Podwyżki czynszów w Holandii: jakie opłaty mogą pobierać właściciele mieszkań i co mogą zrobić najemcy

Prawie każda holenderska umowa najmu wiąże się z podwyżką czynszu raz w roku. To, o co może poprosić wynajmujący i czy podwyżka w ogóle jest uzasadniona, zależy od tego, w którym z trzech segmentów znajduje się nieruchomość, od treści umowy oraz od tego, czy wynajmujący dopełnił krótkiego, ale ścisłego zestawu formalności. W tym artykule wyjaśniono, do którego segmentu należy Twoja umowa najmu, jak obliczana jest roczna maksymalna stawka czynszu, co musi zawierać ważna propozycja podwyżki i jak najemca może ją zakwestionować.

Trzy segmenty, trzy zestawy zasad

Od wejścia w życie ustawy o przystępnym czynszu ( Wet betaalbare huur ) 1 lipca 2024 r. holenderski wynajem mieszkań dzieli się na trzy segmenty. O tym, który z nich należy zastosować, decyduje liczba punktów, jakie mieszkanie otrzymuje w systemie wyceny nieruchomości ( woningwaarderingsstelsel ), a nie nazwa umowy.

• Regulowany segment społecznościowy – najniższy próg punktowy. Czynsz nigdy nie może przekroczyć maksymalnej kwoty, jaką generują punkty, a roczna podwyżka jest ograniczona procentem ustalanym corocznie przez ministra.
• Segment średniego rynku (wynajem średniej klasy) – środkowy przedział. Ten segment został po raz pierwszy uregulowany przez ustawę o przystępnym czynszu. Ma on swoją własną maksymalną stawkę czynszu. orazod 1 lipca 2025 r. obowiązuje własny, ograniczony roczny wzrost.
• Sektor wolny (sektor prywatny(zliberalizowany) – najwyższy próg punktowy. Nie ma maksymalnego czynszu, ale roczna podwyżka jest ograniczona ustawowo od 2021 r., a limit ten został przedłużony do 1 maja 2029 r.

Granice punktów i progi czynszowe są corocznie indeksowane, dzięki czemu mieszkanie może zmienić segment po podpisaniu nowej umowy. Segment jest stały na początku trwania umowy najmu i nie zmienia się w trakcie jej trwania z powodu zmiany progu.

Jak oblicza się maksymalną kwotę roczną

Maksymalny pułap średni rynkowy może być wyższy niż ten dla sektora wolnego, co może być zaskakujące, ale nie jest błędem. Wzory różnią się: pułap średni rynkowy jest powiązany ze wzrostem płac zbiorowych plus jeden punkt procentowy, podczas gdy pułapy regulowane i dla sektora wolnego uwzględniają niższy z dwóch wskaźników: wzrostu cen i wzrostu płac, również plus jeden punkt procentowy. W roku, w którym płace przewyższają ceny, wartość średni rynkowy jest wyższa z tych dwóch. Podstawą prawną jest art. 7:248 BW, opracowany w art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Same procenty są przeliczane co roku i celowo nie są tu publikowane, ponieważ wartość podana w artykule staje się nieaktualna w ciągu kilku miesięcy. Minister je ustala, Huurcommissie i rijksoverheid.nl je publikują i są jedynym źródłem, na którym warto polegać. Należy zwrócić uwagę na różne kalendarze: w segmencie regulowanym nowy maksymalny limit dotyczy podwyżek obowiązujących od 1 lipca, natomiast w sektorze średnim i wolnym obowiązuje on w danym roku kalendarzowym. Podwyżka zaproponowana w ramach ubiegłorocznego procentu na datę w nowym okresie jest nadmierna, a nadwyżka podlega zwrotowi.

Wymagania formalne wniosku o podwyżkę czynszu

W segmentach rynku regulowanego i średniego podwyżka nie następuje automatycznie. Wynajmujący musi złożyć pisemną ofertę ( voorstel tot huurverhoging ) zgodnie z art. 7:252 BW, a formalności mają większe znaczenie, niż większość wynajmujących się spodziewa.

