VvE i holenderskie prawo dotyczące praw do mieszkań: przewodnik dla właścicieli Eindhoven oraz Amsterdam

Jeśli kupiłeś mieszkanie w Holandii, nie kupiłeś budynku. Kupiłeś mieszkanie własnościowe (appartementsrecht ), a wraz z nim członkostwo w Vereniging van Eigenaars (VvE), stowarzyszeniu właścicieli nieruchomości. Członkostwo jest obowiązkowe, ma ono ogromny wpływ na Twój dom i nie możesz się go pozbyć.

Czym właściwie jest prawo do mieszkania

Prawo holenderskie nie traktuje mieszkania jako odrębnej nieruchomości. Każde prawo do mieszkania stanowi udział w nieruchomości objętej podziałem, co pociąga za sobą wyłączne prawo do korzystania z poszczególnych części budynku, które są przeznaczone do samodzielnego użytkowania (art. 5:106 KC). Udział może również obejmować wyłączne prawo do korzystania z gruntu, takiego jak ogród czy miejsce parkingowe.

Prawo ma zatem dwie połowy. Jedna to własność: jesteś współwłaścicielem całego kompleksu – dachu, fundamentów, elewacji, klatki schodowej, windy – w proporcjach określonych w akcie własności. Druga to użytkowanie: tylko Ty możesz korzystać z mieszkania za swoimi drzwiami wejściowymi. To wyjaśnia większość poniższych kwestii: decyzje dotyczące budynku podejmowane są kolektywnie, nie możesz żądać podziału wspólnoty i nie możesz zrezygnować z mieszkania, zachowując je.

Akt podziału i rysunek podziału

Podziału dokonuje się w formie aktu notarialnego, akte van splitsing , zarejestrowanego w rejestrach publicznych prowadzonych przez Urząd Rejestru Nieruchomości. Do aktu musi być dołączony rysunek podziału, splitsingstekening (art. 5:109 BW), i musi on zawierać stały wykaz elementów, w tym opis każdej części prywatnej oraz regulamin wspólnoty (art. 5:111 BW).

Razem te dokumenty wyznaczają granicę między częściami prywatnymi a wspólnymi – najczęstszą przyczyną sporów VvE, ponieważ decydują, kto płaci. Jeśli przeciekająca rama okienna jest wspólna, płaci stowarzyszenie; jeśli prywatna, płacisz Ty.

Są one interpretowane obiektywnie: ponieważ kupujący i pożyczkodawcy muszą polegać na rejestrach, liczy się to, co dokumenty przekazują zewnętrznemu czytelnikowi, a nie to, co pierwotnie zamierzały strony. W przypadku sprzeczności aktu i umowy, żaden z nich nie ma automatycznie pierwszeństwa; sąd decyduje, który z nich ma większą wagę, biorąc pod uwagę poziom szczegółowości i rozsądność wyniku (Hoge Raad, 1 listopada 2013 r., ECLI:NL:HR:2013:1078).

Gdzie zwykle przebiega granica (zawsze decyduje Twoje własne postępowanie)

Przepisy modelowe i ich generacje

Akt musi zawierać regulacje dotyczące długów i kosztów obciążających współwłaścicieli, rocznych sprawozdań finansowych i składek, użytkowania, zarządzania i utrzymania części wspólnych, ubezpieczenia oraz statutu stowarzyszenia (art. 5:112 KC). Zamiast tego akt określa obowiązujący zestaw standardów – tzw. model reglement – ​​i wymienia odstępstwa.

Istnieje kilka generacji: model z lat 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 i 2021 dla małych stowarzyszeń, a także modele dla mieszkań usługowych i osiedli. Odpowiedź na pytanie, który model ma zastosowanie, można znaleźć w treści aktu notarialnego, i ma to znaczenie: starsze modele wymagają kworum, modele z lat 2006 i 2017 zniosły je w przypadku decyzji podejmowanych zwykłą większością głosów, a model z 2017 roku uwzględnia już punkty ładowania.

Poniżej regulaminu znajduje się regulamin domu, huishoudelijk reglement , przyjęty przez zebranie. Uzupełnia on codzienne szczegóły, ale nie może być sprzeczny z aktem notarialnym ani prawem; taka klauzula jest nieważna.

