Projekty energii słonecznej w Holandii: ramy prawne dla instalacji solarnych montowanych na dachach i na ziemi

Energia słoneczna to najszybsza droga do odnawialnych źródeł energii w Holandii, a kwestie prawne są trudniejsze niż prace inżynieryjne. Niezależnie od tego, czy instalujesz panele na dachu własnego magazynu, wynajmujesz dach deweloperowi, czy dzierżawisz grunty rolne pod park słoneczny, te same cztery pytania decydują o tym, czy projekt jest sfinansowany: kto jest właścicielem instalacji, kto może ją zbudować, kto może sprzedawać energię i kiedy operator sieci ją podłączy.

Trzy rodzaje projektów, trzy różne problemy prawne

Prawo holenderskie nie ma „ustawy o energii słonecznej”. Projekt solarny składa się z przepisów prawa nieruchomości, planowania przestrzennego, energetycznego, kontraktowego i dotacyjnego, a to, które z nich ma pierwszeństwo, zależy od rodzaju projektu.

Najprostszym przypadkiem jest instalacja fotowoltaiczna na własnym dachu, do własnego użytku . Jesteś właścicielem budynku i instalacji, a także zużywasz energię. Zazwyczaj nie ma pozwolenia, prawa do gruntu ani licencji na dostawę; kwestie dotyczą budowy, ubezpieczenia i podłączenia do sieci.

Instalacja fotowoltaiczna na dachu wynajęta osobie trzeciej oddziela własność od użytkowania. Deweloper buduje i jest właścicielem instalacji na Twoim dachu, a następnie sprzedaje energię Tobie, Twojemu najemcy lub do sieci. Wymaga to umowy dzierżawy dachu, prawa do użytkowania, umowy o przyłączu oraz zasad sprzedaży budynku.

Naziemna farma fotowoltaiczna to projekt deweloperski. Wymaga pozwolenia na budowę, prawa własności do gruntu, które przetrwa sprzedaż i umożliwi spłatę kredytu hipotecznego, podłączenia do sieci, które może zająć lata, oraz ostatecznego systemu usuwania.

Pozwolenia i planowanie

Kiedy instalacja solarna na dachu nie wymaga zezwolenia

Zgodnie z ustawą Omgevingswet, panele i kolektory na dachu są w skali kraju objęte planem ochrony środowiska bez konieczności uzyskania zezwolenia w ramach Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 2.28 Bbl i art. 2.29 Bbl). Na dachu spadzistym panele muszą być umieszczone w płaszczyźnie dachu i zgodne z jej kątem nachylenia; na dachu płaskim muszą być odsunięte od krawędzi o co najmniej wysokość panelu; falownik lub zasobnik muszą znajdować się wewnątrz budynku.

Brak zezwolenia nie oznacza braku przepisów. Wymagania techniczne Bbl nadal obowiązują, a wytrzymałość dachu stanowi największy problem: starszy dach przemysłowy często nie jest w stanie udźwignąć systemu balastowego. Przed podpisaniem umowy należy wykonać obliczenia konstrukcyjne.

Obiekty zabytkowe i chronione krajobrazy miejskie

Zwolnienie nie obowiązuje w przypadku dziedzictwa chronionego. Art. 2.30 Bbl wyklucza zabytki narodowe, tymczasowo chronione zabytki narodowe oraz budynki w chronionym krajobrazie miasta lub wsi. Wymagają one omgevingsvergunning, a w przypadku zabytku narodowego ocenia się również działalność zabytkową, co stanowi istotny test dziedzictwa. Zabytki gminne i prowincjonalne są regulowane w planie ochrony środowiska lub rozporządzeniu prowincji.

Instalacje solarne na ziemi: omgevingsvergunning i trasa BOPA

Farma słoneczna na gruntach rolnych lub nieużytkowanych jest prawie zawsze sprzeczna z funkcją przypisaną temu gruntowi w planie zagospodarowania przestrzennego. To sprawia, że ​​jest to działanie poza planem zagospodarowania przestrzennego, buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), dla którego wymagane jest omgevingsvergunning (art. 5.1 Ow). Standardowa procedura obowiązuje co do zasady: osiem tygodni z możliwością przedłużenia o sześć. Rozszerzona procedura, z sześciomiesięcznym okresem, ma zastosowanie w przypadkach określonych w Omgevingswet (art. 16.65 Ow).