• Okres wypowiedzenia. Propozycja musi dotrzeć do najemcy co najmniej dwa pełne miesiące przed proponowaną datą wejścia w życie. W przypadku podwyżki od 1 lipca, propozycja musi zostać wysłana najpóźniej do 30 kwietnia.
• Forma pisemna. E-mail jest ogólnie akceptowany pod warunkiem okazania potwierdzenia odbioru.
• Zawartość. Art. 7:252 BW określa, co musi zawierać wniosek: aktualnie obowiązujący czynsz, proponowaną zmianę, nowy czynsz, który się pojawi, oraz datę, od której ma obowiązywać. Jeżeli wynajmujący powołuje się na podwyżkę zależną od dochodu, należy dołączyć zaświadczenie o dochodach z urzędu skarbowego. Wniosek, który pomija jeden z tych elementów, jest wadliwy.
• Raz na dwanaście miesięcy. W ciągu pierwszych dwunastu miesięcy od rozpoczęcia najmu czynsz może zostać podwyższony najwyżej raz, a następnie tylko na koniec każdego kolejnego dwunastomiesięcznego okresu (art. 7:250 KC). Jeżeli podwyżka wynika z klauzuli umownej, obowiązuje ten sam dwunastomiesięczny okres, a klauzula powodująca więcej niż jedną podwyżkę w ciągu dwunastu miesięcy jest nieważna (art. 7:251 KC). Wyjątek stanowi sytuacja, gdy tymczasowa obniżka czynszu jest stopniowo wycofywana (art. 7:252c KC).

Konsekwencja wadliwej oferty jest prosta i kosztowna dla wynajmujących: podwyżka nie wchodzi w życie. Nie jest ona obniżana, korygowana ani odraczana z mocy prawa. Czynsz pozostaje na dotychczasowym poziomie, a wynajmujący musi zacząć od nowa, przedstawiając nową, zgodną z przepisami ofertę i nowy dwumiesięczny okres wypowiedzenia – w praktyce często kosztujący cały rok indeksacji. Najemcy, którzy już zapłacili, mogą ubiegać się o zwrot różnicy.

Jak i kiedy najemca zgłasza sprzeciw

Trasa zależy od segmentu i obie trasy działają w przeciwnych kierunkach.

Propozycje regulowane i średniej wielkości na podstawie art. 7:252 BW

Najemca pisze do wynajmującego przed proponowaną datą wejścia w życie, wyrażając sprzeciw i uzasadniając go. Od najemcy nie wymaga się od niego żadnych dalszych działań. Jeśli wynajmujący chce kontynuować, to on musi zwrócić się do Huurcommissie o wydanie orzeczenia w ciągu sześciu tygodni od proponowanej daty wejścia w życie (art. 7:253 BW). Jeśli ten termin minie, podwyżka po prostu nie wejdzie w życie – to najważniejsza informacja, jaką może przekazać najemca zgłaszający sprzeciw.

Indeksacja na podstawie klauzuli umownej (sektor średni i wolny)

W przypadku gdy podwyżka wynika z klauzuli indeksacyjnej, a nie z propozycji art. 7:252 BW, najemca składa wniosek bezpośrednio do Huurcommissie w ciągu czterech miesięcy od daty wejścia podwyżki w życie (art. 7:248 BW). Pominięcie tego czteromiesięcznego terminu jest równoznaczne z unieważnieniem odwołania, dlatego należy to uwzględnić w kalendarzu. Huurcommissie ograniczy podwyżkę do maksymalnej kwoty przewidzianej w ustawie, jeśli klauzula przyniesie więcej korzyści.

Klauzule indeksacyjne: sektor wolny i problem nieuczciwych warunków

W sektorze średniej i wolnej stopy procentowej nie ma ustawowego prawa do corocznej podwyżki. Wszystko zależy od umowy. Jeśli umowa najmu w ogóle nie zawiera klauzuli o podwyżce czynszu, wynajmujący nie może podwyższać czynszu corocznie – kropka. Jeśli umowa najmu zawiera klauzulę ustalającą wysokość czynszu poniżej ustawowego pułapu, obowiązuje wartość umowna. Jeśli ustala wysokość czynszu powyżej pułapu, obowiązuje pułap.

Ponad tą warstwą ustawową znajduje się europejskie prawo konsumenckie, a to właśnie tu gra toczy się o ogromne sumy pieniędzy. Umowy najmu lokali mieszkalnych z osobami prywatnymi są umowami konsumenckimi, więc obowiązują przepisy o nieuczciwych warunkach, a sądy muszą z urzędu weryfikować klauzule dotyczące podwyżek czynszu.

Wiodącym orzecznictwem jest orzeczenie prejudycjalne Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2024 r., ECLI:NL:HR:2024:1780, wydane w odpowiedzi na pytania skierowane przez Rechtbank Amsterdam 11 stycznia 2024 r. Dotyczyło ono bardzo powszechnej w sektorze prywatnym formuły „indeksacji wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI) powiększonej o dopłatę”. Sąd stwierdził w skrócie:

• Ocenia się element indeksacji i element dopłaty osobno, nawet jeśli występują w jednym zdaniu umownym. Służą różnym celom: jeden rekompensuje deprecjację waluty, drugi wzrost kosztów przekraczający inflację.
• Klauzula przewidująca indeksację wskaźnika cen konsumpcyjnych nie jest sama w sobie niesprawiedliwa.
• Klauzula dodająca stałą dopłatę w wysokości do 3% ponad wskaźnik indeksacji cen konsumpcyjnych jest nie niesprawiedliwe, przy braku szczególnych okoliczności: konsekwencje finansowe są przewidywalne, wynajmujący ma uzasadniony interes, a najemca może rozwiązać umowę.
• Jeśli klauzula dopłaty is niesprawiedliwe, należy je odrzucić w całościSąd nie może obniżyć jej do akceptowalnych 3%. Najemca zostaje przywrócony do sytuacji, w jakiej znajdowałby się bez klauzuli, i ma prawo do zwrotu nadpłaconych podwyżek.

