Dokładna analiza due diligence nieruchomości obejmuje: badanie rejestru gruntów (własność, hipoteki, zajęcia), sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego, stanu konstrukcji i historii pozwoleń, certyfikaty zanieczyszczenia gleby, dokumenty VvE (w przypadku mieszkań), umowy najmu i opłaty eksploatacyjne oraz raporty środowiskowe i dotyczące azbestu. W przypadku nieruchomości komercyjnych istotne są również dochody z wynajmu, ryzyko związane z pustostanami oraz wartość rynkowa. Law & More koordynuje cały proces należytej staranności.

W przypadku zakupu domu przez konsumenta, prawo przewiduje trzydniowy okres odstąpienia od umowy od daty otrzymania podpisanej umowy kupna. W tym okresie kupujący może odstąpić od umowy bez podania przyczyny i bez ponoszenia kar umownych. Okres odstąpienia od umowy musi wynosić co najmniej dwa dni robocze. Po jego upływie umowa staje się wiążąca, z zastrzeżeniem wszelkich uzgodnionych warunków zawieszających.

Najemcy lokali mieszkalnych korzystają z szeroko zakrojonej ochrony przed wypowiedzeniem umowy. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie z przyczyn ustawowych, takich jak pilne potrzeby osobiste, i musi zachować odpowiedni okres wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie zgadza się na wypowiedzenie, umowa najmu trwa do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Sytuacja różni się w przypadku lokali komercyjnych, w zależności od ich rodzaju.

Podział budynku na lokale mieszkalne następuje w drodze aktu notarialnego, który jest rejestrowany w Księdze Wieczystej. Akt ten opisuje części prywatne i wspólne oraz zawiera przepisy dotyczące podziału. W wyniku podziału z mocy prawa powstaje Wspólnota Mieszkaniowa (VvE), której członkiem jest każdy właściciel lokalu mieszkalnego.

Jeżeli dostarczony towar nie posiada cech, których kupujący miał prawo oczekiwać, istnieje niezgodność towaru z umową. Kupujący musi zgłosić wadę sprzedawcy w rozsądnym terminie. W zależności od okoliczności, kupujący może domagać się naprawy, obniżenia ceny, odszkodowania lub odstąpienia od umowy. Odpowiedzialność sprzedawcy zależy częściowo od uzgodnionych klauzul oraz obowiązku kupującego do zbadania sprawy.

Umowa kupna-sprzedaży zawiera ustalenia między kupującym a sprzedającym i jest wiążąca po jej podpisaniu przez obie strony (z zastrzeżeniem okresu odstąpienia od umowy i wszelkich warunków zawieszających). Własność przechodzi jednak dopiero na mocy aktu notarialnego przeniesienia własności, który jest sporządzany przez notariusza, a następnie rejestrowany w rejestrach publicznych Ksiąg Wieczystych. Między zakupem a przeniesieniem własności upływa zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy.

Jest to klauzula w umowie kupna, która pozwala kupującemu na bezpłatne odstąpienie od umowy, jeśli nie uda mu się uzyskać kredytu hipotecznego w uzgodnionym terminie. Kupujący musi powołać się na ten warunek w odpowiednim czasie i na piśmie, zazwyczaj przedstawiając jedno lub więcej oświadczeń odmownych od kredytodawcy. Po upływie terminu ochrona wygasa, a należna może być kara pieniężna w wysokości zazwyczaj 10%.

Oprócz ceny zakupu, kupujący zazwyczaj płaci podatek od przeniesienia własności (lub podatek VAT w przypadku nowych nieruchomości), opłaty notarialne za akt przeniesienia własności i akt hipoteczny oraz koszty rejestracji w Księdze Wieczystej. Prowizję pośrednika w obrocie nieruchomościami zazwyczaj ponosi strona, która zleciła mu zatrudnienie. Dokładny podział kosztów jest określony w umowie kupna.

Najemcy powierzchni mieszkalnych korzystają z szeroko zakrojonej ochrony ustawowej, w tym ochrony przed wypowiedzeniem umowy i podwyżkami czynszu. W przypadku powierzchni komercyjnych prawo rozróżnia „powierzchnię handlową” (taką jak sklepy i lokale gastronomiczne, z własnymi zasadami dotyczącymi okresu obowiązywania umowy i jej wypowiedzenia) oraz „inną powierzchnię handlową” (taką jak biura, z znacznie mniejszą ochroną). Obowiązujący reżim prawny w dużym stopniu determinuje pozycję każdej ze stron.