Trzy punkty są niedoceniane. Oczekuje się udziału okolicznych mieszkańców i jest on poważnie testowany. Zgodnie z art. 16.15a § 1 k.p.c. rada gminy jest obowiązkowo doradcza w przypadku działań poza planem środowiskowym w przypadkach, które sama wyznaczyła. Przepis ten nie zobowiązuje każdej gminy do sporządzenia takiej listy, zatem to, czy dana rola doradcza ma zastosowanie do konkretnego projektu, należy sprawdzić w decyzji o wyznaczeniu danej gminy; w przypadku jej zastosowania, wniosek techniczny staje się decyzją polityczną. Ekologia i ocena oddziaływania na środowisko kształtują projekt: to, czy wymagana jest ocena (mer-beoordeling), wynika z załącznika D do Besluit mer, czytanego łącznie z Omgevingsbesluit, który określa progi w odniesieniu do powierzchni i mocy zainstalowanej.

Drabina zonneladder i gdzie mogą powstać farmy słoneczne

„Zonneladder”, czyli drabina słoneczna, to hierarchia preferencji, która kieruje energię słoneczną na dachy i grunty już użytkowane lub o niskiej wartości, przed otwartymi gruntami rolnymi i przyrodą. To polityka, a nie ustawa. Ma ona swoje korzenie w polityce krajowej z 2019 roku i wchodzi w życie poprzez prowincjonalne wizje i przepisy środowiskowe oraz poprzez gminną politykę słoneczną, która określa, gdzie i na jakich warunkach można rozważyć budowę gospodarstwa rolnego.

Zatem pytanie „czy to dozwolone” jest niewłaściwe. Prawidłowe pytanie brzmi, czy teren mieści się w kategoriach, które prowincja i gmina już zadeklarowały, że wezmą pod uwagę. Poza nimi ciężar uzasadnienia spoczywa na wnioskodawcy.

Prawa do ziemi: najważniejszy punkt na tej stronie

Przystąpienie: dlaczego umowa dzierżawy nie wystarczy

Własność gruntu w Holandii obejmuje budynki i obiekty trwale z nim związane (art. 5:20 BW). Jest to natrekking, czyli wstąpienie. Jeśli deweloper zbuduje instalację fotowoltaiczną na gruncie lub dachu należącym do kogoś innego, instalacja ta staje się z mocy prawa własnością właściciela gruntu.

Dzierżawa nie rozwiązuje tego problemu. Dzierżawa gruntu, huur, lub gruntu rolnego, pacht, daje osobiste prawo użytkowania. Nie wyłącza ona instalacji z własności właściciela gruntu. Deweloper posiadający jedynie dzierżawę wydał miliony na aktywa należące do kontrahenta i nie może udzielić na nich zabezpieczenia.

Prawo powierzchni

Odpowiedzią jest prawo do powierzchni, opstalrecht: prawo rzeczowe do posiadania lub nabycia własności budynków, obiektów budowlanych lub nasadzeń znajdujących się na nieruchomości należącej do innej osoby lub na niej (art. 5:101 BW). Narusza ono zasadę wstąpienia, więc instalacja pozostaje własnością posiadacza prawa.

Musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego i zarejestrowana (art. 3:89 BW). Jako prawo rzeczowe, automatycznie wiąże nabywcę gruntu, a ponieważ jest zarejestrowane, może być obciążone hipoteką. Dlatego żaden bank nie finansuje farmy fotowoltaicznej na cudzym gruncie wyłącznie na podstawie umowy dzierżawy. Akt powinien określać czas trwania, dostosowany do czasu trwania projektu i odkupu; wynagrodzenie, czy będzie to okresowa rekompensata, czy kwota skapitalizowana; ograniczenia dotyczące rozwiązania umowy; hipotekę i przeniesienie własności; oraz stan na koniec okresu dzierżawy.

Prawo to może zostać ustanowione niezależnie lub jako prawo zależne od umowy najmu, tak aby oba obowiązywały i kończyły się jednocześnie. Nie sprawdza się umowa najmu z obietnicą przyznania prawa do powierzchni „po zamknięciu finansowym”, która ujawnia deweloperowi dokładnie ten okres, w którym wydaje pieniądze.

Istotne są dwie powiązane kwestie. Organy podatkowe mogą dochodzić roszczeń od ruchomości znajdujących się w lokalu przedsiębiorstwa, które mogą objąć również sprzęt należący do kogoś innego (art. 22 Invorderingswet 1990), co stanowi kolejny powód do posiadania zarejestrowanego prawa rzeczowego. W przypadku dzierżawy gruntów na cele rolnicze stosuje się ustawowy system pacht (art. 7:311 BW); farma słoneczna nie jest rolnictwem, więc zazwyczaj najpierw należy zakończyć tę relację.