VvE jako osoba prawna i dlaczego nie można zrezygnować

Stowarzyszenie powstaje w wyniku podziału. Jest ono osobą prawną, posiadającą własny majątek, rachunek bankowy i zobowiązania, zarejestrowaną w Izbie Handlowej. Jego zadaniem jest zarządzanie wspólnotą, z wyłączeniem części przeznaczonych do odrębnego użytku, oraz utrzymywanie funduszu rezerwowego (art. 5:126 KC). Może ono reprezentować właścicieli w sądzie i poza nim oraz dochodzić od nich wzajemnych należności.

Członkostwo automatycznie wiąże się z prawem do mieszkania: nie można się zapisywać, nie można składać wypowiedzenia, a po sprzedaży przechodzi ono na nabywcę. W stowarzyszeniu mieszanym, gdzie część lokalu należy do spółki kapitałowej lub inwestora, jeden członek może posiadać decydujący udział w głosach.

Walne zgromadzenie, głosy i kworum

Walne zgromadzenie właścicieli jest najwyższym organem. Jego przebieg i podejmowanie decyzji regulują art. 5:124–5:135 Kodeksu spółek handlowych (BW). Musi ono zbierać się co najmniej raz w roku w celu rozliczeń, budżetu i składek, a zwołuje je zarząd lub przewodniczący, bądź na wniosek właścicieli (art. 5:127 BW).

Głosowanie nie jest równe, jeden głos, chyba że tak stanowi akt. Udziały są równe, chyba że akt określa inny stosunek, a jeśli tak, akt musi określać jego podstawę (art. 5:113 BW). Ten ułamek, breukdeel , decyduje zarówno o twoich głosach, jak i o twoim udziale w kosztach.

Większość decyzji wymaga zwykłej większości oddanych głosów. Starsze przepisy wymagają kworum: jeśli reprezentowana jest mniej niż połowa głosów, nie można podjąć żadnej ważnej decyzji i należy zwołać drugie zebranie, na którym można przegłosować tę samą propozycję, niezależnie od liczby obecnych właścicieli, czasami z wyższą większością głosów. Decyzje podejmowane poza zebraniem wymagają jednomyślności; zmiana aktu notarialnego zazwyczaj wymaga większości czterech piątych ogólnej liczby głosów, aktu notarialnego i współpracy wierzycieli hipotecznych (art. 5:139 BW).

Ustawa o cyfrowym walnym zgromadzeniu osób prawnych została uchwalona przez Izbę Reprezentantów 16 grudnia 2025 r., a Senat bez debaty 2 czerwca 2026 r. i opublikowana jako Staatsblad 2026, s. 161. Nie weszła jeszcze w życie; data zostanie ustalona dekretem królewskim w ciągu 2026 r. Od tego momentu w pełni cyfrowe lub hybrydowe walne zgromadzenie będzie możliwe bez uprzedniego zezwolenia w akcie podziału.

Zarząd i administrator

Stowarzyszenie posiada zarząd, powoływany i odwoływany przez walne zgromadzenie (art. 5:131 BW). W niewielkim gronie, zazwyczaj składającym się z jednego lub dwóch właścicieli, pełniących obowiązki w wolnym czasie, zarząd podejmuje decyzje, a nie ustala politykę.

Większe stowarzyszenia zatrudniają również profesjonalnego administratora, VvE-beheerdera . Administrator jest wykonawcą, a nie organem: prowadzi księgi rachunkowe, pobiera składki, organizuje ubezpieczenia i konserwację oraz przygotowuje zebrania, mając jedynie uprawnienia wynikające ze zebrania i umowy o zarządzanie. W przypadku złej obsługi, rozwiązanie leży w umowie – administrator odpowiada przed stowarzyszeniem, a nie przed Tobą.

