Adwokat ds. nieruchomości w Holandii: czym zajmuje się hugegoedadvocaat

Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości w Holandii, vastgoedadvocaat, to prawnik, który reprezentuje jedną ze stron w sprawach dotyczących nieruchomości: analizuje i negocjuje umowę kupna, przeprowadza dochodzenie prawne dotyczące nieruchomości oraz prowadzi postępowania w przypadku sporu. Jest to inna funkcja niż notariusza (notaris), który sporządza akt przeniesienia własności i musi zachować bezstronność w relacjach między kupującym a sprzedającym, oraz niż pośrednika w obrocie nieruchomościami (makelaar), który wyszukuje i negocjuje, ale nie udziela porad prawnych. Tylko prawnik ma wyłączne prawo do reprezentowania Cię.

Co robi prawnik zajmujący się nieruchomościami, czego nie robią notariusz i agent

W holenderskich transakcjach dotyczących nieruchomości biorą udział trzy osoby o zupełnie odmiennych uprawnieniach, a ich pomylenie jest najczęstszym powodem, dla którego kupujący zbyt późno odkrywa problem. Notariusz to urzędnik publiczny mianowany dekretem królewskim. Sporządza i podpisuje akt przeniesienia własności (akte van levering) oraz akt hipoteczny (hypotheekakte), rejestruje je w Księdze Wieczystej (Kadaster), sprawdza tytuł własności i wszelkie zarejestrowane obciążenia oraz zarządza ceną zakupu za pośrednictwem konta osoby trzeciej. Notariusz ma obowiązek poinformować obie strony i nie może zajmować stanowiska, co oznacza, że ​​poinformuje Cię, co oznacza klauzula, ale nie powie Ci, czy powinieneś ją zaakceptować.

Agent nieruchomości pracuje dla osoby, która go zatrudniła. Agent sprzedaży ma obowiązki wobec sprzedającego, a nie wobec Ciebie, a agent kupującego doradza w kwestii ceny, stanu i negocjacji, a nie ryzyka prawnego. Żaden z nich nie jest upoważniony do prowadzenia postępowania.

Prawnik zajmuje przestrzeń między nimi. W holenderskim prawie własności oznacza to badanie tytułu własności i zarejestrowanych na nim obciążeń, sprawdzanie stanu prawnego i pozwolenia, ocenę zgodności nieruchomości z tym, co zostało obiecane, sporządzanie lub zmienianie warunków rozstrzygających, doradzanie w sprawie tego, z czego można zrezygnować i jakim ryzykiem, a także, w razie potrzeby, wystawianie zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania, ubieganie się o zabezpieczenie lub wniesienie roszczenia. Prawnik jest również jedyną osobą z tej trójki, która jest związana tajemnicą zawodową i może prowadzić postępowanie sądowe w Państwa imieniu.

Porównanie trzech ról

W praktyce zaangażowanie notariusza nie zastępuje porady. Zanim akta trafią do notariusza, umowa kupna jest zazwyczaj podpisana, a warunki rozwiązujące wygasły, więc moment, w którym prawnik wnosi najwięcej wartości, przypada na okres przed podpisaniem umowy, a nie po jej podpisaniu. Nasz poradnik dotyczący roli holenderskiego notariusza przy zakupie domu wyjaśnia, co notariusz sprawdza, a czego nie.

Kiedy potrzebujesz prawnika specjalizującego się w nieruchomościach

Nie każdy zakup mieszkania wymaga pomocy prawnika. Standardowy zakup mieszkania na podstawie umowy wzorcowej, z typowymi warunkami i bez nietypowych zapisów w księdze wieczystej, jest zazwyczaj wystarczająco dobrze obsługiwany przez agenta i notariusza. Poniższe sytuacje różnią się, ponieważ w każdej z nich ryzyko jest prawne, a nie komercyjne, a koszt popełnienia błędu liczony jest w dziesiątkach tysięcy euro lub latach użytkowania nieruchomości.