Nie. W przypadku lokali mieszkalnych objętych regulacjami, ustawowe maksymalne stawki podwyżek czynszu obowiązują w odniesieniu do corocznej podwyżki czynszu, ustalanej przez rząd. W sektorze prywatnym strony mają większą swobodę, ale często obowiązują umowne klauzule waloryzacyjne, a w ostatnich latach również ustawowe limity. W pewnych okolicznościach najemca może zwrócić się do Trybunału ds. Czynszów lub sądu o rozpatrzenie proponowanej podwyżki.

Służebność to obciążenie jednej nieruchomości (gruntu służebnego) na rzecz innej nieruchomości (gruntu władającego), na przykład prawo drogi. Służebność powstaje w drodze ustanowienia w akcie notarialnym i wpisu do rejestru gruntów lub w drodze zasiedzenia. Jej treść i zakres wynikają przede wszystkim z aktu ustanowienia.

Decyzje Wspólnoty Mieszkaniowej mogą w pewnych okolicznościach zostać uchylone lub uznane za nieważne, na przykład w przypadku sprzeczności z aktem podziału, przepisami prawa lub normami rozsądku i uczciwości. Właściciel może zwrócić się do sądu rejonowego o uchylenie decyzji w krótkim terminie ustawowym. Postępowanie może również zostać wszczęte w związku z odroczonymi alimentami lub zarządzaniem funduszem rezerwowym.

Dzierżawa gruntu daje prawo do użytkowania i korzystania z gruntu innej osoby w zamian za czynsz dzierżawny (kanon). Prawo zabudowy z kolei daje prawo do posiadania budynków, obiektów budowlanych lub nasadzeń na, nad lub w obrębie gruntu innej osoby, niezależnie od prawa własności samego gruntu. Oba te prawa są niezależnymi prawami rzeczowymi, ustanawianymi aktem notarialnym, które mogą być przenoszone lub obciążane.

Wynajmujący nie może eksmitować najemcy z własnej inicjatywy; wymagany jest wyrok sądu. Postępowanie zazwyczaj rozpoczyna się od wezwania do zapłaty z żądaniem odstąpienia od umowy najmu i eksmisji, na przykład z powodu zaległości w czynszu. Jeśli sąd uwzględni wniosek, eksmisję można przeprowadzić z pomocą komornika. W pilnych przypadkach możliwe jest niekiedy zastosowanie środka zabezpieczającego.

W przypadku nieruchomości komercyjnych stawka jest wysoka, a aspekty prawne, podatkowe i strukturalne złożone. Dokładne badanie pozwala na identyfikację czynników ryzyka, takich jak istniejące umowy najmu, służebności, ograniczenia prawa publicznego, zanieczyszczenie gleby i ograniczenia wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Identyfikując te czynniki ryzyka przed podpisaniem umowy, kupujący może dostosować cenę, warunki lub gwarancje, a nawet zrezygnować z transakcji.

Rada VvE musi między innymi zbierać się corocznie, utrzymywać fundusz rezerwowy na pokrycie kosztów remontu oraz ubezpieczyć budynek. Od 2018 roku obowiązuje ustawowa minimalna składka na fundusz rezerwowy. Kupując mieszkanie, zawsze pytaj o kondycję finansową i protokoły z posiedzeń rady VvE.

Jeśli sprzedawca zatai znaną mu wadę, która uniemożliwia normalne użytkowanie nieruchomości, może ponieść odpowiedzialność pomimo klauzuli „kupiony jak widziany”. Kupujący może domagać się naprawy, odszkodowania lub, w poważniejszych przypadkach, odstąpienia od umowy. Terminowe zgłoszenie wady jest kluczowe.

Podnajem jest zazwyczaj dozwolony wyłącznie za zgodą wynajmującego, a umowa najmu często wyraźnie go zabrania. Nielegalny podnajem może skutkować rozwiązaniem umowy najmu i obowiązkiem zwrotu zysku. Gminy często narzucają również własne przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego.

W ramach dzierżawy gruntowej możesz korzystać z cudzego gruntu w zamian za uiszczanie okresowej opłaty (canon), natomiast prawo zabudowy czyni Cię właścicielem budynku lub budowli na cudzym gruncie. Oba prawa własności są ustanawiane przed notariuszem i rejestrowane w księdze wieczystej.

Prywatny nabywca nieruchomości ma trzy dni ustawowego okresu odstąpienia od umowy po otrzymaniu podpisanej umowy kupna i może od niej odstąpić bez podania przyczyny. Ponadto, warunek zawieszający, na przykład dotyczący finansowania, oferuje możliwość odstąpienia od umowy w uzgodnionym terminie.