Fundusz rezerwowy, plan konserwacji i opłaty za usługi

Każde stowarzyszenie musi utrzymywać fundusz rezerwowy na koszty inne niż zwykłe koszty roczne (art. 5:126 BW). Od czasu wejścia w życie ustawy o usprawnieniu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych – Wet verbetering functioneren VvE – obowiązek ten nabrał mocy. W przypadku budynków w całości lub w części użytkowanych mieszkalnie, roczna składka na fundusz rezerwowy musi wynosić co najmniej kwotę wynikającą z odpowiedniego wieloletniego planu konserwacji lub, w przypadku braku takiego planu, 0.5% wartości odbudowy pobranej z ubezpieczenia budynku. Musi ona być przechowywana na oddzielnym rachunku prowadzonym przez stowarzyszenie, chyba że zgromadzenie znaczną większością głosów postanowi inaczej lub zostanie udzielona gwarancja bankowa. Ustawa weszła w życie 1 stycznia 2018 r., z trzyletnim okresem przejściowym, który zakończył się 1 stycznia 2021 r.

Wieloletni plan utrzymania, meerjarenonderhoudsplan lub MJOP, musi obejmować co najmniej dziesięć lat, być sporządzany nie wcześniej niż pięć lat temu i określać przewidywane prace konserwacyjne, naprawy i remonty oraz ich koszt. Jest to najlepszy wskaźnik prawidłowego funkcjonowania stowarzyszenia. Ustawa przyznała również stowarzyszeniom wyraźne uprawnienie do zaciągania pożyczek, chyba że przepisy tego zabraniają (art. 5:126 BW), a zobowiązania każdego właściciela zależą od breukdeel.

Wysokość składek jest ustalana corocznie przez zebranie na podstawie budżetu. Stanowią one dług wobec stowarzyszenia, a nie płatność uznaniową: właściciel, który się z nią nie zgadza, musi zakwestionować decyzję, nie może wstrzymywać wpłat, a potrącenie nie jest zazwyczaj możliwe. Brak wpłaty wiąże się z odsetkami, kosztami windykacji i postępowaniem sądowym.

W przypadku przeniesienia własności nowy właściciel odpowiada, obok sprzedającego, za należne składki za bieżący i poprzedni rok obrotowy (art. 5:122 KC). Notariusz zazwyczaj żąda od zarządu zestawienia zaległości i funduszu rezerwowego, a zaległości spłaca z ceny zakupu; w przeciwnym razie weksel obciąża kupującego. Ci, którzy byli właścicielami w momencie powstania długu wspólnoty, odpowiadają solidarnie, każdy w stosunku do swojego breukdeel (art. 5:113 KC).

Zmiany: mieszkania, części wspólnych, podłóg i balkonów

W mieszkaniu masz dużą, ale nie nieograniczoną swobodę: regulamin może zawierać zasady użytkowania, zarządzania i utrzymania części prywatnych (art. 5:112 BW) i zazwyczaj tak jest. Wszelkie działania mające wpływ na konstrukcję, elewację, dach lub wspólną instalację wymagają decyzji zebrania.

• Twarda podłoga. Strop konstrukcyjny jest wspólny; pokrycie jest prywatne, ale hałas dociera do sąsiada. Większość przepisów lub regulaminów domowych zabrania stosowania twardych pokryć podłogowych bez zezwolenia lub określa minimalny standard izolacji akustycznej, często I co wartość. Układanie parkietu lub płytek bez sprawdzenia to niezawodna droga do sądu, a zazwyczaj kończy się nakazem podjęcia takich działań.
• Balkony, tarasy dachowe i fasady. Przeszklenia balkonów, markizy, klimatyzatory, balustrady i ciężkie tarasy – wszystkie te elementy wpływają na część wspólną, nawet jeśli masz wyłączne prawo użytkowania. Wymagają one zgody zgromadzenia, często pod warunkiem zachowania odpowiedniego wyglądu lub przyszłej konserwacji.

W przypadku, gdy zgoda jest wymagana i bezzasadnie odmówiona, można zwrócić się do sądu rejonowego ( kantonrechter ) o upoważnienie zastępcze (art. 5:121 BW, stosowane do uchwał zebrania zgodnie z art. 5:129 BW). Sąd pyta, czy stowarzyszenie miało uzasadnione podstawy do odmowy; zazwyczaj staje po stronie stowarzyszenia, gdy właściciel przekazał mu zbyt mało informacji do oceny, dlatego dokumentacja z rysunkami i opinią konstrukcyjną poprawia sytuację.

