Wynajem krótkoterminowy dla ekspatów, pracowników zagranicznych i tymczasowych rezydentów wciąż cieszy się dużą popularnością. Jednocześnie przepisy regulujące ten rodzaj wynajmu stają się coraz bardziej rygorystyczne. To, co kiedyś stanowiło szarą strefę między wynajmem turystycznym, zakwaterowaniem krótkoterminowym a standardowym wynajmem mieszkań, zostało do 2026 roku wyraźnie zdefiniowane przez najnowsze przepisy i orzecznictwo.
Dla właścicieli mieszkań i stowarzyszeń właścicieli domów (HOA) doprowadziło to do rosnącej liczby sporów. Właściciele często postrzegają wynajem krótkoterminowy jako atrakcyjne źródło dochodu, podczas gdy stowarzyszenia właścicieli domów borykają się z uciążliwościami, zwiększonym zużyciem i ryzykiem ubezpieczeniowym. Kluczowe pytania pozostają zatem niezmienne: czy stowarzyszenie właścicieli domów może zakazać wynajmu krótkoterminowego i na jakich warunkach? I co najnowsze zmiany prawne oznaczają w praktyce?
Co w 2026 r. uważa się za „krótkoterminowy” pobyt?
Jednym z najważniejszych osiągnięć jest doprecyzowanie pojęcia pobytu krótkoterminowego. Podczas gdy tymczasowe wynajmy na kilka miesięcy były wcześniej często przedstawiane jako forma „regularnego zamieszkania”, interpretacja ta została w dużej mierze zarzucona.
W roku 2026 przepisy i orzeczenia prawo Rozróżniamy trzy kategorie. Wynajem turystyczny lub wakacyjny zazwyczaj obejmuje bardzo krótkie okresy, często do trzydziestu dni, zazwyczaj dla zmieniających się gości. Krótkoterminowy wynajem odnosi się do wynajmu tymczasowego na ograniczony okres, zazwyczaj od jednego do sześciu miesięcy, dla określonych grup docelowych, takich jak ekspaci, studenci lub pracownicy tymczasowi. Standardowy wynajem mieszkań dotyczy długoterminowego zamieszkania z pełną ochroną najemcy i prawdziwie trwałym charakterem mieszkania.
To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ wynajem krótkoterminowy jest coraz częściej klasyfikowany jako forma hybrydowa o charakterze komercyjnym, a nie jako normalne użytkowanie mieszkalne.
Akt podziału: podstawa prawna w ramach wspólnoty mieszkaniowej
W praktycznie każdym sporze dotyczącym krótkoterminowego wynajmu mieszkań w budynkach mieszkalnych decydujący jest jeden dokument: akt podziału. Akt ten stanowi podstawę prawną stowarzyszenia właścicieli nieruchomości i ma wyższy status prawny niż regulamin domu czy uchwały walnego zgromadzenia.
Większość aktów podziału zawiera klauzulę przeznaczenia, która stanowi na przykład, że lokal prywatny jest „przeznaczony do użytku jako lokal mieszkalny”. Kluczowym pytaniem prawnym jest, jak należy interpretować pojęcie „użytku jako lokalu mieszkalnego”. W ostatnich latach holenderski Sąd Najwyższy i kilka sądów apelacyjnych udzieliły istotnych wskazówek w tej kwestii.
W orzecznictwie konsekwentnie przyjmuje się, że „użytkowanie jako lokal mieszkalny” zazwyczaj oznacza trwały charakter. Oznacza to, że mieszkanie jest głównym miejscem zamieszkania lokatora i że użytkowanie to ma pewien stopień trwałości. W przypadku, gdy mieszkanie jest strukturalnie i wielokrotnie wynajmowane różnym lokatorom, w szczególności po cenach komercyjnych i z dodatkowymi usługami, sądy coraz częściej kwalifikują to jako eksploatację w celach biznesowych. W takich przypadkach użytkowanie nie jest już uznawane za mieszkalne, lecz raczej za porównywalne z prowadzeniem hotelu lub pensjonatu.
Zakazy eksploatacji komercyjnej i regulacje modelowe
Oprócz klauzuli przeznaczenia, wiele aktów podziału lub stosownych przepisów modelowych zawiera przepisy zakazujące wykorzystywania komercyjnego. W tym kontekście szczególnie istotne znaczenie mają przepisy modelowe z 2017 r. Oceniając zgodność z przepisami, sądy biorą pod uwagę nie tylko brzmienie przepisów, ale także sposób, w jaki wynajem jest realizowany w praktyce.
