Prawa najemców w Holandii: przewodnik dla obcokrajowców

Holenderskie prawo najmu należy do najbardziej przyjaznych najemcom w Europie, a większość obcokrajowców wynajmujących mieszkania w tym kraju nie zdaje sobie sprawy z zakresu ochrony, jaką im przysługuje. Przepisy znajdują się głównie w księdze 7 holenderskiego kodeksu cywilnego ( Burgerlijk Wetboek , BW) i wielu z nich nie da się rozwiązać w drodze umowy. Niniejszy poradnik w zarysie opisuje tę kwestię: jaką umowę zawierasz, kiedy wynajmujący może ją rozwiązać, jakie opłaty możesz ponieść i gdzie się udać w razie problemów.

Najprzydatniejsza rzecz, którą warto wiedzieć: większość prawa jest obowiązkowa

Holenderskie prawo najmu powierzchni mieszkalnych jest w dużej mierze prawem semi-dwingend recht – półobowiązkowym. Ustawa określa dolną granicę: strony mogą uzgodnić warunki korzystniejsze dla najemcy, ale klauzula przyznająca najemcy mniej niż ustawowe minimum jest często po prostu nieważna. Nie ma znaczenia, czy ją podpisałeś lub przeczytałeś.

Art. 7:242 BW chroni przepisy dotyczące wad, napraw i obniżek czynszu; art. 7:265 BW chroni przepisy dotyczące czynszu i innych opłat. W związku z tym te wspólne klauzule są często niewykonalne:

• „Najemca rezygnuje z ochrony czynszu” lub „wyprowadzi się w dniu zakończenia umowy”.
• „Najemca nie może ubiegać się o Komisja Hurtowa".
• „Wszelkie koszty konserwacji i napraw ponosi najemca.”
• „Właściciel może wejść na teren nieruchomości w dowolnym momencie.”
• „Najemca musi złożyć sześciomiesięczne wypowiedzenie.”

Klauzula nieważności nie unieważnia całej umowy: reszta pozostaje nieważna, a przepis ustawowy ją zastępuje. Nie ignoruj ​​jednak klauzuli, którą uważasz za nieważną – sprawdź ją, ponieważ granice różnią się w zależności od klauzuli i rodzaju umowy najmu.

Rodzaje najmu powierzchni mieszkalnej

Twoje zabezpieczenia zależą od rodzaju umowy. Od momentu wejścia w życie ustawy Wet vaste huurcontracten (1 lipca 2024 r.) normą jest umowa na czas nieokreślony ( onbepaalde tijd ); umowy na czas określony, niegdyś standard na rynku prywatnym, są dozwolone tylko w określonych kategoriach.

Umowa na czas nieokreślony zapewnia pełną ochronę czynszu. Umowa na czas określony, która rzeczywiście mieści się w dozwolonej kategorii umów na czas określony, kończy się w tym samym dniu, a ochrona jest mniejsza. Co istotne, umowa na czas określony, która nie mieści się w dozwolonym wyjątku, jest zazwyczaj traktowana jako umowa na czas nieokreślony z pełną ochroną – próba ograniczenia okresu jej obowiązywania kończy się niepowodzeniem. Dozwolone wyjątki opierają się na art. 7:271 BW i są wyczerpująco wymienione w Besluit vaste huurcontracten, który obejmuje wynajem studentom i określonym grupom docelowym; kategoria nieznajdująca się na tej liście nie istnieje.

W mieszkaniach współdzielonych jedno rozróżnienie decyduje o wszystkim: czy wynajmujesz od właściciela, czy od innego najemcy. Twoja własna umowa z właścicielem czyni cię zwykłym najemcą; pokój wynajęty od głównego najemcy czyni cię podnajemcą, którego pozycja zależy od trwania głównej umowy najmu. Etykiety takie jak „krótki pobyt” czy „umowa ekspata” nie mają mocy prawnej.

Ochrona i rozwiązanie umowy najmu

To zaskakuje niemal każdego najemcę zagranicznego. Wynajmujący nie może rozwiązać umowy najmu lokalu mieszkalnego wyłącznie w drodze wypowiedzenia: umowa ta trwa z mocy prawa do czasu pisemnej zgody najemcy lub jej rozwiązania przez sąd (art. 7:272 BW). Jeśli nie wyrazisz zgody w ciągu sześciu tygodni, wynajmujący musi zwrócić się do sądu rejonowego.