Dzierżawa dachu

Ta sama analiza dotyczy dachów, z jednym niuansem. System balastowy spoczywający na dachu prawdopodobnie nie jest trwale połączony z budynkiem, więc akcesja może nie działać. Argument jest uzasadniony, ale niepewny i żaden kredytodawca nie udzieli na niego kredytu. W praktyce dzierżawa dachu jest połączona z prawem do użytkowania powierzchni dachu, kabli i pomieszczenia technicznego.

Umowa dzierżawy dachu reguluje również kwestie dostępu i powiadomień, odpowiedzialność za przecieki i szkody, kwestię tego, kto płaci za wymianę dachu, demontaż i ponowną instalację paneli, obciążenie, jakie musi przenosić dach, ubezpieczenie oraz pozycję przy sprzedaży.

Połączenie sieciowe i przeciążenie

Sieć energetyczna jest obecnie wiążącym ograniczeniem dla holenderskiej energetyki słonecznej. Operatorzy sieci wyraźnie stwierdzają, że sieć jest przepełniona w coraz większej liczbie miejsc, a w dużej części kraju nowe moce przyłączeniowe nie są dostępne na żądanie. W przypadku braku takiej możliwości projekt ustawia się w kolejce, podczas gdy operator bada zarządzanie przeciążeniem i wzmocnienie.

W przypadku każdego projektu o dużej skali, wskazanie transportu, a następnie połączenie i umowa transportowa, determinują harmonogram, wniosek o dotację i finansowanie. Najpierw należy ustalić położenie połączenia i zaprojektować wokół niego strukturę komercyjną. W przypadku braku stałej przepustowości, alternatywą są elastyczne umowy transportowe, łączenie kabli, ograniczenie mocy w fazie projektowania oraz magazynowanie za połączeniem. Projekt z ograniczeniem mocy generuje mniej, a umowa odbioru musi to odzwierciedlać.

Dostarczanie energii: za licznikiem i pozwoleniem na dostawę

Jeśli wytwarzasz energię na własnym dachu i sam ją zużywasz, nie dostarczasz jej nikomu i nie obowiązują Cię żadne regulacje energetyczne. Sytuacja zmienia się, gdy energia elektryczna trafia do innego odbiorcy.

Zgodnie z ustawą o energetyce (Energiewet) zabrania się dostarczania energii elektrycznej lub gazu do odbiorcy końcowego z małym przyłączem bez wymaganej koncesji (art. 2.17 ustawy o energetyce). Wymóg ten jest powiązany z wielkością przyłącza klienta i to ona decyduje w większości przypadków. Zaopatrzenie najemcy komercyjnego w energię elektryczną z własnym dużym przyłączem nie wymaga koncesji i jest dokumentowane jako umowa zakupu energii elektrycznej na miejscu . Zaopatrzenie małych odbiorców za własnym przyłączem również wiąże się z zakazem, chyba że ma zastosowanie wyjątek.

W przypadku budynku z jednym przyłączem i kilkoma małymi najemcami, stosowane są następujące struktury: uznany zamknięty system dystrybucji (art. 3.7 Energiewet), dostawa za pośrednictwem licencjonowanego podmiotu lub umowa o opłatach za usługi, w ramach której energia elektryczna jest przekazywana po kosztach.

Podatek energetyczny opiera się na podobnej logice. Główną zasadą jest to, że podatek jest pobierany od dostaw energii elektrycznej za pośrednictwem przyłącza do odbiorcy. Jeżeli dany odbiorca dostarcza energię elektryczną innemu odbiorcy, pierwsze źródło nie jest liczone jako źródło pierwotne, więc opłata jest naliczana na dalszych etapach łańcucha dostaw. W przypadku energii elektrycznej, którą wynajmujący wytwarza ze źródeł odnawialnych na budynku lub w jego pobliżu i dostarcza najemcy lokalu mieszkalnego, obowiązuje szczególny wyjątek (art. 50 i art. 53 Wbm). Powołanie się na wyjątek od dostaw jest warunkowe: wymaga oświadczenia od dostawcy, odpowiedniej administracji i prawidłowego opomiarowania (art. 8ab Uitvoeringsregeling belastingen op milieugrondslag).

Koniec pomiaru netto

To najczęściej wyszukiwany aspekt holenderskiej energetyki słonecznej, a większość informacji dostępnych w internecie jest nieaktualna. Sytuacja jest już przesądzona. System salderingsregeling, zgodnie z którym mały odbiorca energii elektrycznej odlicza energię elektryczną wprowadzoną do sieci od energii elektrycznej z niej pobranej, wygasa 1 stycznia 2027 r. Nie ulega on stopniowemu obniżeniu, lecz zatrzymuje się.