Nieruchomości komercyjne są najbardziej oczywistym przykładem. Zakup biura, sklepu, magazynu lub budynku wielofunkcyjnego wiąże się z prawem najmu, prawem planistycznym, odpowiedzialnością za szkody w środowisku, podatkiem VAT i podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a często także z obecnym najemcą, którego prawa wiążą Cię jako nowego właściciela. Modelowa umowa najmu nieruchomości mieszkalnej po prostu nie jest do tego stworzona.

Drugim przypadkiem są projekty deweloperskie i renowacyjne. W przypadku gdy wartość zakupu zależy od pozwolenia na budowę, rozbudowę lub zmianę przeznaczenia nieruchomości, przed zawarciem umowy konieczne jest zweryfikowanie warunków planistycznych, a umowa musi zawierać warunek powiązany z pozwoleniem. Nasz przewodnik po pozwoleniu środowiskowym na mocy ustawy o ochronie środowiska i planowaniu przestrzennym wyjaśnia, o co należy się ubiegać i ile czasu to zajmuje.

Pozostałe przypadki podlegają tej samej logice. Nieruchomość nabyta w spadku, gdzie kilku spadkobierców musi współpracować, a majątek może nadal być nieuregulowany. Nieruchomość dzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy długoterminowej (erfpacht), gdzie czynsz gruntowy, terminy przeglądów i ogólne warunki gminy określają rzeczywistą wartość nieruchomości. Budynki podzielone na prawa do lokali mieszkalnych, gdzie akt podziału i wspólnota mieszkaniowa nakładają obowiązki, które przechodzą na Ciebie. Zakupy dokonywane przez kupującego zamieszkałego za granicą, gdzie identyfikacja, finansowanie i interakcja prawa holenderskiego i obcego wymagają czasu. Każda transakcja, w której sprzedający nigdy nie mieszkał w nieruchomości i dlatego sprzedaje ją z klauzulą ​​wyłączającą odpowiedzialność za wady.

Jeśli kupujesz dom w Holandii jako osoba prywatna i chcesz wiedzieć, jaką masz ochronę, nasze poradniki dotyczące zakupu domu w Holandii przez obcokrajowców oraz zakupu domu wspólnie z innymi osobami omówiły najczęściej występujące sytuacje.

Umowa kupna: forma pisemna, okres odstąpienia od umowy i warunki

Umowa kupna (koopovereenkomst) ustala cenę, datę przeniesienia własności, zakres umowy, kto ponosi jakie koszty oraz co się stanie w przypadku niewywiązania się którejkolwiek ze stron z umowy. W przypadku sprzedaży domu osobie prywatnej, w prawie holenderskim obowiązują dwie zasady, które często są źle rozumiane.

Pierwszym z nich jest wymóg formy pisemnej. Sprzedaż mieszkania nabywcy będącemu osobą fizyczną nieprowadzącą działalności zawodowej lub gospodarczej musi zostać sporządzona w formie pisemnej. Dopóki obie strony nie podpiszą pisemnej umowy, nie ma wiążącej umowy, niezależnie od tego, jak silna wydawała się ustna umowa lub wymiana e-maili. Działa to w obie strony: sprzedający nadal może zaakceptować wyższą ofertę po uściśnięciu dłoni, a kupujący nadal może się wycofać. Zasada ta nie ma zastosowania do nieruchomości komercyjnych ani do nabywcy nabywającego w ramach działalności gospodarczej, gdzie umowa ustna może być wiążąca.

Drugim jest ustawowy okres odstąpienia od umowy. Prywatny nabywca nieruchomości ma trzydniowy okres na zastanowienie się, liczony od dnia następującego po przekazaniu kopii podpisanej umowy, w trakcie którego może odstąpić od umowy bez podania przyczyny i bez żadnych zobowiązań. Co najmniej dwa z tych dni nie mogą przypadać w sobotę, niedzielę ani święto państwowe, co w praktyce często wydłuża okres odstąpienia od umowy do trzech dni kalendarzowych. Prawo to przysługuje wyłącznie kupującemu; sprzedający nie ma takiego prawa. Odstąpienie od umowy musi zostać zgłoszone w tym terminie, a sposób jego złożenia ma znaczenie. Nasz poradnik dotyczący odstąpienia od umowy zakupu nieruchomości w Holandii przedstawia możliwości, jakie pozostają po upływie okresu odstąpienia od umowy.

