Co uznaje się za remont zgodnie z prawem holenderskim
Rozsądna propozycja i kiedy musisz współpracować
Remont w trakcie trwania umowy najmu odbywa się zgodnie z zasadą rozsądnej propozycji z art. 7:220 ust. 2 BW. Wynajmujący przedstawia Ci plan na piśmie; jeśli propozycja jest rozsądna, musisz współpracować, a jeśli nie, możesz odmówić. Nie ma ustawowego okresu wypowiedzenia dla samej propozycji, co zaskakuje wielu najemców, ale brak terminu działa na dwie strony: wynajmujący nie może rozpocząć prac na podstawie listu, na który nie wyraziłeś zgody. Propozycja jest oceniana na podstawie jej treści, a poważna określa, na czym polegają prace, dlaczego potrzebna jest Twoja współpraca, ile czasu to zajmie, ile będzie kosztować wynajmującego, jaka podwyżka czynszu jest proponowana i co stanie się z Tobą w trakcie prac. Propozycja, która wymienia podwyżkę czynszu bez przedstawienia stojących za nią inwestycji, jest trudna do oceny i, już z tego powodu, trudno ją nazwać rozsądną. obowiązki wynajmującego Obowiązujące w okresie najmu postanowienia nie znikają podczas remontu; nieruchomość musi pozostać nadająca się do zamieszkania, a prawo do spokojnego korzystania z nieruchomości musi być respektowane w zakresie, w jakim pozwalają na to prace. Kompleksy są traktowane inaczej. Jeżeli remont dotyczy budynku lub bloku składającego się z co najmniej dziesięciu mieszkań lub lokali użytkowych, które tworzą jedną całość, art. 7:220 ust. 3 BW domniemywa się, że propozycja jest uzasadniona, gdy co najmniej siedemdziesiąt procent najemców wyrazi na nią zgodę. Jeśli jesteś w mniejszości, nie jesteś automatycznie zobowiązany do przestrzegania tych postanowień: możesz złożyć wniosek do sądu rejonowego o orzeczenie, że propozycja jest mimo wszystko nieuzasadniona, i musisz to zrobić w ciągu ośmiu tygodni od pisemnego powiadomienia Cię przez wynajmującego o osiągnięciu progu siedemdziesięciu procent. Jeśli przegapisz ten termin, propozycja działa na Twoją niekorzyść. Jest to najkrótszy termin w tej dziedzinie prawa.Kiedy właściciel musi zakończyć umowę najmu
Sam remont nie kończy umowy najmu. Art. 7:220 ust. 4 BW stanowi o tym wyraźnie i ma to znaczenie: wynajmujący nie może przedstawić rozbiórki ani gruntownego remontu jako przyczyny wygaśnięcia umowy najmu. Jeśli prace rzeczywiście nie mogą zostać wykonane w ramach umowy najmu, wynajmujący musi rozwiązać umowę, a w przypadku lokalu mieszkalnego oznacza to korzystanie z terenu objętego ustawą. Grunt jest pilnym użytkiem własnym zgodnie z art. 7:274 ust. 1 lit. c BW oraz art. 7:274 ust. 3 lit. a BW, zgodnie z którym remont, którego nie można przeprowadzić bez rozwiązania umowy najmu, jest traktowany jako takie użytkowanie. Możesz odrzucić wypowiedzenie. Wynajmujący musi wówczas zwrócić się do sądu rejonowego, który rozwiąże umowę najmu tylko wtedy, gdy zostanie stwierdzona pilna potrzeba, jeśli dostępne jest odpowiednie mieszkanie zastępcze oraz po rozważeniu obu stron. Sąd ustala również termin, do którego musisz się wyprowadzić, i może przyznać Ci wkład w koszty przeprowadzki. To prawdziwa przeszkoda, a nie formalność, i dlatego większość właścicieli nieruchomości preferuje rozsądną drogę propozycji. Jeśli jednak do tego dojdzie, proces eksmisji i zasady rozwiązania umowy na czas nieokreślony Warto przeczytać przed udzieleniem odpowiedzi. Praktyczna uwaga: odmowa podwyżki czynszu nie jest tym samym, co odmowa wykonania prac. Sąd, który ma wypowiedzieć umowę najmu, sprawdza, czy nie utrudniasz samego remontu. Sprzeciw wobec podwyżki na piśmie, współpraca z deweloperami i oddzielenie tych dwóch kwestii.Wyprowadzka w trakcie prac i dodatek za przeprowadzkę
Ile dodatkowego czynszu może uzasadniać remont