Konsekwencje dla wynajmujących stosujących formułę „indeksacja plus do 5%” lub „plus do 7%” są dotkliwe. Dopłata nie jest obniżana; znika na cały okres trwania umowy najmu, a wcześniejsze dopłaty podlegają zwrotowi. W przypadku wynajmującego portfelowego ze standardowym szablonem ryzyko kumuluje się dla każdej jednostki. Spory sądowe dotyczące dopłat powyżej 3% toczą się w sądach rejonowych, a ponieważ stosowany jest europejski standard dotyczący nieuczciwych warunków, możliwość skierowania sprawy do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej nie zniknęła. Wynajmujący powołujący się na klauzulę dopłat i najemca ubiegający się o zwrot tego, co zostało zapłacone na jej podstawie, powinni zapoznać się z orzecznictwem, zanim podejmą decyzję.

Ważna jest kwestia dwóch niuansów. Orzeczenie dotyczy klauzuli , a nie pułapu: nawet uczciwa klauzula nie może zapewnić więcej niż ustawowy pułap obowiązujący w danym roku. Nieuczciwej klauzuli nie można naprawić, pobierając od wynajmującego niższą kwotę, niż dopuszcza; sprawdzane jest jej brzmienie.

Podwyżka czynszu po remoncie lub ulepszeniu

Podwyżka po wykonaniu prac różni się od podwyżki rocznej i nie podlega rocznemu limitowi procentowemu. Rozróżnienie rozstrzygające większość sporów dotyczy ulepszeń i konserwacji : zmiany fizyczne lub dodatki zwiększające komfort użytkowania mieszkania – wbudowane urządzenia AGD, nowa armatura łazienkowa, izolacja i inne rozwiązania energooszczędne – mogą uzasadniać podwyżkę. Wymiana i naprawa nie mogą, ponieważ utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie to już koszt czynszu.

W przypadku gdy wynajmujący chce wyremontować zajmowany lokal, art. 7:220 BW wymaga przedstawienia rozsądnej propozycji : pisemnego pakietu określającego zakres prac, koszty przerw, ewentualne odszkodowanie oraz proponowany nowy czynsz. Najemca, który odrzuca rozsądną propozycję, może zostać do tego zmuszony; najemca, który spotkał się z propozycją nierozsądną, nie może zostać do tego zmuszony.

Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia w sprawie konsekwencji czynszowych, każda z nich może zwrócić się do Huurcommissie o wydanie orzeczenia w sprawie zasadności proponowanej podwyżki w ciągu trzech miesięcy od zakończenia prac. Huurcommissie wysyła inspektora, sprawdza, czy prace rzeczywiście stanowią poprawę i porównuje podwyżkę z faktycznie poniesionymi kosztami. Ta opcja istnieje zarówno w segmencie rynku regulowanego i średniego (art. 7:255 BW), jak i w sektorze wolnym (art. 7:255a BW), choć w sektorze wolnym nie ma limitu punktowego, na podstawie którego można by ocenić wynik.

Dodatkowy wzrost zależny od dochodu

Tylko w regulowanym segmencie socjalnym właściciel nieruchomości może zaproponować wyższą podwyżkę dla gospodarstw domowych przekraczających pewien poziom dochodów (art. 7:252a BW), wyrażoną jako stała kwota w euro miesięcznie, a nie jako procent.

• Istnieją dwa przedziały dochodów powyżej zwykłego progu, z których każdy ma swoją stałą miesięczną kwotę, a nie wartość procentową.
• Limity dochodów, kwoty miesięczne i rok odniesienia są ustalane corocznie i publikowane przez Huurcommissie; ocena dokonywana jest na podstawie dochodu gospodarstwa domowego z poprzedniego roku podatkowego, a nie bieżącego.
• Dochód dziecka zamieszkującego w danym miejscu, które nie ukończyło 23 lat, nie jest uwzględniany, jeżeli łączny dochód tego dziecka (verzamelinkomen) pozostaje poniżej opublikowanego limitu.
• Zwolnione z obowiązku rejestracji są wyznaczone grupy lokatorów przewlekle chorych i niepełnosprawnych.