Warunki rozstrzygające są realną ochroną kupującego

Po upływie okresu odstąpienia od umowy, jedynym sposobem na bezkosztowe rozwiązanie umowy jest warunek rozwiązujący (ontbindende voorwaarde), który został prawidłowo uzgodniony i prawidłowo powołany. Warunki te nie są dorozumiane z mocy prawa: jeśli nie ma ich w umowie, nie istnieją. Zazwyczaj są to warunek finansowania, dający kupującemu określony czas, zazwyczaj od czterech do sześciu tygodni, na uzyskanie oferty kredytu hipotecznego; warunek powiązany z Narodową Gwarancją Hipoteczną, na którą kupujący się powołuje; warunek badania konstrukcyjnego, pozwalający kupującemu na odstąpienie od umowy, jeśli inspekcja budowlana wykaże koszty naprawy przekraczające uzgodniony próg; oraz, w przypadku nieruchomości innej niż dom jednorodzinny, warunek powiązany z pozwoleniem na budowę, zmianą sposobu użytkowania lub zadowalającym wynikiem dochodzenia prawnego.

Powołanie się na warunek to najczęstszy moment, w którym kupujący tracą swoją ochronę. Standardowe umowy wymagają, aby kupujący powiadomił sprzedającego w uzgodnionym terminie oraz, w przypadku warunku finansowania, uzasadnił odmowę pisemnym dowodem, zazwyczaj odmową od więcej niż jednego kredytodawcy. Spóźnione powiadomienie lub powiadomienie bez dokumentacji powoduje, że umowa pozostaje w mocy. Przeczytaj klauzulę, zanotuj datę i zacznij gromadzić dowody w tym samym czasie, co wniosek o kredyt hipoteczny, a nie po jego odrzuceniu.

Depozyt, gwarancja bankowa i kara za niewykonanie zobowiązania

Standardowe umowy kupna-sprzedaży stosowane w Holandii wymagają od kupującego wpłacenia kaucji na rachunek notariusza lub ustanowienia gwarancji bankowej, zazwyczaj w wysokości dziesięciu procent ceny zakupu, w terminie określonym w umowie. Niedotrzymanie terminu samo w sobie stanowi naruszenie umowy.

Te same umowy modelowe przewidują, że strona, która nie wywiąże się z umowy po otrzymaniu zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania, jest zobowiązana do natychmiastowej zapłaty drugiej stronie kary umownej w wysokości dziesięciu procent ceny zakupu, bez uszczerbku dla prawa do dochodzenia wykonania umowy lub wyższych odszkodowań. Kwota ta ma charakter umowny, a nie ustawowy, co pociąga za sobą dwie konsekwencje. Można ją negocjować przed podpisaniem umowy, a sąd, zgodnie z Kodeksem cywilnym, ma prawo obniżyć karę umowną, jeżeli jej pełne zastosowanie przyniosłoby ewidentnie nieuzasadniony skutek, choć korzysta z tego prawa oszczędnie. Żaden z tych punktów nie jest korzystny dla kupującego, który podpisał umowę bez zapoznania się z klauzulą.

Należyta staranność prawna: co właściwie obejmuje dochodzenie

Inwentaryzacja budowlana obejmuje oględziny konstrukcji. Prawna analiza due diligence obejmuje wszystkie elementy, na których posadowiona jest konstrukcja, oraz wszystkie zarejestrowane na niej nieruchomości. Jest to część procesu najczęściej pomijana na dynamicznym rynku. Punktem wyjścia jest rejestr gruntów, który zawiera informacje o tytule własności, granicach, hipotekach i zajęciu nieruchomości oraz obciążeniach zarejestrowanych na nieruchomości.