Odpowiedź zależy całkowicie od tego, do którego segmentu należy Twój dom. To właśnie tutaj starsze wskazówki krążące w Internecie bywają mylące. W segmentach regulowanym i średnim czynsz jest ograniczony przez system wyceny nieruchomości (system wyceny domu, WWS), który ocenia mieszkanie na podstawie powierzchni użytkowej, oficjalnej wartości WOZ, udogodnień, etykiety energetycznej, przestrzeni na zewnątrz i innych cech. Ulepszenia dodają punkty, punkty podnoszą maksymalny rozsądny czynsz, a wynajmujący może na tej podstawie zaproponować podwyżkę zgodnie z art. 7:255 BW. Dwa limity. Nowy czynsz nigdy nie może przekroczyć maksymalnej kwoty dozwolonej punktami, więc wynajmujący, który już pobiera maksymalną stawkę, nie zyskuje nic z prac. Podwyżka jest obliczana na podstawie rzeczywistej inwestycji: Huurcommissie stosuje wytyczne, które przypisują każdemu rodzajowi prac zakładany okres trwałości ekonomicznej, dzielą inwestycję przez ten okres w miesiącach i odliczają wszelkie dotacje lub granty otrzymane przez wynajmującego. Dotowana izolacja zatem wspiera znacznie mniejszy wzrost niż sugeruje faktura. W segmencie zliberalizowanym WWS nie ogranicza czynszu, a Huurcommissie nie ma wpływu na jego poziom. Zamiast tego, to Ty decydujesz. umowaJeśli umowa zawiera klauzulę indeksacyjną, wynajmujący jest nią związany; jeśli zawiera klauzulę zezwalającą na dodatkową podwyżkę po ulepszeniu, ta klauzula stanowi podstawę, a jej brzmienie decyduje o wysokości limitu. Wynajmujący bez podstawy umownej potrzebuje Twojej zgody, a w przeciwnym razie musi zwrócić się do sądu rejonowego. Aby uzyskać pełniejsze omówienie mechanizmu rocznego, zapoznaj się z naszym artykułem na temat podwyżka czynszu w Holandii.W jakim segmencie znajduje się Twój dom i dlaczego zmieniło się to w 2024 roku
Od 1 lipca 2024 r. Wet betaalbare huur podzielił Holenderski rynek najmu na trzy segmenty, a nie dwa, a granica przebiega przez wynik WWS. Do 143 punktów włącznie mieszkanie z własnym wyżywieniem jest regulowanym mieszkalnictwem socjalnym. Od 144 do 186 punktów włącznie mieści się w segmencie średniego rynku, który został zliberalizowany przed tą datą i obecnie jest również objęty kontrolą czynszu. Od 187 punktów jest zliberalizowany, a czynsz jest taki, na jaki zgadzają się strony. Konsekwencje praktyczne są znaczące. W dwóch kontrolowanych segmentach czynsz nie może przekraczać maksymalnej kwoty dozwolonej punktami, a najemca, który uważa, że czynsz początkowy jest zbyt wysoki, może zwrócić się do Huurcommissie o jego sprawdzenie w ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia najmu zgodnie z art. 7:249 BW. Wynajmujący mieszkanie kontrolowane muszą podać liczbę punktów i odpowiadający jej maksymalny czynsz przy zawieraniu umowy. Granice punktów i związane z nimi maksymalne czynsze są określone w Besluit huurprijzen woonruimte i corocznie indeksowane; Huurcommissie publikuje narzędzie obliczeniowe, które stosuje obowiązujące przepisy, i to właśnie na tym narzędziu, a nie na liczbach w artykule, należy się opierać. Drugą zmianę z tamtego lata łatwo przeoczyć. Ustawa Wet vaste huurcontracten, również obowiązująca od 1 lipca 2024 r., ponownie uczyniła najem na czas nieokreślony normą w przypadku mieszkań: najem na czas określony jest teraz wyjątkiem, dozwolonym tylko w przypadkach określonych w ustawie. Wytyczne mówiące, że wynajmujący może po prostu pozwolić na wygaśnięcie dwuletniej umowy w celu przeprowadzenia remontu między najmami, opisują sytuację sprzed 2024 r. i nie obowiązują już w przypadku większości najmów mieszkaniowych. Lokale użytkowe podlegają zupełnie innym zasadom, ponieważ nasze porównanie zasady najmu komercyjnego i obrotu nieruchomościami i nasz artykuł na temat wpływ prawa najmu komercyjnego na przedsiębiorstwa wyruszać.Roczna podwyżka czynszu i terminy, które ją ustalają