Zawiadomienie musi zostać doręczone komornikowi pismem lub listem poleconym, z podaniem uzasadnienia i pytaniem, czy wyrażasz na nie zgodę (art. 7:271 BW); zawiadomienie niespełniające tych wymagań jest wadliwe. Okres wypowiedzenia wystawiony przez wynajmującego wynosi co najmniej trzy miesiące, z przedłużeniem o jeden miesiąc za każdy rok zamieszkania, maksymalnie do sześciu miesięcy.

Podstawy, na których sąd może odstąpić od umowy, są ograniczone i wymienione w art. 7:274 BW. W skrócie:

• Najemca nie zachowywał się jak dobry najemca — powodował poważne uciążliwości, notorycznie zalegał z płatnościami, nadużywał usług.
• Wynajmujący pilnie potrzebuje nieruchomości do użytku osobistego, w tym do remontu, który jest niemożliwy z powodu trwającego najmu. Sąd rozpatruje interesy obu stron i może nakazać zapłatę odszkodowania za przeprowadzkę.
• Najemca odrzucił rozsądną ofertę nowej umowy, co nie jest podstawą do wymuszenia podwyżki czynszu.
• Ważny plan zagospodarowania przestrzennego (plan docelowy) ma zostać wdrożony.
• Szczegółowe przesłanki dotyczące zakwaterowania studentów i grup docelowych oraz miejsce zamieszkania właściciela budynku.

„Chcę sprzedać”, „ktoś zapłaci więcej” i „umowa przewiduje dwa lata” nie są podstawą do wypowiedzenia. Spór o czynsz również nie jest podstawą do wypowiedzenia: wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy z powodu zakwestionowania czynszu.

Twój własny okres wypowiedzenia

Twoja sytuacja jest znacznie łagodniejsza. Okres wypowiedzenia jest równy okresowi płatności czynszu – w przypadku czynszu miesięcznego, jeden miesiąc – z ustawowym minimum jednego miesiąca i maksimum trzech (art. 7:271 BW). Klauzula nakazująca dłuższy okres jest nieważna i nie musisz podawać przyczyny. Wypowiedzenie należy wysłać listem poleconym. W przypadku prawdziwej umowy na czas określony zazwyczaj można wyprowadzić się wcześniej, a wynajmujący jest związany datą zakończenia umowy.

Segmenty rynku regulowanego i średniego

Czynsz za powierzchnię mieszkalną nie jest darmowy. Każdy dom jest oceniany w ramach systemu wyceny nieruchomości ( Woningwaarderingsstelsel , WWS), który przyznaje punkty za powierzchnię, etykietę energetyczną, sanitariaty, przestrzeń na zewnątrz i wartość WOZ, co daje maksymalny dozwolony czynsz.

Ustawa o przystępnym czynszu ( Wet betaalbare huur ), obowiązująca od 1 lipca 2024 r., rozszerzyła regulacje w górę. Obecnie istnieją trzy segmenty: segment o niskim poziomie regulacji, segment o średnim poziomie rynkowym ( middenhuur ) do 186 punktów włącznie oraz sektor wolny powyżej. Gminy wprowadziły to rozwiązanie od 1 stycznia 2025 r. Granicą między czynszem regulowanym a nieuregulowanym jest czynsz odpowiadający 186 punktom, tak że sektor wolny zaczyna się od 187 punktów (art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Oceny tej dokonuje się na początku najmu: lokal, którego czynsz przekraczał granicę w momencie rozpoczęcia najmu, nie staje się regulowany później, ponieważ punkty WOZ później maleją. Pułap czynszu odpowiadający temu limitowi punktów jest corocznie indeksowany przez ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa i publikowany w Staatscourant, dlatego należy posługiwać się kwotą obowiązującą w dniu rozpoczęcia najmu, a nie tą aktualną dzisiaj.

Limity dodatku czynszowego ( huurtoeslag ) stanowią odrębną kwestię od granic segmentów. Maksymalny czynsz, od którego można się ubiegać o dodatek, jest niższy dla najemcy poniżej dwudziestego pierwszego roku życia niż dla osoby w wieku dwudziestu jeden lat lub starszej, z zastrzeżeniem ustawowego wyjątku dla młodszych najemców z niepełnosprawnościami (art. 13 Wet op de huurtoeslag). Poniżej tego pułapu limit zniżki jakościowej ( kwaliteitskortingsgrens ) oraz dwa limity ograniczające ( aftoppingsgrenzen ), zależne od wielkości gospodarstwa domowego, decydują o tym, jaka część czynszu zostanie faktycznie zwrócona. Wszystkie te kwoty są indeksowane od 1 stycznia każdego roku i publikowane przez Urząd Skarbowy (Belastingdienst); należy stosować kwoty obowiązujące w danym roku.