Obciążenia występują w kilku formach i wiążą kolejnych właścicieli. Służebność gruntowa (erfdienstbaarheid) daje sąsiedniej nieruchomości prawo do Twojej nieruchomości, takie jak prawo drogi, prawo odwodnienia lub ograniczenie zabudowy. Zobowiązanie jakościowe (kwalitatieve verplichting) zobowiązuje każdego kolejnego właściciela do tolerowania lub powstrzymania się od czegoś. Klauzula wieczysta (kettingbeding) zobowiązuje właściciela do nałożenia tego samego obowiązku na kolejnego nabywcę i jest egzekwowana pod groźbą kary. Prawo powierzchni (opstalrecht) daje innej osobie prawo własności do urządzeń lub kabli na Twojej działce, co jest powszechne w przypadku instalacji użyteczności publicznej lub solarnej. Dzierżawa długoterminowa (erfpacht) oznacza, że ​​kupujesz dzierżawę, a nie własność, z czynszem gruntowym i warunkami okresowych przeglądów, które mogą całkowicie zmienić ekonomikę nieruchomości; nasz przewodnik po erfpacht i dzierżawie długoterminowej w Holandii wyjaśnia, jak działa przegląd.

Planowanie, pozwolenia i użytkowanie

Od momentu wejścia w życie ustawy o środowisku i planowaniu przestrzennym (Omgevingswet) z dniem 1 stycznia 2024 r., gminne plany zagospodarowania przestrzennego zostały włączone do jednego planu środowiskowego (omgevingsplan) dla każdej gminy, a większość pozwoleń jest uzyskiwana w ramach jednego pozwolenia środowiskowego. Kwestie praktyczne nie uległy zmianie: czy obecne użytkowanie jest dozwolone, czy każda rozbudowa, lukarna, przebudowa lub zmiana sposobu użytkowania została przeprowadzona na podstawie wymaganego pozwolenia, oraz czy planowane przez Państwa inwestycje na nieruchomości są zgodne z planem. Niepozwolenie na rozbudowę to nie tylko problem na papierze; gmina może zażądać jej usunięcia, a obowiązki egzekucyjne często ograniczają jej swobodę w zakresie decyzji o jej usunięciu.

Oprócz planu należy sprawdzić, czy budynek jest wpisany na listę zabytków, czy znajduje się w chronionym krajobrazie miejskim, czy przysługuje mu gminne prawo pierwokupu zarejestrowane na podstawie ustawy o prawach preferencyjnych dla gmin oraz czy występuje w nim zanieczyszczenie gleby lub obecność azbestu. W przypadku nieruchomości komercyjnych należy osobno zweryfikować pozwolenia środowiskowe, obowiązki dotyczące etykiet energetycznych dla budynków biurowych oraz wszelkie pozwolenia związane z użytkowaniem obiektu.

Wady ukryte: zgodność, ujawnienie i klauzule przenoszące ryzyko

Zgodnie z holenderskim Kodeksem Cywilnym dostarczona nieruchomość musi być zgodna z umową, a kupujący może oczekiwać, że nieruchomość będzie posiadała cechy niezbędne do normalnego użytkowania oraz do każdego wyraźnie uzgodnionego szczególnego przeznaczenia. Jest to standard zgodności, który stanowi podstawę niemal każdego sporu, jaki może powstać po zakończeniu budowy.

Po obu stronach tego zobowiązania leżą dwa obowiązki. Sprzedawca ma obowiązek ujawnienia wad, o których wie i które mają znaczenie dla decyzji kupującego. Kupujący ma obowiązek zbadania tego, co zbadałby rozsądnie ostrożny kupujący. W przypadku naruszenia obu tych zasad, brak reakcji sprzedawcy zazwyczaj ma większe znaczenie niż brak zainteresowania kupującego, ale kupujący, który zignorował wyraźny sygnał ostrzegawczy, nie będzie w pełni chroniony.

