Zaległości w czynszu w Holandii: co mogą, a czego nie mogą zrobić właściciele mieszkań

Jako wynajmujący w Holandii możesz dochodzić zwrotu niezapłaconego czynszu, a jeśli zaległości się utrzymują, zwrócić się do sądu rejonowego (kantonrechter) o rozwiązanie umowy najmu i nakazanie eksmisji, ale nigdy nie możesz działać samodzielnie. Zgodnie z artykułem 7:231 holenderskiego kodeksu cywilnego (BW), umowa najmu nieruchomości zabudowanej może zostać rozwiązana przez sąd tylko z powodu niewykonania zobowiązania przez najemcę, a w praktyce sądy zazwyczaj akceptują rozwiązanie umowy, gdy zaległości sięgają około trzymiesięcznego czynszu.

W tym artykule wyjaśniono, kiedy najemca nie spłaca należności, co musi zawierać wezwanie do zapłaty, jaki jest obowiązek zgłaszania przypadków wynajmu lokali mieszkalnych, jak działa procedura sądowa, jak odzyskać pieniądze, czego nie można zrobić i jakie środki obrony może podnieść najemca.

Kiedy najemca nie wywiązuje się ze zobowiązań?

Zgodnie z artykułem 7:212 BW najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu w uzgodnionym terminie. Jeśli umowa najmu określa stałą datę płatności, jak to ma miejsce w prawie każdej umowie najmu w Holandii, najemca z mocy prawa po upływie tego terminu, bez wezwania do zapłaty, zalega z płatnością (artykuł 6:83(a) BW).

Od tego momentu naliczane są odsetki ustawowe, a najemca ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone opóźnieniem. Określ wysokość zaległości w poszczególnych miesiącach: co było należne, co zostało otrzymane i kiedy. Oddziel czynsz podstawowy od zaliczek na opłaty eksploatacyjne, ponieważ nieuregulowane roczne zestawienie opłat eksploatacyjnych nie jest tym samym, co niezapłacony czynsz. Wszelkie ustalenia dotyczące płatności należy udokumentować na piśmie i uzyskać jego podpisy od obu stron.

Umowa najmu nie może przedłużać Twoich praw. Prawo najmu zawarte w Księdze 7, Tytuł 4 BW jest w dużej mierze obowiązkowe w przypadku wynajmu mieszkań, więc klauzula zezwalająca wynajmującemu na rozwiązanie umowy najmu lub wejście do nieruchomości bez nakazu sądowego nie ma mocy prawnej. Zapoznaj się z naszym przeglądem przepisów prawa najmu.

Co musi zawierać wezwanie do zapłaty?

Chociaż zwłoka powstaje automatycznie, w praktyce wymagane jest pisemne wezwanie do zapłaty, zanim będzie można obciążyć konsumenta pozasądowymi kosztami windykacji. Zgodnie z artykułem 6:96(6) BW, należy najpierw wysłać wezwanie do zapłaty, dając najemcy co najmniej czternaście dni, licząc od dnia następującego po wezwaniu, na dokonanie płatności bez dodatkowych kosztów, oraz określić koszty windykacji, które zostaną naliczone w przypadku braku płatności.

Wezwanie do zapłaty, które błędnie oblicza okres lub pomija wysokość kosztów, nie uprawnia do ich otrzymania, a sądy sprawdzają to z urzędu. Prawidłowe wezwanie do zapłaty powinno zawierać imię i nazwisko najemcy i nazwę nieruchomości, rozbicie zaległości na miesiące, kwotę całkowitą wraz z odsetkami, okres płatności i rachunek oraz zawiadomienie o wszczęciu postępowania sądowego. Należy je wysłać pocztą tradycyjną i elektroniczną, zachowując dowód nadania.

Czy muszę zgłaszać zaległości do gminy?

W przypadku wynajmu mieszkań, tak, zgodnie z artykułem 2 Dekretu o pomocy w spłacie zadłużenia komunalnego (Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Dane kontaktowe najemcy i kwotę zaległości przekazujesz gminie po próbie osobistego kontaktu z najemcą, wskazaniu możliwości pomocy w spłacie zadłużenia, wysłaniu co najmniej jednego pisemnego przypomnienia i zaproponowaniu w nim przekazania szczegółów, bez sprzeciwu najemcy.

Raport nie wstrzymuje dochodzenia roszczenia. Sąd jednak bierze pod uwagę starania poczynione przed wszczęciem postępowania, więc pominięcie tego kroku może działać na Twoją niekorzyść.

Jak wygląda rozwiązanie małżeństwa i eksmisja?