Nowy najemca może zwrócić się do Huurcommissie o oszacowanie czynszu początkowego w ciągu sześciu miesięcy od rozpoczęcia najmu (art. 7:249 BW) — jest to jedno z najcenniejszych praw najemcy zagranicznego, a zarazem najczęściej pomijane.

Podwyżki czynszów

Podwyżkę należy zaproponować na piśmie co najmniej dwa miesiące przed jej wejściem w życie, podając aktualnie obowiązujący czynsz, zmianę, nowy czynsz i datę wejścia w życie (art. 7:252 BW). W segmencie regulowanym i średnim rynku podwyżka jest ograniczona corocznie; w sektorze wolnym obowiązuje umowa, w ramach obowiązującego tam maksymalnego ustawowego poziomu. Maksymalne stawki procentowe różnią się w zależności od segmentu i są ustalane corocznie przez ministra właściwego do spraw mieszkalnictwa na podstawie wzoru na płace i inflację w Besluit huurprijzen woonruimte (Nierozpoznany tekst) i publikowane w Staatscourant przed ich wejściem w życie; rundy społeczne i średniego rynku również rozpoczynają się w różnych terminach w roku. W segmencie regulowanym wynajmujący może zamiast tego zastosować stałą podwyżkę gotówkową do niskiego czynszu bazowego, również od kwoty ustalonej na dany rok. Jeśli uważasz, że podwyżka jest niezgodna z prawem, zgłoś sprzeciw na piśmie przed datą wejścia w życie, zamiast wstrzymywać płatność.

Depozyt i opłaty za obsługę

Zgodnie z ustawą o dobrym wynagrodzeniu ( Wet goed verhuurderschap), obowiązującą od 1 lipca 2023 r., kaucja nie może przekraczać dwukrotności miesięcznego czynszu – czynszu za użytkowanie lokalu bez opłat eksploatacyjnych – i musi zostać zwrócona w ciągu 14 dni od zakończenia umowy najmu (art. 7:261b BW). W przypadku gdy wynajmujący potrąca zaległy czynsz, opłaty eksploatacyjne lub szkody, pozostała kwota jest należna w ciągu 30 dni, a wszelkie potrącenia wymagają pisemnego wyszczególnienia.

Opłaty za usługi ( servicekosten ) muszą odzwierciedlać rzeczywiste koszty. Wynajmujący musi przedstawić szczegółowe zestawienie roczne w ciągu sześciu miesięcy od zakończenia roku obrotowego (art. 7:259 BW), a Państwo mają dostęp do dokumentów stanowiących podstawę rozliczenia. Czynsz „all-in” obejmujący czynsz, media i usługi to problem wynajmującego, a nie Państwa: Huurcommissie może go rozdzielić.

Konserwacja, usterki i obniżka czynszu

Zasadniczo właściciel jest odpowiedzialny za to, aby nieruchomość nadawała się do zamieszkania oraz za usuwanie usterek; najemca zajmuje się drobnymi, codziennymi naprawami.

Wada ( gebrek ) to każdy stan pozbawiający Cię prawa do korzystania z nieruchomości, zgodnie z definicją zawartą w art. 7:204 Kodeksu cywilnego (BW) – wilgoć i pleśń, niesprawny kocioł, przeciekający dach. Po otrzymaniu zgłoszenia, wynajmujący musi go usunąć (art. 7:206 Kodeksu cywilnego). W przeciwnym razie możesz zwrócić się do sądu o zezwolenie na prace na koszt wynajmującego, ubiegać się o obniżenie czynszu za okres trwania wady (art. 7:207 Kodeksu cywilnego) lub domagać się odszkodowania, jeśli wynajmujący ponosi winę (art. 7:208 Kodeksu cywilnego). Twój obowiązek obejmuje drobne naprawy (art. 7:217 Kodeksu cywilnego), określone w Kodeksie cywilnym (Besluit kleine herstellingen ) : żarówki, udrażnianie odpływów, drobne prace pielęgnacyjne ogrodu. Klauzula przerzucająca na Ciebie koszty konserwacji konstrukcji jest nieważna.

Zgłaszaj wady na piśmie: roszczenie o obniżenie czynszu zależy od daty zgłoszenia. W segmentach rynku regulowanego i średniego Huurcommissie może nakazać tymczasową obniżkę czynszu z powodu poważnych wad, szybciej i taniej niż sąd. Nigdy nie wstrzymuj czynszu jednostronnie – daje to wynajmującemu podstawę do odstąpienia od umowy.