Wzorcowe umowy kupna rutynowo relokują to ryzyko. Klauzula wieku (ouderdomsclausule) stanowi, że kupujący akceptuje, że starszy budynek nie będzie spełniał obecnych standardów budowlanych. Klauzula o niezamieszkaniu (niet-zelfbewoningsclausule) jest stosowana w przypadku, gdy sprzedający nigdy nie mieszkał w nieruchomości, na przykład w przypadku spadkobierców lub inwestorów, i ogranicza odpowiedzialność za wady, o których sprzedający nie mógł wiedzieć. Żadna z klauzul nie chroni sprzedającego, który faktycznie wiedział o wadzie i milczał. Obie klauzule podlegają negocjacjom, a ich dokładne brzmienie decyduje o tym, kto zapłaci za dach.

Po zakończeniu budowy kluczowe znaczenie ma czas. Kupujący musi powiadomić sprzedającego o niezgodności w rozsądnym terminie po jej wykryciu lub po momencie, w którym rozsądnie powinna była zostać wykryta, a roszczenie złożone zbyt późno jest bezskuteczne z tego powodu, niezależnie od jego zasadności. W praktyce oznacza to zwrócenie się do sprzedającego pisemnie natychmiast po pojawieniu się wady, przed zakończeniem dochodzenia, oraz zachowanie dowodów. W przypadku nowo wybudowanych nieruchomości sytuacja jest inna, z własnym systemem dostawy i gwarancji; zapoznaj się z naszym poradnikiem dotyczącym wad w nowo wybudowanych domach.

Prawo nieruchomości komercyjnych, najemców i dzierżawy

Jeśli nieruchomość, którą kupujesz, jest wynajmowana, sprzedaż nie narusza umowy najmu: zgodnie z prawem holenderskim zakup nie powoduje zerwania umowy najmu, więc kupujący wkracza w rolę wynajmującego i zabiera najemcę wraz z budynkiem. To sprawia, że ​​umowa najmu staje się częścią aktywów, a jej weryfikacja jest częścią due diligence.

Holenderskie prawo najmu dzieli powierzchnie komercyjne na dwa systemy, które mają skrajnie różne konsekwencje. Powierzchnie handlowe i hotelowe, szeroko rozumiane sklepy, restauracje, kawiarnie, punkty gastronomiczne, hotele i rzemieślnicze z otwartym ladą, podlegają systemowi chronionemu: umowy najmu zawierane są na okres pięciu lat plus pięć lat, podstawy wypowiedzenia są ograniczone i w dużej mierze ustawowe, a najemca korzysta z silnej ochrony ciągłości umowy. Biura, magazyny, gabinety i inne powierzchnie komercyjne podlegają łagodniejszemu systemowi, w którym strony mają znacznie większą swobodę, ale najemca nadal korzysta z ochrony przed eksmisją, co pozwala mu zwrócić się do sądu o przedłużenie okresu wypowiedzenia.

To, który system ma zastosowanie, zależy od faktycznego, uzgodnionego sposobu użytkowania, a nie od etykiety nadanej przez strony w umowie, a jej błędne ustalenie zmienia wartość budynku. Standardowymi dokumentami na rynku są umowy najmu typu ROZ, które są korzystne dla wynajmujących i podlegają znacznym modyfikacjom w trakcie negocjacji; nasz przewodnik po umowach najmu komercyjnego typu ROZ omawia klauzule, o które warto dyskutować, a nasze porównanie holenderskiego prawa własności i prawa najmu komercyjnego wyjaśnia, jak te dwa prawa się ze sobą wiążą. W przypadku najemców lokali mieszkalnych, reformy, które weszły w życie 1 lipca 2024 r., ograniczające umowy najmu lokali mieszkalnych na czas określony i regulujące czynsze rynkowe, zmieniły zakres działań wynajmującego, a prawa najemców w Holandii określają obecną sytuację.

Prawa do mieszkania i wspólnota mieszkaniowa

Zakup mieszkania w Holandii oznacza nabycie prawa do mieszkania: udziału w budynku wraz z wyłącznym prawem do korzystania z jednego lokalu. To, co można zrobić z lokalem, co jest wspólne, a co prywatne, oraz sposób podziału kosztów, określa akt podziału (splitsingsakte) i towarzyszące mu przepisy, a nie dane agenta nieruchomości. Członkostwo w stowarzyszeniu właścicieli (Vereniging van Eigenaars, VvE) jest automatyczne i nie można się go zrzec.