Od tej daty właściciele paneli słonecznych otrzymują od dostawcy płatność za wszystko, co zwracają. Do 2030 roku płatność ta musi wynosić co najmniej pięćdziesiąt procent podstawowej taryfy za energię elektryczną. Dostawcy mogą pobierać opłaty za doprowadzenie energii do sieci, ale tylko te, które faktycznie ponoszą, a nadzór nad obiema tymi opłatami sprawuje Urząd ds. Konsumentów na Rynku (Autoriteit Consumer en Markt). Zasada kompensacji znajduje się w ustawie o energii (Energiewet) (art. 2.31), która zastąpiła ustawę o energii elektrycznej z 1998 roku i ustawę o gazie (Gaswet).

Dla tej grupy odbiorców istotna jest inna kwestia. Netting zawsze miał zastosowanie tylko do małych połączeń, nigdy do komercyjnych instalacji dachowych na dużych połączeniach ani do farm słonecznych. Biznesplan dla projektu komercyjnego opartego na nettingu jest błędny, i był błędny również przed rokiem 2027.

Dotacje i dochody

Głównym programem wsparcia dla większych projektów jest SDE++, który dofinansowuje nieopłacalny element produkcji energii ze źródeł odnawialnych i redukcji emisji CO2 dla przedsiębiorstw i organizacji non-profit. Wnioski składane są w corocznej rundzie, w kolejnych fazach, przy rosnącej intensywności dotacji. Daty rozpoczęcia i zakończenia, liczba faz oraz budżet są ustalane dla każdej rundy przez właściwego ministra i publikowane przez RVO, które administruje programem, dlatego przed ustaleniem harmonogramu należy sprawdzić aktualnie otwartą rundę. Kluczowa jest jedna kwestia proceduralna: pozwolenie musi być już w posiadaniu w momencie składania wniosku, dlatego planowanie i harmonogram dotacji muszą być ustalane łącznie.

W przypadku mniejszych i kooperatywnych projektów alternatywą jest program spółdzielczego wytwarzania energii, ulga energetyczna i inne udogodnienia podatkowe, a w przypadku najmniejszych projektów – wspomniana wcześniej dopłata gwarantowana. Bez dotacji rozwiązaniem jest umowa zakupu energii.

PPA to długoterminowa umowa sprzedaży produkcji korporacyjnemu odbiorcy lub przedsiębiorcy. Negocjacje obejmują okres obowiązywania umowy, wolumen produkcji w stosunku do płatności za produkcję (pay-as-produced), indeksację, gwarancje pochodzenia, ryzyko nierównowagi i profilu, ujemne ceny, ograniczenia, wsparcie kredytowe oraz zmianę prawa. W przypadku finansowania projektu w ramach PPA, pożyczkodawca będzie chciał zawrzeć bezpośrednią umowę z odbiorcą.

Ubezpieczenie i ryzyko pożaru

Ubezpieczenie stało się prawdziwą przeszkodą dla instalacji fotowoltaicznych na dachach i jest obecnie warunkiem wstępnym, a nie kwestią drugorzędną. Po stratach spowodowanych pożarem instalacji fotowoltaicznych, ubezpieczyciele gwałtownie zaostrzyli warunki: niezależna inspekcja w uznanym zakresie przed podłączeniem zasilania i okresowo po nim, wymagania dotyczące okablowania, złączy i izolacji, a w niektórych przypadkach odmowa odnowienia.

Konsekwencje są trzy. Ubezpieczyciel nieruchomości właściciela dachu musi uzyskać zgodę przed rozpoczęciem budowy, a umowa najmu powinna to uwzględniać. Umowa najmu i umowa serwisowa powinny określać odpowiedzialność za inspekcje i usterki oraz dawać właścicielowi dachu możliwość zadośćuczynienia, jeśli instalacja spowoduje, że budynek stanie się nieubezpieczalny. Zakres, w którym działają ubezpieczyciele, jest znormalizowany: SCIOS Scope 12, opracowany z inicjatywy Verbond van Verzekeraars, łączy inspekcję instalacji z oceną ryzyka obejmującą nośność konstrukcji, wentylację systemów dachowych, palność materiałów dachowych i łączników. Jest on przeprowadzany jako wstępna inspekcja po zakończeniu budowy i powtarzany okresowo; Własne wytyczne Verbond dotyczące zapobiegania instalacjom fotowoltaicznym wskazują na konieczność przeprowadzania kontroli co trzy do pięciu lat zgodnie z normą NEN-EN-IEC 62446. Wiążącym wymogiem jest jednak wymóg zawarty w polisie lub klauzulach konkretnego ubezpieczyciela i to właśnie na podstawie tego dokumentu — a nie ogólnych wytycznych — należy sporządzić umowę najmu i umowę konserwacyjną.

