Prawnik ds. Nieruchomości
w Holandii

Adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości doradza i prowadzi spory prawne dotyczące wszystkich aspektów nieruchomości: zakupu i sprzedaży nieruchomości, sporów z tytułu najmu (mieszkaniowego i komercyjnego), dzierżawy gruntu i praw dzierżawy, prawa budowlanego i umów, sporów ze wspólnotami mieszkaniowymi (VvE), finansowania nieruchomości, planów zagospodarowania przestrzennego i prawa ochrony środowiska, a także transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Reprezentujemy osoby fizyczne, właścicieli, najemców, deweloperów, inwestorów i firmy w skomplikowanych sprawach dotyczących nieruchomości.

Stosujemy transparentną stawkę godzinową w wysokości 295 euro bez VAT. Koszty różnią się w zależności od przypadku: analiza i negocjacje umowy najmu 1,000-2,500 euro, zakończenie procedury najmu 3,000-6,000 euro, doradztwo w zakresie transakcji kupna/sprzedaży 2,500-7,500 euro, a złożone projekty deweloperskie lub spory dotyczące nieruchomości mogą kosztować 10 000-50 000 euro i więcej. Z góry przedstawiamy realistyczną wycenę, dostosowaną do Państwa indywidualnej sytuacji.

Nie tak po prostu. W przypadku zaległości w czynszu należy najpierw wysłać pisemne wezwanie do zapłaty. Dopiero po braku zapłaty można złożyć wniosek o rozwiązanie umowy najmu w sądzie kantonalnym. Sędzia ocenia zasadność rozwiązania umowy i może narzucić warunki spłaty. Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, najemca otrzymuje okres eksmisji (zwykle od 4 tygodni do 3 miesięcy). Samodzielne odmawianie dostępu bez nakazu sądowego jest niezgodne z prawem. Prowadzimy proces prawny od momentu złożenia wniosku do eksmisji.

Wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia usterek utrudniających korzystanie z najmu (przecieki, awarie ogrzewania, pleśń). Możesz: zgłosić usterki listem poleconym, zażądać obniżenia czynszu, zlecić naprawę usterek i odzyskać koszty lub ubiegać się o wypowiedzenie umowy najmu z powodu poważnych usterek. W przypadku zaniedbań wynajmującego, możesz zwrócić się do Trybunału ds. Czynszów (w przypadku czynszu regulowanego) lub wnieść sprawę do sądu. Doradzamy w zakresie Twojej sytuacji prawnej i kroków, jakie możesz podjąć.

Dokumentuj wszystkie przypadki dyskryminacji i zgłaszaj je swojemu działowi HR. Zgodnie z holenderskim prawem możesz złożyć skargę do Holenderskiego Instytutu Praw Człowieka i zwrócić się o pomoc prawną w celu ochrony swoich praw.

Główne zagrożenia: wady ukryte (azbest, zanieczyszczenie gleby, wady konstrukcyjne), najemcy z chronionym prawem najmu, hipoteki lub zajęcia nieruchomości, które odziedziczysz, plan zagospodarowania przestrzennego nie zezwalający na zamierzone użytkowanie, zobowiązania dotyczące ochrony środowiska lub zabytków oraz niejasne granice nieruchomości lub służebności. Przeprowadzamy dokładną analizę due diligence, negocjujemy gwarancje w umowie kupna i prawnie chronimy Twoje interesy.

Tylko wtedy, gdy umowa na to zezwala (np. poprzez klauzulę wypowiedzenia przed terminem) lub w przypadku siły wyższej lub poważnego naruszenia umowy przez wynajmującego. W przeciwnym razie umowa wiąże Cię przez cały okres obowiązywania umowy. Przedterminowe wyprowadzki bez uzasadnionej przyczyny mogą skutkować roszczeniami odszkodowawczymi ze strony wynajmującego (pozostały czynsz do końca okresu obowiązywania umowy). W przypadku problemów ekonomicznych związanych z działalnością gospodarczą, możemy negocjować polubowne rozwiązanie umowy lub korektę czynszu. Zawsze zasięgnij porady przed wyprowadzką.

Umowa najmu komercyjnego (290 BW) oferuje mniejszą ochronę niż umowa najmu mieszkaniowego (7:230 BW): brak ochrony najmu po wygaśnięciu (wynajmujący nie musi oferować przedłużenia), brak maksymalnych czynszów, większa swoboda w zakresie warunków umowy i inne zasady jej rozwiązania. Najemca komercyjny ma jednak czasami prawo do odszkodowania za wymuszoną przeprowadzkę. Umowa najmu mieszkaniowego oferuje solidną ochronę: najemca może przedłużyć umowę, regulować czynsz (w przypadku czynszu regulowanego), a wynajmujący może ją wypowiedzieć tylko z określonych powodów (niepłacenie, uciążliwości). Doradzamy w zakresie obowiązujących przepisów.

Tak, doradzamy deweloperom i inwestorom w zakresie: strukturyzacji projektów (joint venture, SPV), nabywania gruntów i due diligence, procedur przetargowych, umów budowlanych i wykonawczych, pozwoleń i zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, umów finansowania, sprzedaży i dzierżawy gotowych projektów oraz sporów w trakcie lub po realizacji. Nasze doświadczenie w regionie Brainport w zakresie logistyki, budownictwa mieszkaniowego i mediów czyni nas cennym partnerem dla projektów deweloperskich.

Spory w ramach VvE mogą dotyczyć: kosztów usług, decyzji o utrzymaniu, interpretacji aktu podziału lub decyzji dotyczących Państwa mieszkania. Kroki: najpierw próba konsultacji i zebrania ogólnego, następnie mediacja, a ostatecznie postępowanie sądowe w sądzie kantonalnym. Możemy doprowadzić do uchylenia decyzji, jeśli są sprzeczne z prawem, aktem podziału lub zasadnością. Doradzamy również zarządom VvE w zakresie legalności decyzji i umów z dostawcami.

Zależy od lokalnych przepisów. Wiele gmin (AmsterdamW Rotterdamie i Hadze obowiązują surowe zasady: wymagane zezwolenia, maksymalna liczba dni (często 30-60 w roku), a czasami całkowity zakaz w niektórych dzielnicach. Przepisy VvE mogą również zakazać wynajmu wakacyjnego. Naruszenie przepisów może skutkować grzywnami do 21 750 euro lub sankcjami administracyjnymi. Doradzamy w zakresie lokalnych przepisów i przepisów VvE oraz pomagamy w składaniu wniosków o zezwolenia lub sprzeciwów wobec grzywien.

Sprzedawca musi zgłosić znane wady. W przypadku wad ukrytych (niewidocznych podczas oglądania, powstałych przed dostawą) w rozsądnym terminie po ich wykryciu możesz: zażądać naprawy na koszt sprzedawcy, żądać odszkodowania, żądać obniżenia ceny lub, w poważnych przypadkach, odstąpić od umowy kupna. Uwaga: klauzula „starego budynku” („jak jest, tam gdzie jest”) ogranicza odpowiedzialność, ale nie ma zastosowania do umyślnego lub celowego zatajenia. Oceniamy Twoją sprawę i w razie potrzeby wszczynamy postępowanie sądowe przeciwko sprzedawcy.