Dostęp, prywatność i prawo właściciela do wejścia

Masz wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości. Wynajmujący nie ma ogólnego prawa wstępu, a klauzula rzekomo je przyznająca nie uchyla Twojego prawa do niezakłóconego korzystania: nie wolno im wchodzić pod Twoją nieobecność, nie wolno monitorować Twojego wejścia. Musisz umożliwić dostęp w celu przeprowadzenia pilnych prac, niezbędnych napraw i przeglądów, w rozsądnym czasie i z odpowiednim wyprzedzeniem (art. 7:220 BW). Obowiązuje zasada umawiania wizyt, a nie niespodzianek. Wielokrotne niezapowiedziane wizyty lub wywieranie presji na opuszczenie lokalu mogą być uznane za zastraszanie, zakazane na mocy ustawy o zakazie wstępu (Wet goed verhuurderschap) i podlegające zgłoszeniu do gminy.

Renowacja i rozsądna propozycja

Wynajmujący, który chce przeprowadzić remont, musi przedstawić Ci pisemną propozycję, a Ty musisz się z nią zgodzić, jeśli jest ona uzasadniona (art. 7:220 Kodeksu Cywilnego). Rozsądność zależy od interesów obu stron: konieczności przeprowadzenia prac, zakłóceń, oferowanego odszkodowania, konsekwencji w postaci czynszu oraz ewentualnego tymczasowego zakwaterowania. Remont nie kończy umowy najmu — jest kontynuowany w trakcie trwania prac. Jeśli uważasz propozycję za nierozsądną, napisz o tym na piśmie, podając uzasadnienie. Jeśli większość lokatorów w budynku wyraziła na nią zgodę, domniemywa się, że jest ona uzasadniona i należy niezwłocznie wnieść sprawę do sądu.

Dyskryminacja na rynku najmu

Dyskryminacja ze względu na narodowość, pochodzenie etniczne, religię, płeć, orientację seksualną i niepełnosprawność jest niezgodna z prawem na mocy ogólnego prawa o równym traktowaniu. Ustawa Wet goed verhuurderschap zaostrzyła tę zasadę w przypadku wynajmu: wynajmujący lub agent musi przeprowadzić przejrzystą procedurę selekcji, stosować i dokumentować obiektywne kryteria oraz wyjaśnić odrzuconemu kandydatowi, dlaczego wybrano innego kandydata.

Jest to szczególnie przydatne dla obcokrajowców, których nieproporcjonalnie często dotykają komunikaty „tylko obywatele Holandii”, „bez ekspatów” lub niewyjaśnione odrzucenia po obejrzeniu. Należy poprosić o podanie na piśmie kryteriów i uzasadnienia wyboru, a następnie zgłosić to do miejskiego punktu zgłaszania, który może nałożyć grzywnę, a tam, gdzie obowiązuje licencja, cofnąć prawo do wynajmu.

Podnajem i Airbnb

Ogólna zasada stanowi, że nie wolno oddawać nieruchomości do użytkowania osobom trzecim bez pozwolenia (art. 7:244 BW). Najemca mieszkający w domu z własnym lokalem może podnająć jego część – pokój – ale podnajęcie całego domu lub wystawienie go na platformie krótkoterminowego najmu to jeden z najbardziej oczywistych sposobów na utratę najmu: sądy regularnie traktują nieautoryzowane podnajmowanie jako nienależyte zachowanie najemcy, a zyski mogą zostać odzyskane. Większość gmin reguluje również kwestie wynajmu wakacyjnego oddzielnie, wprowadzając wymogi dotyczące zezwoleń i własne kary. Jako podnajemca, Twoja pozycja wynika z głównej umowy najmu: jeśli ona wygasa, to w zasadzie Twoja pozycja również wygasa.

W przypadku sprzedaży nieruchomości: sprzedaż nie powoduje zerwania umowy najmu

Kupno bez przerwy — sprzedaż nie powoduje zerwania umowy najmu (art. 7:226 BW). Jeśli Twój wynajmujący sprzedaje nieruchomość, kupujący z mocy prawa wstępuje w jego miejsce, a Twoja umowa najmu, czynsz i ubezpieczenie pozostają bez zmian. Nie musisz podpisywać żadnych nowych umów i powinieneś uważać na „nową umowę” oferowaną jako warunek sprzedaży, która może dyskretnie ograniczyć Twoje prawa.