Wynajem krótkoterminowy i wakacyjny

Wynajem mieszkania na podstawie zwykłej umowy najmu jest zazwyczaj dozwolony. Przepisy zazwyczaj wymagają powiadomienia wspólnoty mieszkaniowej o zajmowanym lokalu oraz uzyskania od lokatora podpisu oświadczenia o akceptacji aktu własności, regulaminu i regulaminu domu, tak aby były one bezpośrednio wiążące dla lokatora.

Wynajem krótkoterminowy i wakacyjny różnią się. Akty własności i przepisy zazwyczaj ograniczają mieszkanie do użytku mieszkalnego i zabraniają jego wykorzystania jako pensjonatu, pensjonatu lub pokoju do wynajęcia. Powtarzające się, płatne, krótkie pobyty są zazwyczaj traktowane jako eksploatacja komercyjna, a nie jako mieszkanie, i dlatego nie podlegają przepisom dotyczącym użytkowania mieszkalnego, nawet jeśli nie wspomina się o wakacjach. Dodatkowo obowiązują przepisy miejskie, które są coraz bardziej zaostrzane. Amsterdam Wynajem wakacyjny wymaga pozwolenia i numeru rejestracyjnego, każdy wynajem musi zostać zgłoszony do gminy, a limit wynosi trzydzieści nocy w roku; od 1 kwietnia 2026 r. limit ten spada do piętnastu nocy w jedenastu wyznaczonych dzielnicach w dzielnicy Centrum i Pijp, zgodnie z zasadą, która przewiduje dalszy spadek do tymczasowego zakazu, jeśli piętnaście nocy okaże się niewystarczające. EindhovenWynajem pokoi i podział mieszkania wymagają pozwolenia na budowę zgodnie z planem omgevingsplan. Przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2026 r. odmawiają pozwolenia w promieniu trzydziestu metrów od istniejącego, legalnie wynajmowanego pokoju poza centrum, ustalają minimalną powierzchnię mieszkania i pokoju oraz całkowicie zamykają sześć wyznaczonych osiedli dla nowych wniosków. Oba systemy często się zmieniają, dlatego należy sprawdzić aktualne przepisy dotyczące adresu, zamiast opierać się na konkretnej kwocie. Pozwolenie miejskie nie unieważnia aktu własności.

Panele słoneczne, pompy ciepła, izolacja i punkty ładowania

Prawie każdy środek zrównoważonego rozwoju dotyczy wspólnej części. Panele znajdują się na wspólnym dachu, pompa ciepła na wspólnej fasadzie lub w pomieszczeniu technicznym, izolacja na wspólnej ścianie, a punkt ładowania korzysta ze wspólnej mocy elektrycznej budynku. Decyzja należy zatem do walnego zgromadzenia, a wymagana większość to taka, jaką przewiduje akt notarialny i obowiązujące przepisy modelowe dla tego rodzaju wydatków. Starsze przepisy często wymagają kwalifikowanej większości, czasami z kworum, w przypadku wydatków przekraczających określony próg lub prac uznawanych za remonty, a nie za konserwację. Do czasu zmiany prawa, rozwiązaniem jest odpowiednie umieszczenie punktu w porządku obrad wraz z kosztorysem i planem finansowania oraz sprawdzenie, co można uzyskać dzięki pożyczkom zaciągniętym na podstawie art. 5:126 BW i dostępnym dotacjom.

Ważne są dwa wydarzenia. Projekt ustawy mający na celu przyspieszenie zrównoważonego rozwoju i konserwacji w spółdzielniach mieszkaniowych trafił do konsultacji publicznych 1 lipca 2026 r., które potrwają do 20 września 2026 r. Zgodnie z konsultacjami, projekt ten umożliwiłby podejmowanie takich decyzji zwykłą większością głosów, wydłużyłby horyzont czasowy planu konserwacji z dziesięciu do trzydziestu lat oraz zezwoliłby na korzystanie z instalacji takich jak panele słoneczne bez konieczności zmiany aktu własności. Jednocześnie trwają prace nad projektem, zgodnie z którym właściciel, który chce mieć punkt ładowania, będzie musiał powiadomić spółdzielnię, zamiast ubiegać się o pozwolenie. Projekt ustawy jest nadal na etapie konsultacji i prac parlamentarnych, więc nie jest jeszcze prawomocny.