Wynajmujący musi uzyskać od Belastingdienst zaświadczenie o dochodach i dołączyć je do wniosku. Pominięcie go powoduje, że wniosek jest wadliwy, co zazwyczaj skutkuje odrzuceniem podwyżki. Maksymalne podwyżki nie podlegają kumulacji: wynajmujący pobiera albo standardową stawkę procentową, albo kwotę zależną od dochodu, a nie obie. Ponieważ progi i kwoty zmieniają się co roku, należy sprawdzić tabelę publikowaną przez Huurcommissie dla roku, w którym podwyżka ma wejść w życie.

Obniżka czynszu: odbicie lustrzane i często silniejszy ruch

Najemcy zazwyczaj podchodzą do corocznej podwyżki z rezerwą, podczas gdy ważniejsze jest pytanie, czy czynsz był kiedykolwiek zgodny z prawem. W segmentach rynku regulowanego i średniego czynsz nie może przekraczać maksymalnej kwoty, jaką lokal użytkowy generuje. Jeśli tak się stanie, najemca powinien nie tylko sprzeciwić się podwyżce, ale także zaproponować jej obniżenie.

Procedura określona w art. 7:254 BW jest analogiczna do procedury podwyżki czynszu. Najemca przesyła pisemną propozycję, określając aktualny czynsz bazowy, proponowany czynsz niższy, obniżkę czynszu oraz datę wejścia w życie, która nie może przypadać wcześniej niż dwa pełne miesiące kalendarzowe od daty wysłania propozycji. W przypadku odmowy lub braku odpowiedzi wynajmującego, najemca zwraca się do Huurcommissie o wydanie orzeczenia w tej sprawie, które musi nastąpić w ciągu sześciu tygodni od daty proponowanej obniżki. Najemca nadal płaci dotychczasowy czynsz do czasu wydania decyzji.

W przypadku, gdy punkty wskazują na znaczną nadpłatę, ta metoda jest warta znacznie więcej niż punkt procentowy indeksacji i można ją połączyć z roszczeniem z tytułu wad. Przeprowadzenie kontroli punktów powinno być pierwszym krokiem w przypadku, gdy najemca z rynku regulowanego lub średniego kwestionuje wysokość czynszu.

Czego właściciel nie może zrobić

• Zwiększa się częściej niż raz na dwanaście miesięcy. Druga podwyżka w ciągu tego samego dwunastomiesięcznego okresu jest nieważna (art. 7:251 BW), niezależnie od postanowień umowy.
• Podwyżka w ramach ustalonego okresu, bez podstawy umownej. W sektorze średnich i wolnych rynków brak klauzuli indeksacyjnej oznacza brak corocznych podwyżek przez cały okres obowiązywania umowy.
• Zwiększ poprzez odmowę odnowienia. Holenderska umowa najmu mieszkania na czas nieokreślony nie wygasa i nie może być „przedłużona” na nowych warunkach według uznania wynajmującego. Zaoferowanie najemcy wyboru między wyższym czynszem a opuszczeniem lokalu nie jest zgodną z prawem drogą do podwyżki: rozwiązanie umowy najmu wymaga uzasadnienia ustawowego, a w przypadku sprzeciwu najemcy – nakazu sądowego.
• Odzyskaj wzrost poprzez opłaty za usługi. Wliczanie czynszu do opłat za usługi lub cena całkowita nie wytrzymują kontroli.
• Zignoruj ​​sprzeciw. W segmencie rynku regulowanego i średniego wynajmujący nie może jednostronnie oddalić sprzeciwu; jedynym sposobem jest Huurcommissie, w ciągu sześciu tygodni.

Praktyczne wskazówki

Dla najemców. Najpierw sprawdź segment, potem arytmetykę, a potem formalności – w tej kolejności, ponieważ błąd formalny uniemożliwia podwyżkę, niezależnie od jej wartości procentowej. Zanotuj dwa terminy: złóż wniosek przed datą wejścia w życie w segmencie regulowanym i średnim oraz złóż wniosek do Huurcommissie w ciągu czterech miesięcy o indeksację umowną. Jeśli Twoja umowa najmu w sektorze wolnym dodaje do indeksacji dopłatę powyżej 3%, zasięgnij porady przed dokonaniem płatności. Przeprowadź weryfikację punktów, nawet jeśli podwyżka wydaje się prawidłowa.

Dla wynajmujących. Przeprowadź audyt swojego szablonu: klauzula dotycząca dopłat sporządzona przed wyrokiem Hoge Raad z 2024 r. stanowi zobowiązanie. Wyślij propozycje z wyprzedzeniem, na piśmie, podając aktualny czynsz, nowy czynsz, datę wejścia w życie i sposób wniesienia sprzeciwu, i zachowaj dowód wysłania. Załącz oświadczenie urzędu skarbowego dotyczące wszelkich podwyżek zależnych od dochodu. Jeśli najemca zgłosi sprzeciw, natychmiast zaplanuj sześciotygodniowy termin Huurcommissie – jego przekroczenie będzie kosztować cały rok.