Musisz tolerować rozsądne oględziny, ale sprzedaż nie stanowi podstawy do rozwiązania umowy. Chęć nowego właściciela do natychmiastowego wprowadzenia się również nie jest uzasadniona: wynajmujący, który zajął miejsce poprzednika, nie może skorzystać z prawa do pilnego użytku własnego, dopóki nie upłyną trzy lata od momentu, gdy najemca otrzymał pisemne powiadomienie o nowym wynajmującym (art. 7:274 BW).

Rejestracja w BRP

Jeśli mieszkasz w Holandii, musisz zarejestrować się pod swoim adresem w Bazie Danych Osobowych ( Basisregistratie Personen , BRP). Rejestracja jest obowiązkiem prawnym, a nie przysługą ze strony właściciela, i jest potrzebna do uzyskania numeru BSN, konta bankowego i ubezpieczenia zdrowotnego.

Właściciel, który odmawia rejestracji, to sygnał ostrzegawczy, zazwyczaj dlatego, że wynajem narusza warunki kredytu hipotecznego, ubezpieczenia lub komunalnych przepisów mieszkaniowych, ponieważ dom jest wynajmowany bez wymaganego pozwolenia lub ponieważ dochody nie zostały zadeklarowane. Żaden z tych problemów nie jest prawnie Twój, ale wszystkie oznaczają, że Twoja umowa najmu stoi na niepewnym gruncie. Potraktuj „nie możesz się tu zarejestrować” jako powód do odejścia.

Gdzie się udać, gdy coś pójdzie nie tak

Istnieją trzy drogi, a wybór właściwej pozwala zaoszczędzić czas.

• Punkt sprawozdawczy gminy (punkt raportowania) — za zachowanie wynajmującego: dyskryminacja, zastraszanie, odmowa udzielenia pisemnej umowy lub wymaganych informacji, bezprawne opłaty i wygórowany czynsz w segmencie regulowanym i średnim. Każda gmina ma taki system od początku 2024 roku. Jest on bezpłatny, ale służy egzekwowaniu prawa w interesie publicznym, a nie przyznawaniu pieniędzy.
• Huurcommissie (Trybunał ds. czynszu) — w przypadku czynszów początkowych, podwyżek rocznych, rozliczeń opłat eksploatacyjnych, czynszów all-in i obniżek czynszu z tytułu wad, w segmencie regulowanym i średnim. Szybko, tanio i wiążąco, ale nie obejmuje kaucji, eksmisji ani szkód.
• Sąd rejonowy (sąd rejonowy) — w przypadku wszystkiego innego: wypowiedzenie i eksmisja, zwrot kaucji, odszkodowania, naruszenie umowy i spory w sektorze wolnym. Nie jest wymagany prawnik, ale druga strona zazwyczaj go ma.

Niektóre terminy są krótkie — sześć miesięcy na ustalenie czynszu początkowego, data wejścia w życie sprzeciwu wobec podwyżki czynszu, sześć tygodni na odpowiedź na wypowiedzenie umowy — a ich niedotrzymanie może pogrążyć mocną sprawę.

Praktyczna lista kontrolna

Zanim podpiszesz

• Określ rodzaj umowy i, w przypadku umowy na czas określony, która dozwolona kategoria ma zastosowanie.
• Zanim zdecydujesz się na wynajem, policz punkty.
• Sprawdź, czy kaucja nie przekracza dwumiesięcznego czynszu.
• Sprawdź, czy opłaty za usługi są określone, a nie ujęte w kwocie „całkowitej”.
• Potwierdź pisemnie, że możesz się tam zarejestrować w BRP.
• Zapytaj, czy agent pobiera od Ciebie prowizję — pobieranie prowizji od najemcy w sytuacji, gdy agent działa również w imieniu wynajmującego, jest na ogół niedozwolone.
• Zrób zdjęcie stanu w momencie przekazania, z datą.

Kiedy coś pójdzie nie tak

• Złóż wniosek na piśmie; w przypadku wypowiedzenia umowy lub niewykonania zobowiązania użyj przesyłki poleconej.
• Kontynuuj płacenie czynszu, chyba że właściwy organ go obniżył.
• Wyznacz termin, w którym właściciel ma podjąć działanie i określ, co zrobić, jeśli tego nie zrobi.
• Zanim cokolwiek zrobisz, zidentyfikuj odpowiednią trasę i sprawdź termin jej realizacji.
• Jeśli otrzymasz wypowiedzenie lub będziesz naciskany, aby je podpisać lub odejść, zasięgnij porady jak najszybciej.