnictwa ( volmacht ), upoważniającego pracownika kancelarii notarialnej do podpisania dokumentu w Twoim imieniu. Samo pełnomocnictwo zazwyczaj musi zostać podpisane przed notariuszem – w Holandii lub za granicą, z legalizacją lub apostille, często z tłumaczeniem przysięgłym. Umów się na to z kilkutygodniowym wyprzedzeniem; nadal obowiązuje identyfikacja zgodnie z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Rejestracja i moment przekazania własności

Po podpisaniu akt notarialny przekazuje go do rejestrów publicznych prowadzonych przez KADAST, zazwyczaj elektronicznie tego samego dnia; następnie jest on przetwarzany w Basisregistratie Kadaster, co zazwyczaj zajmuje kilka dni roboczych. KADAST pobiera stałą opłatę za każdy złożony akt; opłaty te są ustalane corocznie przez KADAST w regulaminie taryfowym i publikowane w Staatscourant, dlatego prosimy o podanie aktualnej kwoty w ofercie.

Własność przechodzi z chwilą rejestracji, a nie z chwilą podpisania (art. 3:89 KC). Rejestracja wchodzi w życie z chwilą złożenia aktu notarialnego w KC (art. 3:19 KC), dlatego czas między podpisaniem a rejestracją jest krótki. Następnie notariusz przeprowadza ostateczne sprawdzenie przed wypłatą środków.

Opłaty i kto wybiera notariusza

Istniejące domy są prawie zawsze sprzedawane „kosten koper” – „koszty dla kupującego”: kupujący płaci podatek od przeniesienia własności i koszt aktu przeniesienia własności. Ponieważ to kupujący płaci, zazwyczaj wybiera notariusza. Nie należy po prostu akceptować sugestii agenta sprzedaży.

Opłaty notarialne nie są ustalone ustawowo i różnią się w zależności od kancelarii, dlatego należy uzyskać pisemne wyceny i porównać je z podobnymi. Wycena powinna zawierać osobno opłaty za akt przeniesienia własności i akt hipoteczny, opłaty rejestracyjne w KADASTERZE, koszty wyszukiwania oraz wszelkie opłaty za tłumaczenie, tłumacza ustnego lub pełnomocnictwo. Podatek od przeniesienia własności ( overdrachtsbelasting ) jest odrębnym podatkiem, który należy uiścić na rzecz organów podatkowych. Stawki podatku od przeniesienia własności są określone w ustawie o podatku od przeniesienia własności (Wet op belastingen van rechtsverkeer) i są korygowane w ramach corocznego planu podatkowego (Belastingplan): obniżona stawka dla nabywcy, który będzie zamieszkiwał nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania, jednorazowe zwolnienie dla kwalifikujących się młodych nabywców w ramach limitu wartości, który jest corocznie indeksowany, wyższa stawka dla mieszkania, którego nabywca nie będzie zajmował, oraz osobna stawka dla nieruchomości niemieszkalnych. Urząd Skarbowy (Belastingdienst) publikuje stawki i aktualny limit wartości; sprawdź je dla roku, w którym składasz wniosek, i zapoznaj się z naszym artykułem na temat podatku od przeniesienia własności i kosztów nabywcy.

W przypadku gdy sprzedawca ma trudności finansowe

Jeśli sprzedawca jest nadmiernie zadłużony lub zmierza ku bankructwu, przerwa między umową a przeniesieniem własności staje się niebezpieczna: wierzyciel może zarejestrować zajęcie nieruchomości lub sprzedawca może zostać ogłoszony jako bankrut przed zarejestrowaniem aktu własności — co oznacza, że ​​zamiast domu będziesz mieć roszczenie wobec niewypłacalnego sprzedawcy.

Prawo holenderskie zapewnia szczególną ochronę: sam zakup może zostać zarejestrowany w rejestrach publicznych (art. 7 ust. 3 kodeksu cywilnego), co jest powszechnie nazywane Vormerkung . Po zarejestrowaniu, niektóre późniejsze zdarzenia – w tym zajęcie nieruchomości i ogłoszenie upadłości sprzedającego – nie mogą być powoływane przeciwko Tobie przez ograniczony okres ustawowy, pod warunkiem, że przeniesienie nastąpi w tym czasie. Nie następuje to automatycznie: musi to załatwić notariusz, z zastrzeżeniem warunków i terminów. Jeśli w wyniku przeszukania okaże się, że nieruchomość jest zajęta lub obciążona hipoteką przekraczającą cenę, należy niezwłocznie zasięgnąć oddzielnej porady.

Zasady dotyczące prania pieniędzy, identyfikacja i zgłaszanie

To najbardziej zaskakuje zagranicznych nabywców. Notariusze podlegają holenderskiej ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (WWFT) (art. 1a WWFT) i muszą przeprowadzać należytą staranność wobec klienta (art. 3 WWFT): ustalać i weryfikować tożsamość klienta, identyfikować beneficjenta rzeczywistego, jeśli zaangażowana jest firma, ustalać cel i charakter relacji oraz monitorować transakcje na bieżąco.

W praktyce notariusz będzie nalegał na okazanie oryginalnych dokumentów tożsamości i zadawał pytania, które mogą wydawać się natarczywe: skąd pochodzą pieniądze, jak je zgromadzono, dlaczego środki pochodzą z konkretnego kraju lub konta oraz kto kontroluje firmę kupującą. Należy spodziewać się wyciągów bankowych, dowodów sprzedaży innej nieruchomości, aktu darowizny lub historii zatrudnienia. Środki pochodzące od osób trzecich, spoza UE lub pochodzące z niewyjaśnionych źródeł mogą być przedmiotem kontroli i opóźniać finalizację.

Notariusz ma również ustawowy obowiązek zgłaszania nietypowych transakcji do FIU-Nederland, holenderskiej jednostki wywiadu finansowego (art. 16 Wwft). Notariusz może nie poinformować Cię o zgłoszeniu. Nie ma to charakteru osobistego ani nie podlega negocjacji: przekaż notariuszowi udokumentowany stan swoich środków na samym początku, a cały proces przebiegnie sprawnie.

Co Law & More może to zrobić

Notariusz dokonuje przeniesienia własności, my dbamy o Twoją pozycję w tym zakresie. Law & More Przeanalizujemy umowę kupna przed jej podpisaniem lub przed upływem okresu odstąpienia od umowy, sprawdzimy warunki finansowania i geodezji, kaucję i klauzulę karną oraz doradzimy, gdy dzierżawa gruntu, wspólnota mieszkaniowa, wpis do rejestru zabytków lub sprzedawca w trudnej sytuacji finansowej komplikuje sprawę. Działamy również w przypadku, gdy wady, opóźnienia lub nieukończenie budowy przeradzają się w spór. Jeśli kupujesz nieruchomość w Holandii i chcesz, aby dokumenty zostały przeczytane przez prawnika reprezentującego wyłącznie Ciebie, skontaktuj się z nami.