Zaskarżenie decyzji i zwrócenie się do sądu o interwencję

Prawo holenderskie rozróżnia dwie wady. Decyzja sprzeczna z prawem lub aktem podziału jest nieważna: nigdy nie istniała i nie obowiązuje żaden termin. Decyzja podjęta z naruszeniem przepisów proceduralnych lub niedopuszczalna ze względu na zasady rozsądku i uczciwości podlega unieważnieniu: obowiązuje do czasu jej uchylenia przez sąd.

Aby uzyskać uchylenie decyzji, należy złożyć wniosek do sądu rejonowego w ciągu miesiąca od dnia, w którym dowiedziałeś się o decyzji lub mogłeś się o niej dowiedzieć (art. 5:130 KC, w powiązaniu z ogólną zasadą dotyczącą decyzji osób prawnych zawartą w art. 2:15 KC). Ten miesiąc jest krótki i ma fatalne skutki: właściciele, którzy czekają na protokół lub negocjują z zarządem, regularnie tracą prawo do wniesienia skargi. Uchylenie decyzji narusza decyzję, która została już podjęta; upoważnienie zastępcze stanowi decyzję, której odmówiono.

Uśpiony VvE i jak go obudzić

Wiele stowarzyszeń, zwłaszcza w małych przedwojennych blokach podzielonych na dwa lub trzy mieszkania, istnieje na papierze, ale nic nie robi: nie ma zarządu, zebrań, rozliczeń, funduszu rezerwowego, a czasem nawet zbiorczego ubezpieczenia budynków. To jest slapende VvE . Jest to niezgodne z prawem i coraz częściej blokuje sprzedaż i refinansowanie kredytów hipotecznych. Reaktywacja, w kolejności:

• Uzyskaj akt podziału i rysunek z rejestru gruntów i ustal, które wzorcowe przepisy mają zastosowanie.
• Zwołaj walne zgromadzenie zgodnie z przepisami i sporządź z niego odpowiedni protokół; jeżeli zarząd nie podejmie działań, właściciele zazwyczaj mogą je zwołać sami.
• Należy powołać zarząd, a w razie potrzeby administratora, zarejestrować oboje członków w Izbie Handlowej i otworzyć konto bankowe na nazwisko stowarzyszenia oraz oddzielne konto rezerwowe.
• Załatw lub zweryfikuj ubezpieczenie budynku, porównaj sumę ubezpieczenia z wartością odbudowy, zleć plan konserwacji i na jego podstawie ustal wysokość składek.
• Jeżeli współwłaściciel odmawia współpracy, zobowiązania te można egzekwować na drodze sądowej.

Co kupujący powinien sprawdzić przed podpisaniem umowy

• Akt podziału i ustalenia planu podziału oraz obowiązujące przepisy modelowe — przed złożeniem oferty zapoznaj się z granicą prywatną i wspólną.
• Ograniczenia użytkowania: wyłącznie użytkowanie w celach mieszkalnych, zakaz wynajmowania pokoi lub krótkotrwałego pobytu, zasady dotyczące zwierząt domowych, podłóg i przeróbek.
• Regulamin domu i protokoły z trzech ostatnich spotkań — najszybszy test tego, czy stowarzyszenie działa.
• Konta, budżet i saldo funduszu rezerwowego oraz to, czy fundusz rezerwowy znajduje się na oddzielnym koncie.
• MJOP: data, okres objęty i czy składki są zgodne z umową — niska składka z niewielką rezerwą jest odroczonym rachunkiem.
• Każda decyzja dotycząca większych prac lub specjalnej opłaty – jest wiążąca po ich zakończeniu – i każde zaciągnięcie pożyczki.
• Oświadczenie zarządu o zaległościach i potwierdzenie, że notariusz je ureguluje po ich zakończeniu (art. 5:122 BW).
• Wartość ubezpieczenia i odbudowy budynku, rejestracja w Izbie Handlowej, a w przypadku podzielonego budynku również akt podziału.

Jeżeli dokumenty nie zostaną dostarczone na czas, wpisz do umowy kupna warunek rozwiązujący, dzięki któremu będziesz mógł się wycofać, jeśli dokumentacja okaże się gorsza od przedstawionej.