Przed zakupem, trzy dokumenty decydują o największym ryzyku: akt podziału, protokoły z walnych zgromadzeń z ostatnich kilku lat oraz finanse stowarzyszenia, w szczególności fundusz rezerwowy i długoterminowy plan utrzymania. Stowarzyszenie z niedofinansowanym funduszem rezerwowym i fasadą wymagającą remontu obciąży swoich członków brakiem funduszy, a nowy właściciel pokryje koszty. Prawo holenderskie wymaga, aby stowarzyszenie właścicieli utrzymywało fundusz rezerwowy na potrzeby poważniejszych prac konserwacyjnych oraz aby albo opierało składki na długoterminowym planie utrzymania, albo odkładało minimalny procent wartości odtworzeniowej określony w przepisach; stowarzyszenie nie stosujące żadnego z tych warunków jest sygnałem ostrzegawczym.

Po zakupie często pojawiają się spory dotyczące konserwacji, modyfikacji lokalu, opłat za usługi lub przebiegu zebrań. Członek, który uważa, że ​​decyzja walnego zgromadzenia jest sprzeczna z aktem notarialnym, regulaminem lub wymogami racjonalności i uczciwości, może zwrócić się do sądu rejonowego o jej uchylenie, ale wniosek musi zostać złożony w ciągu miesiąca od dnia, w którym członek dowiedział się lub mógł dowiedzieć się o decyzji, co jest bardzo krótkim terminem. Nasz przewodnik po prawach VvE i holenderskich prawach do mieszkań opisuje tę procedurę.

Koszty, podatek od przeniesienia własności i druga strona ceny zakupu

Cena zakupu nie stanowi kosztu transakcji. Do tego dochodzą opłaty notarialne za akt przeniesienia własności oraz, w przypadku hipoteki, akt hipoteczny, opłaty za wpis do rejestru gruntów, opłaty za pośredników, koszty wyceny i inwentaryzacji nieruchomości oraz podatek od przeniesienia własności nieruchomości (overdrachtsbelasting), który jest pobierany od nabycia nieruchomości położonej w Holandii.

Stawki podatku od przeniesienia własności różnią się w zależności od tego, czy nabywca będzie zamieszkiwał nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania, czy nabywa ją jako inwestycję lub drugi dom. Młodsi nabywcy po raz pierwszy, którzy sami będą mieszkać w nieruchomości, są zwolnieni z podatku, z zastrzeżeniem limitu wieku i maksymalnej wartości nieruchomości. Stawki, maksymalna wartość i warunki są ustalane przepisami prawa i korygowane w rocznym planie podatkowym, więc obowiązuje kwota obowiązująca w dniu przeniesienia własności przez notariusza, a nie w dniu umowy kupna. Przed podjęciem decyzji sprawdź aktualne stawki w urzędzie skarbowym lub u doradcy podatkowego i pamiętaj, że nabycie nowo wybudowanej nieruchomości podlega zazwyczaj podatkowi VAT, a nie podatkowi od przeniesienia własności, z wyłączeniem podatku od przeniesienia własności w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania. Nasz przegląd podatku od przeniesienia własności i kosztów nabywcy przedstawia, gdzie przypada każdy koszt.

Law & More Nie udzielamy porad dotyczących strukturyzacji podatkowej. W przypadku transakcji, w których istotny jest wynik podatkowy, na przykład wybór między transakcją dotyczącą aktywów a transakcją dotyczącą akcji w przypadku spółki z branży nieruchomości, interakcja podatku VAT i podatku od przeniesienia własności w przypadku nowych inwestycji lub pozycja zagranicznego inwestora, współpracujemy z Państwa doradcą podatkowym i ograniczamy się do kwestii struktury prawnej i umowy.