Oprócz każdej podwyżki czynszu za remont obowiązuje standardowa podwyżka roczna, a obie są często proponowane w tym samym liście. Należy je oddzielić, ponieważ podlegają innym zasadom. Czynsz może zostać podniesiony raz w ciągu dowolnego dwunastomiesięcznego okresu. Art. 7:252 BW wymaga, aby wynajmujący złożył pisemną propozycję co najmniej dwa miesiące przed datą wejścia w życie nowego czynszu, podając aktualny czynsz, proponowany czynsz, datę rozpoczęcia i sposób wniesienia sprzeciwu. Propozycja spóźniona lub pomijająca te szczegóły jest wadliwa i można ją odrzucić tylko z tego powodu. W przypadku mieszkań kontrolowanych maksymalny procent jest ustalany co roku rozporządzeniem ministerialnym i różni się w zależności od segmentu; w przypadku mieszkań zliberalizowanych górny limit wynika z umowy, z zastrzeżeniem ustawowego limitu rocznych podwyżek, który ustawodawca rozszerzył na segmenty średni i wyższy. Sprawdź procent obowiązujący dla Twojego segmentu w danym roku, zamiast zakładać, że kwota z poprzedniego roku nadal obowiązuje. Jeśli się nie zgadzasz, zgłoś to na piśmie przed proponowaną datą rozpoczęcia. Milczenie nie jest neutralne: propozycja, która nie została zakwestionowana, wchodzi w życie. W przypadku sprzeciwu, wynajmujący, który chce podwyżki, musi złożyć wniosek do Huurcommissie, a art. 7:253 BW przewiduje trzy miesiące od proponowanej daty rozpoczęcia. W przypadku podwyżki po wprowadzeniu ulepszeń obowiązuje ten sam trzymiesięczny termin, liczony od daty wejścia w życie proponowanego nowego czynszu. Strona niezadowolona z decyzji Huurcommissie ma osiem tygodni od daty jej doręczenia na wniesienie sprawy do sądu rejonowego zgodnie z art. 7:262 BW; w przeciwnym razie uznaje się, że strony uzgodniły decyzję Huurcommissie.Gdzie zgłosić sprzeciw: Huurcommissie lub sąd rejonowy
Wybór niewłaściwego forum to strata miesięcy, dlatego warto być precyzyjnym. Huurcommissie orzeka o poziomie czynszu w lokalach objętych kontrolą: czynszu początkowego, rocznej podwyżki, podwyżki po remoncie, opłat eksploatacyjnych oraz obniżki czynszu z tytułu wad. Nie może orzekać o poziomie czynszu zliberalizowanego i nie rozstrzyga, czy propozycja remontu jako taka jest uzasadniona. Ta kwestia należy do sądu rejonowego, który jest również forum rozstrzygania wszelkich sporów dotyczących czynszu zliberalizowanego, klauzuli indeksacyjnej i rozwiązania umowy najmu. Procedura Huurcommissie jest celowo dostępna. Wniosek składa się wraz z umową najmu, pismem od wynajmującego i dowodami; opłata jest niewielka i jest zwracana stronie, która wygra sprawę. Decyzja wiąże obie strony, chyba że jedna z nich wniesie sprawę do sądu rejonowego w ciągu ośmiu tygodni. Bezpłatna porada prawna jest dostępna w Juridisch Loket, a prawnik ds. najmu Warto skorzystać z usług, gdy kwoty lub prace staną się znaczne. Jeśli sprawa trafi do sądu i zakończy się dla Ciebie niepowodzeniem, nasza uwaga… jak odwołać się od decyzji Wyjaśnia, co następuje. Jedna aktualna kwestia zasługuje na uwagę. Wiele zliberalizowanych umów najmu zawiera klauzulę zezwalającą na wzrost czynszu o wskaźnik inflacji powiększony o stały dodatkowy procent. Szereg holenderskich sądów orzekło, że taka klauzula może być nieuczciwym warunkiem w świetle unijnego prawa konsumenckiego, w przypadku gdy najemca jest konsumentem, w wyniku czego cała klauzula traci na znaczeniu, a nie zostaje sprowadzona do elementu inflacji. Orzecznictwo wciąż się rozwija, a wynik zależy od użytego sformułowania, ale jest to poważny argument i jest on skutecznie podnoszony. Jeśli Twoja umowa zawiera tego rodzaju klauzulę, należy ją odczytać w świetle przepisów dotyczących… nieuczciwe warunki umowne zanim zapłacisz podwyżkę.Zbuduj plik przed zgłoszeniem sprzeciwu