Istotnymi czynnikami są częstotliwość rotacji najemców, zakres oferowanych usług dodatkowych, takich jak sprzątanie czy pościel, oraz sposób marketingu nieruchomości. Im bardziej wynajem przypomina użytkowanie zawodowe, tym większe prawdopodobieństwo, że zostanie uznany za niezgodny z przeznaczeniem na cele mieszkalne.
Podwyżka podatku VAT i komercyjny charakter wynajmu krótkoterminowego
Dodatkowym obciążeniem w 2026 roku będzie podniesienie stawki VAT od wynajmu krótkoterminowego do 21%. Ta zmiana fiskalna to coś więcej niż tylko wzrost kosztów dla wynajmujących. Wzmacnia ona pogląd ustawodawcy, że wynajem krótkoterminowy stanowi usługę komercyjną, a nie zwykły wynajem lokali mieszkalnych.
W sporach między wspólnotami mieszkaniowymi a właścicielami mieszkań, ta kwalifikacja VAT jest coraz częściej wykorzystywana do poparcia argumentu, że krótkoterminowy pobyt nie kwalifikuje się jako normalne użytkowanie mieszkalne. Chociaż prawo podatkowe i prawo cywilne są formalnie odrębne, w praktyce ich klasyfikacje są coraz bardziej zbieżne.
Kary i egzekwowanie w ramach wspólnoty mieszkaniowej
Wiele stowarzyszeń właścicieli nieruchomości stara się egzekwować przestrzeganie aktu podziału nieruchomości poprzez klauzule karne w regulaminie budynku. Kluczowym punktem prawnym w tym kontekście jest to, że regulamin budynku nie może wprowadzać nowych zakazów, które nie mają już podstawy w akcie podziału.
Kara pieniężna za wynajem krótkoterminowy jest ważna tylko wtedy, gdy akt podziału lub obowiązujące przepisy modelowe zawierają już zakaz użytkowania komercyjnego lub niezgodnego z przeznaczeniem mieszkalnym. Regulamin nieruchomości może dodatkowo precyzować taki zakaz, ale nie może go rozszerzać. To rozróżnienie jest kluczowe i często stanowi podstawę postępowania sądowego.
Rola gminy a rola wspólnoty mieszkaniowej
Powszechnym błędnym przekonaniem jest to, że gminne pozwolenie na wynajem krótkoterminowy lub turystyczny automatycznie uprawnia właściciela do wynajmu apartamentu. To nieprawda. Gminy oceniają zgodność z prawem publicznym, w szczególności z przepisami mieszkaniowymi i lokalnymi regulaminami. Z kolei stowarzyszenia właścicieli nieruchomości działają w ramach prawa prywatnego, głównie poprzez odniesienie do aktu podziału i regulaminów.
Systemy te funkcjonują równolegle. W związku z tym właściciel może posiadać wszystkie wymagane pozwolenia miejskie, a mimo to, na wniosek wspólnoty mieszkaniowej (HOA), otrzymać nakaz sądowy o zaprzestanie wynajmu krótkoterminowego i zapłacenie wysokich kar. W praktyce to rozróżnienie często bywa dla właścicieli niemiłą niespodzianką.
Ryzyko dla właścicieli mieszkań
Wynajmowanie mieszkania z naruszeniem zasad HOA wiąże się ze znacznym ryzykiem. Stowarzyszenia właścicieli mieszkań coraz częściej wszczynają postępowania w trybie uproszczonym, aby uzyskać natychmiastowy zakaz wynajmu krótkoterminowego, często obwarowany wysokimi karami za każdy dzień wynajmu.
W wyjątkowych przypadkach, zwłaszcza w przypadku poważnych i uporczywych uciążliwości, właściciel może zostać tymczasowo pozbawiony prawa do korzystania z własnego mieszkania. Ponadto, coraz większą rolę odgrywają kwestie ubezpieczeniowe. Wiele polis ubezpieczeniowych budynków oferowanych przez wspólnoty mieszkaniowe nie obejmuje szkód powstałych w wyniku eksploatacji komercyjnej. W przypadku pożaru lub zalania, może to mieć daleko idące konsekwencje finansowe, nie tylko dla właściciela, ale potencjalnie dla całej wspólnoty.