Kiedy coś pójdzie nie tak: egzekwowanie umowy

Większość sporów dotyczących nieruchomości przebiega według jednego z niewielu schematów, a odpowiedź na każdy z nich jest kwestią zarówno proceduralną, jak i merytoryczną. W przypadku opóźnienia drugiej strony, zazwyczaj pierwszym krokiem jest pisemne zawiadomienie o zwłoce, wyznaczające rozsądny termin na wykonanie umowy, ponieważ bez niego strona nie jest w zwłoce, a odszkodowanie ani odstąpienie od umowy nie są zazwyczaj możliwe. W przypadku, gdy sprzedawca odmawia przeniesienia własności lub sprzedał nieruchomość innej osobie, można wszcząć postępowanie zabezpieczające, aby zmusić ją do współpracy przy przeniesieniu, a w razie potrzeby dokonać zajęcia wstępnego nieruchomości, uniemożliwiając jej odsprzedaż. W przypadku ujawnienia się wady po zakończeniu budowy, kolejność postępowania jest następująca: zawiadomienie, dochodzenie, ustalenie wartości, a następnie roszczenie – w tej właśnie kolejności.

Terminy wyrządzają najwięcej szkód. Okres odstąpienia od umowy wynosi dni, warunki rozwiązania umowy to tygodnie, obowiązek złożenia skargi na niezgodność z umową to rozsądny okres od momentu jej wykrycia, a unieważnienie decyzji wspólnoty mieszkaniowej to miesiąc. Prawie każda sprawa, której nie można wygrać, została przegrana z powodu tych właśnie ograniczeń, a nie z powodu ich istoty. Najskuteczniejszą rzeczą, jaką może zrobić kupujący lub sprzedający po odkryciu problemu, jest natychmiastowe napisanie do drugiej strony pisma, w sposób chroniący jej prawa, a następnie zasięgnięcie porady.

Wybór i zlecenie usług prawnikowi specjalizującemu się w nieruchomościach

Zanim zlecisz sprawę, zapytaj o trzy rzeczy. Czy prawnik faktycznie zajmuje się prawem rzeczowym, a nie ogólnym prawem handlowym, ponieważ ta dziedzina jest techniczna, a wzory dokumentów i praktyka rynkowa mają znaczenie. Czy potrafi działać w języku i czasie wymaganym przez Twoją transakcję, ponieważ warunek rozwiązujący nie czeka. Oraz o tym, jak ustalane są stawki – godzinowe czy stałe – co są wliczone w cenę i jak wygląda wycena Twojej sprawy – wszystko to powinno zostać ustalone na piśmie przed rozpoczęciem pracy.

Przynieś na pierwsze spotkanie wszystko, co posiadasz: szczegóły, projekt umowy kupna, wyciąg z rejestru gruntów, akt podziału i dokumenty wspólnoty mieszkaniowej (jeśli to mieszkanie), umowę najmu (jeśli nieruchomość jest wynajmowana) oraz wszelką korespondencję ze sprzedającym lub agentem. Przegląd przeprowadzony przed podpisaniem umowy kosztuje ułamek kosztów późniejszego sporu i jest jedynym etapem, na którym warunki umowy mogą zostać zmienione.

Law & More Doradza kupującym, sprzedającym, wynajmującym, najemcom, wspólnotom mieszkaniowym, inwestorom i deweloperom w sprawach dotyczących nieruchomości w Holandii: weryfikuje i negocjuje umowy kupna, przeprowadza badania due diligence, rozpatruje wady i roszczenia z tytułu niezgodności, zajmuje się długoterminową dzierżawą i prawami do lokali, umowami najmu komercyjnego, planowaniem i pozwoleniami oraz prowadzi spory przed sądami cywilnymi. Jeśli zamierzasz podpisać umowę lub napotkałeś problem po jej zakończeniu, nasi prawnicy specjalizujący się w nieruchomościach przeanalizują dokumenty i przedstawią dostępne opcje. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoją sytuację lub zapoznaj się z naszą ofertą. Przewodniki po holenderskim prawie nieruchomości dla otaczających tematów.

Często zadawane pytania dotyczące holenderskiego prawa nieruchomości