Spory tego rodzaju wygrywa się dokumentami. Zachowaj umowę najmu i każdy aneks, propozycję remontu właściciela wraz ze specyfikacją, pisma o podwyżce czynszu wraz z datami ich otrzymania, pisemne sprzeciwy oraz dowód wniesionych opłat. Poproś właściciela o szczegółowe zestawienie inwestycji i dowody ewentualnych dopłat: masz prawo zweryfikować wyliczenia, a właściciel, który nie przedstawi tych kwot, osłabia swoją argumentację. Zrób zdjęcia nieruchomości przed rozpoczęciem prac i w trakcie ich trwania, zapisując daty rozpoczęcia, zakończenia i zakończenia prac. Jeśli zakłócenia wykraczają poza zakres proponowanych, dokumentacja ta stanowi podstawę do ubiegania się o obniżenie czynszu. Ogólne punkty w naszym poradniku poruszanie się po holenderskim prawie najmu aplikuj tutaj również i wiedząc czego może żądać najemca utrzymuje korespondencję krótką.Wynajem jako ekspatriant lub pracownik delegowany
Narodowość nie ma znaczenia w żadnym z powyższych przypadków. Zabezpieczenia zawarte w Księdze 7 Kodeksu Cywilnego mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie można ich uchylić w umowie, niezależnie od języka umowy i zapisów dotyczących akceptacji przez najemcę przyszłych podwyżek. Tłumaczenie na język angielski jest wygodne, ale w przypadku różnic między wersjami niderlandzką i angielską, interpretowany będzie tekst niderlandzki, dlatego przed podpisaniem umowy należy zapoznać się z obiema. Dwie sytuacje wymagają szczególnej ostrożności. W przypadku, gdy zakwaterowanie jest organizowane za pośrednictwem pracodawcy lub agencji, należy ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości, a kto wynajmującym, ponieważ strona wysyłająca faktury nie zawsze jest stroną zobowiązaną. W przypadku, gdy umowa o mieszkanie i zatrudnienie są zawarte w tej samej umowie, rozwiązanie umowy może wpłynąć na prawo do pobytu; jest to inny system niż w przypadku zwykłego najmu mieszkania i należy to sprawdzić przed, a nie po ogłoszeniu remontu. zasady corocznego wzrostu zastosuj się do tych samych zasad, gdy już wiesz, w którym segmencie znajduje się mieszkanie.Co Law and More może to zrobić
Nasza dzierżawa i prawnicy zajmujący się nieruchomościami Oceniamy propozycje renowacji, sprawdzamy, czy proponowana podwyżka jest uzasadniona inwestycją i punktami, prowadzimy postępowania przed Huurcommissie i sądem rejonowym oraz doradzamy właścicielom nieruchomości, jak prawidłowo przeprowadzić procedurę już za pierwszym razem. Jeśli otrzymałeś propozycję lub wniosek o podwyżkę i nie masz pewności, czy jest ona uzasadniona, prześlij nam list i umowę najmu, a poinformujemy Cię o Twojej sytuacji.PYTANIA I ODPOWIEDZI
Wynajmujący muszą przestrzegać surowych procedur prawnych przy podwyżkach czynszu po remoncie, a najemcy mają prawo do kwestionowania tych podwyżek na drodze urzędowej. Wysokość podwyżki zależy od rzeczywistych kosztów, czasu trwania remontów oraz tego, czy nieruchomość jest regulowana, czy zliberalizowana.Jakie są prawne ograniczenia podwyżek czynszu po remoncie w Holandii?
Podwyżkę czynszu oblicza się, dzieląc inwestycję właściciela przez liczbę miesięcy ekonomicznego okresu użytkowania ulepszenia. Komisja ds. Najmu publikuje przewodnik, w którym wymienia konkretne prace remontowe i ich przewidywany średni czas trwania.
Do kalkulacji wliczane są tylko rzeczywiste koszty. Jeśli wynajmujący otrzymał dotacje lub granty na działania na rzecz zrównoważonego rozwoju, należy je odliczyć od całkowitej inwestycji przed obliczeniem miesięcznej podwyżki czynszu.
W przypadku nieruchomości nieobjętych liberalizacją, nowy czynsz nie może przekraczać maksymalnego czynszu podstawowego (kale huur), nawet po remoncie. Ten limit zapewnia istotną ochronę najemcom mieszkań objętych regulacjami.
Jak długo właściciel mieszkania musi uprzedzić o podwyżce czynszu z powodu remontu?
Wynajmujący musi przedstawić Ci rozsądną propozycję remontu przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac. Propozycja ta musi zawierać opis planowanych prac, konsekwencje finansowe dla wynajmującego oraz proponowaną podwyżkę czynszu.