Wniosek
Do 2026 roku zakres wynajmu krótkoterminowego w ramach wspólnoty mieszkaniowej (HOA) stał się coraz bardziej ograniczony. Przepisy, orzecznictwo i zmiany w systemie podatkowym wskazują na ten sam kierunek: wynajem krótkoterminowy jest coraz częściej postrzegany jako forma eksploatacji komercyjnej, która nie jest łatwo kompatybilna z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.
Dla stowarzyszeń właścicieli mieszkań kluczowe jest aktualizowanie przepisów, ustanawianie jasnych zasad egzekwowania przepisów i konsekwentne działanie. Dla właścicieli mieszkań inwestowanie w wynajem krótkoterminowy bez uprzedniej oceny prawnej wiąże się ze znacznym ryzykiem.
Czy jesteś stroną sporu dotyczącego krótkoterminowego wynajmu w ramach wspólnoty mieszkaniowej, w której mieszkasz, lub chcesz wcześniej ocenić, czy krótkoterminowy wynajem jest dozwolony w Twoim budynku? Law & More doradza stowarzyszeniom właścicieli mieszkań i właścicielom mieszkań w zakresie ich praw, obowiązków i opcji strategicznych.
FAQ
Czy stowarzyszenie właścicieli nieruchomości może całkowicie zakazać wynajmu krótkoterminowego?
Tak, wspólnota mieszkaniowa może skutecznie zakazać wynajmu krótkoterminowego, jeśli wynika to z aktu podziału. Jeśli akt ten przeznacza apartamenty wyłącznie do użytku mieszkalnego i zakazuje ich komercyjnego wykorzystania, sądy coraz częściej uznają, że powtarzające się wynajmy krótkoterminowe nie mieszczą się w dozwolonym przez prawo użytkowaniu mieszkaniowym.
Czy krótkotrwały pobyt zawsze kwalifikuje się jako wykorzystanie komercyjne?
Nie automatycznie, ale w praktyce często tak się dzieje. Sądy oceniają takie czynniki, jak częstotliwość rotacji najemców, długość pobytu, grupa docelowa oraz dostępność dodatkowych usług. Im bardziej wynajem przypomina lokale komercyjne, tym większe prawdopodobieństwo, że zostanie uznany za eksploatację komercyjną.
A co jeśli najemca zostanie na kilka miesięcy?
Dłuższy pobyt nie oznacza automatycznie użytkowania mieszkania. Nawet wynajem trwający kilka miesięcy może zostać uznany za krótkoterminowy, jeśli apartament jest wielokrotnie wynajmowany różnym lokatorom bez trwałego charakteru mieszkalnego.
Czy regulamin obiektu może zakazać krótkoterminowego wynajmu?
Nie. Regulamin wewnętrzny nie może wprowadzać nowych ograniczeń, które nie są już zawarte w akcie podziału lub obowiązujących przepisach modelowych. Może jedynie doprecyzować istniejące zakazy.
Czy zezwolenie miejskie jest ważniejsze od ograniczeń HOA?
Nie. Pozwolenie miejskie dotyczy wyłącznie zgodności z prawem publicznym. Ograniczenia HOA opierają się na prawie prywatnym i pozostają w pełni egzekwowalne, nawet jeśli wszystkie pozwolenia miejskie są ważne.
Czy stowarzyszenie właścicieli nieruchomości może nakładać kary za wynajem krótkoterminowy?
Tak, pod warunkiem, że grzywna opiera się na ważnym zakazie zawartym w akcie podziału lub regulaminie. Sądy uważnie sprawdzają, czy grzywny są proporcjonalne i właściwie uzasadnione.
Jakie ryzyko czyha na właścicieli, jeśli mimo sprzeciwów zdecydują się na krótkotrwały wynajem?
Właściciele mogą zostać objęci nakazem sądowym, zapłacić wysokie kary pieniężne, utracić możliwość korzystania z apartamentu i ponieść poważne problemy z ubezpieczeniem.
Czy w przyszłości krótkoterminowe pobyty staną się łatwiejsze?
Obecne zmiany legislacyjne, sądowe i fiskalne wskazują na coś wręcz przeciwnego. Oczekuje się, że krótkotrwały pobyt w budynkach mieszkalnych będzie podlegał jeszcze surowszej kontroli, a nie złagodzeniu.