Budynki mieszkalne i VvE

W budynku z podziałem na lokale mieszkalne dach jest zazwyczaj częścią wspólną, a indywidualny właściciel nie może po prostu umieścić na nim paneli. Montaż wymaga decyzji wspólnoty mieszkaniowej, vereniging van eigenaars (art. 5:124 BW), podjętej zgodnie z aktem podziału. W przypadku gdy jeden właściciel otrzymuje wyłączne użytkowanie części wspólnego dachu, akt ten musi zostać zmieniony, co wymaga kwalifikowanej większości głosów i aktu notarialnego (art. 5:139 BW).

Sprzedaż budynku lub gruntu

To, co dziedziczy nabywca, zależy od formy praw. Zarejestrowane prawo do nieruchomości wiąże nabywcę automatycznie: przejmuje grunt, na którym znajduje się nieruchomość, na własność osoby trzeciej, na pozostały okres. Umowa dzierżawy również przetrwa przeniesienie własności (art. 7:226 K.c.), ale przyznaje jedynie osobiste prawo użytkowania. Zobowiązania, które nie są prawami rzeczowymi, muszą być zabezpieczone klauzulą ​​łańcuchową i zobowiązaniem jakościowym (art. 6:252 K.c.).

Należyta staranność obejmuje akt własności powierzchni i jego okres obowiązywania, umowę dzierżawy, umowę o przyłączu i transporcie oraz jej przepustowość, decyzję o dotacjach i jej przeniesienie, umowę PPA i jej postanowienia dotyczące zmiany kontroli, ubezpieczenie i raporty z inspekcji oraz zabezpieczenie usunięcia.

Wycofanie z eksploatacji i usunięcie

Farma fotowoltaiczna ma określony okres użytkowania, a grunt ma powrócić do swojego pierwotnego przeznaczenia. Obowiązek demontażu i przywrócenia do stanu pierwotnego powinien być zawarty w trzech miejscach: w pozwoleniu lub umowie z gminą, która zazwyczaj nakłada obowiązek demontażu jako warunek; w akcie własności gruntu; oraz w zabezpieczeniu.

Bezpieczeństwo to najczęstszy błąd popełniany przez właścicieli gruntów. Deweloper, który wybudował farmę, może nie być jej właścicielem w dwudziestym drugim roku. Wymagana jest gwarancja bankowa lub jej ekwiwalent, ustalona na podstawie niezależnego szacunku kosztów usunięcia i renowacji, indeksowana i finansowana z przychodów. Zobowiązanie do usunięcia, należne od firmy, której jedynym aktywem jest zamortyzowane gospodarstwo, jest niewiele warte.

Listy kontrolne

Dla właściciela gruntu, do którego zwrócono się w sprawie farmy słonecznej:

• Przed udzieleniem wyłączności należy domagać się prawa do powierzchni, a nie dzierżawy.
• Najpierw sprawdź politykę miejską i prowincjonalną dotyczącą energii słonecznej.
• Najpierw zajmij się istniejącą umową najmu lub dzierżawy i ewentualnymi kredytami hipotecznymi.
• Uzgodnij wynagrodzenie, indeksację i płatności za okres rozwoju.
• Rozwój czapki z datą końcową powiązaną z pozwoleniem i siecią.
• Bezpieczne usuwanie z gwarancją indeksowaną; kontrola nad zmianą kontroli.
• Ureguluj dostęp, kable, ogrodzenia, drenaż i jakość gleby.

Dla właściciela dachu, do którego zwrócono się w sprawie montażu na dachu:

• Uzyskaj obliczenia konstrukcyjne i zadecyduj, kto zapłaci za wzmocnienie.
• Uzależnij zawarcie umowy najmu od zgody ubezpieczyciela.
• Sprawdź, czy dane miejsce jest zabytkiem lub obszarem objętym ochroną.
• Połącz dzierżawę dachu z powierzchnią bezpośrednio nad dachem i kablami.
• Rozwiążcie kwestie dotyczące tego, kto przejmie władzę, za jaką cenę i wszelkie kwestie licencyjne.
• Reguluj wymianę dachu, przecieki, uszkodzenia i naprawy na koniec okresu użytkowania.
• Sprawdź, w jaki sposób dzielisz się mocą przerobową z własnym zużyciem.