Wszystkie sprawy dotyczące najmu, niezależnie od kwoty, rozpatrywane są przez sąd rejonowy na podstawie artykułu 93 holenderskiego Kodeksu Postępowania Cywilnego (Rv). Sprawa rozpoczyna się od wezwania do zapłaty (dagvaarding) doręczanego przez komornika, zazwyczaj w celu zapłaty zaległości wraz z odsetkami i kosztami, rozwiązania umowy najmu i eksmisji.

Zgodnie z artykułem 6:265 BW, każde uchybienie daje prawo do rozwiązania umowy, chyba że uchybienie, ze względu na swój szczególny charakter lub niewielkie znaczenie, nie uzasadnia rozwiązania umowy. Najemca musi powołać się na ten wyjątek i go uzasadnić. Zaległości wynoszące trzy miesiące lub więcej są zazwyczaj wystarczające; poniżej tego okresu sąd bierze pod uwagę historię płatności, odpowiedź najemcy na wezwania, czy zaległości zostały uregulowane przed rozprawą, pomoc w spłacie długów oraz konsekwencje utraty lokalu mieszkalnego. Okres trzech miesięcy to praktyczny punkt odniesienia, a nie przepis ustawowy.

Po wezwaniu najemca może odpowiedzieć na wezwanie, a zazwyczaj odbywa się rozprawa ustna, podczas której sąd rozważa ugodę. Wyrok zazwyczaj zapada w ciągu kilku miesięcy i prawie zawsze zostaje tymczasowo wykonalny, więc samo odwołanie nie wstrzymuje eksmisji. Komornik doręcza wyrok i przeprowadza eksmisję po upływie terminu wyznaczonego przez sąd; zapoznaj się z naszym artykułem na temat prawnego procesu eksmisyjnego.

Postępowanie w trybie uproszczonym (kort geding) nie jest rozwiązaniem dla zwykłych zaległości. Sędzia orzekający w postępowaniu nakazowym nie może rozwiązać umowy najmu i nakazuje eksmisję tylko wtedy, gdy rozwiązanie umowy w postępowaniu głównym jest wysoce prawdopodobne, a Ty masz pilny interes, na przykład gdy zaległości łączą się z uciążliwością lub nielegalnym podnajmem.

Jak odzyskać zaległości?

Rozwiązanie umowy najmu kończy okres dzierżawy, ale nie powoduje spłaty zaległości. Odsetki ustawowe naliczane są zgodnie z artykułem 6:119 Kodeksu cywilnego (BW) od daty zaistnienia zwłoki; w przypadku przedsiębiorstw stosuje się wyższą stopę odsetek komercyjnych określoną w artykule 6:119a BW. Pozasądowe koszty windykacji są naliczane według stawki ustawowej, opartej na kwocie głównej, a sąd zasądza również stały udział w kosztach sądowych.

Po wydaniu wyroku komornik może zająć wynagrodzenie, świadczenia, saldo rachunku bankowego i ruchomości, pozostawiając dłużnikowi chroniony minimalny dochód. Jeśli majątek może zniknąć przed wydaniem wyroku, można zwrócić się do sędziego orzekającego o zezwolenie na zajęcie przedsądowe. Zgodnie z artykułem 7:261b Kodeksu postępowania cywilnego (BW), kaucja za wynajem lokali mieszkalnych nie może przekraczać dwukrotności czynszu podstawowego i musi zostać zwrócona w ciągu czternastu dni od zakończenia umowy najmu lub w ciągu trzydziestu dni, jeśli koszty naprawy szkody zostały potrącone. Jeśli najemca przystąpi do restrukturyzacji zadłużenia, zaległości sprzed przyjęcia najemcy podlegają tej procedurze, a czynsz należny po jej zakończeniu musi zostać w całości spłacony.

Czego właścicielowi nieruchomości nie wolno robić?

Żadna kwota zaległości nie uprawnia do samopomocy. Wymiana zamków, blokowanie dostępu, wynoszenie rzeczy lokatora na zewnątrz lub odcięcie wody, prądu lub ogrzewania jest czynem niezgodnym z prawem na mocy artykułu 6:162 BW, a wejście do domu bez zezwolenia może być uznane za wtargnięcie (huisvredebreuk) na mocy artykułu 138 holenderskiego kodeksu karnego (Sr).

Najemca, wobec którego zastosowano takie środki, może odzyskać dostęp do lokalu w postępowaniu uproszczonym w ciągu kilku dni, z karą pieniężną i odszkodowaniem. Zgodnie z ustawą o dobrym wynagradzaniu wynajmujących (Wet goed verhuurderschap), wynajmujący muszą powstrzymać się od zastraszania, a gminy egzekwują to za pomocą środków administracyjnych i grzywien. Obowiązki alimentacyjne również pozostają w mocy: zaległości nie zawieszają obowiązku usunięcia wad; zapoznaj się z naszym przeglądem praw najemców.

Jakie środki obrony może podnieść najemca?