Prawo nie określa dokładnego terminu wypowiedzenia samej propozycji. Wynajmujący nie może jednak po prostu narzucić zmian ani rozpocząć prac bez Twojej uprzedniej zgody.
Jeśli Ty i Twój wynajmujący dojdziecie do porozumienia, nowy czynsz wejdzie w życie zgodnie z ustalonymi przez Was warunkami. W przypadku braku porozumienia, wniosek do Komisji ds. Czynszu należy złożyć w ciągu trzech miesięcy od daty, w której proponowany nowy czynsz miał wejść w życie.
Co kwalifikuje się jako gruntowny remont uzasadniający podwyżkę czynszu zgodnie z prawem holenderskim?
Artykuł 7:220(2) holenderskiego Kodeksu cywilnego definiuje renowację jako „rozbiórkę i zastąpienie jej nową konstrukcją lub częściową odnowę poprzez zmianę lub rozbudowę istniejącej konstrukcji”. Prace muszą skutkować poprawą komfortu życia.
Działania na rzecz zrównoważonego rozwoju mogą zostać uznane za renowacje, jeśli spełniają tę definicję. Przykładami mogą być ocieplenie nieruchomości, montaż szyb o wysokiej efektywności energetycznej lub instalacja pompy ciepła.
Nie każda naprawa lub konserwacja jest uznawana za remont. Wynajmujący nie może podnieść czynszu za rutynową konserwację lub drobne naprawy, które jedynie utrzymują nieruchomość w obecnym stanie.
Czy najemcom przysługuje odszkodowanie, jeśli remonty w znacznym stopniu pogorszą ich warunki zamieszkania?
Jeśli remont wymaga tymczasowej przeprowadzki, propozycja wynajmującego musi uwzględniać tymczasowe zakwaterowanie alternatywne. Wynajmujący musi również określić wysokość dodatku relokacyjnego, który wypłaci.
Zasadność propozycji remontu obejmuje rozważenie wpływu prac na Twoją nieruchomość. Sąd lub Komisja ds. Wynajmu oceni, czy wynajmujący odpowiednio uwzględnił te utrudnienia podczas oceny propozycji.
Nie przysługuje Ci automatycznie odszkodowanie za każdą niedogodność. Kluczowe jest to, czy zakłócenia są na tyle poważne, że konieczna staje się tymczasowa relokacja.
Jakich procedur muszą przestrzegać właściciele domów, aby uzyskać uzasadnione podwyżki czynszu po remoncie?
Wynajmujący musi najpierw uzyskać Twoją zgodę, zanim dokona jakichkolwiek zmian w wynajmowanym lokalu. Nie może dokonać zmian jednostronnie.
Propozycja remontu musi być rozsądna i obejmować konkretne kwestie. Należą do nich: charakter prac, konieczność współpracy z Państwa strony, konsekwencje finansowe dla wynajmującego oraz proponowana podwyżka czynszu.
Jeśli odrzucisz propozycję, Twój wynajmujący może zwrócić się do sądu rejonowego o ocenę jej zasadności. W przypadku nieruchomości zliberalizowanych, wynajmujący muszą zwrócić się bezpośrednio do sądu rejonowego.
W przypadku nieruchomości, które nie zostały zliberalizowane, właściciele mogą zwrócić się do Komisji ds. Czynszu.
Czy najemca może zakwestionować podwyżkę czynszu? Jeśli tak, to jak wygląda ta procedura pod względem prawnym w Holandii?
Masz prawo odrzucić propozycję remontu przedstawioną przez wynajmującego, jeśli uważasz ją za nieuzasadnioną. Wynajmujący nie może kontynuować prac bez Twojej zgody lub orzeczenia sądu na swoją korzyść.
Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, Ty lub Twój wynajmujący możecie zwrócić się do Komisji ds. Najmu lub sądu rejonowego. Wybór właściwego organu zależy od tego, czy Twoja nieruchomość jest objęta liberalizacją, czy nie.
Komisja ds. Czynszu lub sąd ustali, czy podwyżka czynszu jest uzasadniona i obliczy odpowiednią kwotę. Podejmując tę decyzję, biorą pod uwagę koszty ponoszone przez wynajmującego oraz ekonomiczny okres użytkowania ulepszeń.
Jeżeli sąd uzna propozycję za rozsądną, a Ty nadal odmawiasz współpracy w zakresie samych prac (a nie tylko podwyżki czynszu), wynajmujący może rozwiązać umowę najmu na podstawie artykułu 7:274(1) holenderskiego kodeksu cywilnego.