Najczęstszym sposobem obrony jest wada nieruchomości. Zgodnie z artykułem 7:207 BW, najemca może ubiegać się o proporcjonalną obniżkę czynszu od dnia prawidłowego zgłoszenia wady; w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych najemca może również zwrócić się do Trybunału ds. Czynszów (Huurcommissie) o tymczasową obniżkę.

Najemca nie może po prostu zaprzestać płacenia czynszu: obniżka nie uprawnia do wstrzymania pełnej płatności czynszu. Jednak dobrze udokumentowana wada regularnie zmniejsza zaległości, które sąd akceptuje. Spory dotyczące wysokości czynszu lub rocznego zestawienia opłat eksploatacyjnych mogą być również rozstrzygane przez Huurcommissie. Zaległości powstałe podczas remontu podlegają osobnym przepisom; zapoznaj się z naszym artykułem na temat remontu z kontynuacją najmu.

W przypadku lokali użytkowych procedura jest taka sama, ale nie ma tu interesu mieszkaniowego, który należałoby chronić, a sąd koncentruje się na relacji handlowej i historii płatności. Kary umowne są powszechne i sąd może je obniżyć na podstawie artykułu 6:94 Kodeksu cywilnego, jeśli są ewidentnie nieuzasadnione. Zobacz nasze porównanie prawa dotyczącego nieruchomości i najmu komercyjnego.

Na co powinieneś zwrócić uwagę jako właściciel domu?

• Sporządzaj miesięczne zestawienie należności z tytułu czynszu, otrzymanych płatności i dat, oddzielnie od opłat za usługi.
• Wyślij przypomnienie zgodnie z artykułem 6:96(6) BW: w terminie czternastu dni od dnia następującego po przypomniu, podając kwotę kosztów windykacji.
• W przypadku wynajmu mieszkań należy zastosować się do przepisów Rozporządzenia o pomocy w spłacie zadłużenia komunalnego i zgłosić zaległości do gminy.
• Należy udokumentować pisemnie wszelkie ustalenia dotyczące płatności, uwzględniając aktualny czynsz, ratę i konsekwencje braku płatności.
• Sprawdź, czy najemca zgłosił wady, które mogłyby uzasadniać obniżenie czynszu.
• Nie wymieniaj zamków i nie odcinaj mediów; skontaktuj się z sądem rejonowym i komornikiem.

Na co powinieneś zwrócić uwagę jako najemca?

• Sprawdź, jak właściciel wyliczył zaległości i czy uwzględnił w nich opłaty za usługi.
• Sprawdź, czy w przypomnieniu podano termin czternastu dni i koszty windykacji; w przeciwnym razie koszty te nie są należne.
• Zgłoś wady na piśmie i rozważ obniżenie czynszu na mocy artykułu 7:207 BW lub za pośrednictwem Huurcommissie, ale kontynuuj płacenie czynszu.
• Skontaktuj się ze swoją gminą i poproś o pomoc w spłacie zadłużenia możliwie jak najszybciej.
• Zapłata zaległości przed rozprawą często zapobiega rozwiązaniu małżeństwa, chociaż zazwyczaj i tak ponosisz koszty.

Co możemy dla Ciebie zrobić w przypadku zaległości w czynszu?

Nasi prawnicy specjalizujący się w prawie najmu doradzają właścicielom i najemcom w kwestiach zaległości czynszowych.

• Sprawdzamy wyliczenie zaległości i sporządzamy wezwanie do zapłaty zgodne z artykułem 6:96 BW.
• Sporządzamy umowę płatności, która będzie możliwa do uwzględnienia w sądzie.
• Przygotowujemy wezwania do zapłaty, rozwiązania umowy i eksmisji oraz prowadzimy sprawę przed sądem rejonowym.
• Zajmujemy się załatwianiem egzekucji za pośrednictwem komornika, łącznie z zajęciem.
• Zajmujemy się obroną najemców, w tym dochodzeniem roszczeń o obniżenie czynszu z powodu wad.

Podsumowanie

• Rozwiązanie umowy najmu nieruchomości zabudowanej z powodu zaległości może nastąpić wyłącznie na wniosek sądu (art. 7:231 BW).
• Przed obciążeniem konsumenta kosztami windykacji konieczne jest wysłanie przypomnienia z czternastodniowym terminem płatności i podaniem wysokości kosztów windykacji.
• Sądy zazwyczaj akceptują rozwiązanie małżeństwa w przypadku zaległości wynoszących około trzy miesiące, jednak biorą pod uwagę wszystkie okoliczności w świetle artykułu 6:265 BW.
• Samodzielne próby, takie jak wymiana zamków lub odcięcie mediów, są niezgodne z prawem. Tylko komornik może dokonać eksmisji na podstawie orzeczenia sądowego.

PYTANIA I ODPOWIEDZI