Każdy, kto chce wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego lub grozi mu wypowiedzenie przez wynajmującego, musi najpierw wiedzieć, jakiemu reżimowi podlega dana umowa. Jak wskazano w pierwszej części tej serii, zasadniczo różne zasady obowiązują w przypadku powierzchni użytkowej 7:290 (sklepy, hotele, rzemieślnicy) i 7:230a (biura, magazyny, sale treningowe). Różnica ta nigdzie nie jest tak decydująca, jak w przypadku wypowiedzenia.
W przypadku powierzchni komercyjnej 7:290 wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu wyłącznie z wyczerpujących przyczyn ustawowych, przy czym obowiązują ścisłe wymogi formalne. W przypadku powierzchni komercyjnej 7:230a próg dla wynajmującego jest znacznie niższy: wypowiedzenie jest zasadniczo wolne od podstaw formalnych i nie wymaga podania przyczyny. Niniejszy artykuł omawia obie sytuacje.
Zakończenie budowy 7:290 powierzchni komercyjnej
Wymagania formalne
Wypowiedzenie umowy najmu powierzchni komercyjnej o powierzchni 7:290 podlega ścisłym wymogom formalnym. Wypowiedzenie musi zostać złożone w formie pisemnej, listem poleconym lub nakazem komorniczym. Minimalny okres wypowiedzenia wynosi jeden rok. Wypowiedzenie niespełniające tych wymogów jest nieważne i nie wywołuje skutków prawnych. W takim przypadku umowa najmu po prostu trwa.
Wypowiedzenie umowy musi zostać skierowane do najemcy przed końcem bieżącego okresu najmu. W przypadku wypowiedzenia umowy zbyt późno, umowa najmu zostanie automatycznie przedłużona na kolejny okres.
Podstawy rozwiązania umowy przez wynajmującego
Wynajmujący 7290 lokali użytkowych może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie. W przypadku wypowiedzenia umowy po upływie pierwszego okresu (pierwszych pięciu lat) obowiązują tylko dwie przesłanki: najemca nie zachowuje się jak dobry najemca (uporczywie nieodpowiedzialny najem) lub wynajmujący pilnie potrzebuje wynajmowanej nieruchomości do użytku osobistego. Po upływie pierwszego okresu dodawana jest trzecia przesłanka: wyważenie interesów wynajmującego w rozwiązaniu umowy z interesami najemcy w kontynuacji umowy, w którym wynajmujący musi wykazać istnienie ważnego interesu.
Szczegółowy opis poszczególnych podstaw rozwiązania umowy i orzecznictwo w tym zakresie można znaleźć w artykule „Najem komercyjny (7:290 DCC): Ochrona i podstawy rozwiązania umowy o powierzchnię handlową” zamieszczonym w innym miejscu na tej stronie internetowej.
Najemca, który chce przedłużyć
Najemca powierzchni komercyjnej o powierzchni 7290 m², który otrzyma wypowiedzenie, ale chce pozostać w lokalu, musi wnieść pisemny sprzeciw w ciągu sześciu tygodni od otrzymania wypowiedzenia. W przeciwnym razie umowa najmu wygasa z dniem wskazanym w zawiadomieniu. W przypadku sprzeciwu wynajmujący musi złożyć wypowiedzenie do sądu rejonowego. Umowa najmu wygasa dopiero po wydaniu przez sąd wypowiedzenia. Do tego czasu umowa pozostaje w mocy.
Zakończenie budowy powierzchni komercyjnej 7:230a
Zasada główna: wypowiedzenie bez uzasadnienia
W przypadku powierzchni komercyjnej 7:230a prawo jest znacznie łagodniejsze dla wynajmującego. Umowa najmu kończy się z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie lub, w jego braku, z zachowaniem terminu ustawowego. Przyczyna rozwiązania umowy nie jest wymagana. Wynajmujący nie musi wyjaśniać przyczyn wypowiedzenia. Najemca nie ma co do zasady prawa do przedłużenia umowy.
Ochrona przed eksmisją: odroczenie przez sąd
Chociaż najemca lokalu użytkowego o powierzchni 7:230a nie ma prawa do przedłużenia umowy najmu, przysługuje mu jednak prawo do ochrony przed eksmisją. Oznacza to, że po rozwiązaniu umowy najmu i otrzymaniu od wynajmującego wypowiedzenia o eksmisji, najemca może w ciągu dwóch miesięcy od daty eksmisji zwrócić się do sądu rejonowego o przedłużenie okresu eksmisji. Sąd bierze pod uwagę interesy obu stron. Maksymalny okres przedłużenia wynosi jeden rok na wniosek, a łącznie maksymalnie trzy lata.
Ochrona przed eksmisją nie jest zatem prawem do dalszego korzystania z umowy najmu, a jedynie jej odroczeniem. Po upływie maksymalnego okresu najmu lokal musi zostać opuszczony.
Przedterminowe rozwiązanie umowy i rola opcji wypowiedzenia
Zarówno w przypadku powierzchni komercyjnej 7:290, jak i 7:230a, umowa może zawierać klauzulę wypowiedzenia: postanowienie umowne dające stronom prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. W przypadku powierzchni komercyjnej 7:290 taka klauzula musi być proporcjonalna do ochrony, jaką prawo zapewnia najemcy; postanowienie dające wynajmującemu prawo do rozwiązania umowy w dowolnym momencie może być sprzeczne z obligatoryjnym charakterem umowy.
Każdy, kto korzysta z klauzuli wypowiedzenia, musi spełnić ścisłe wymogi proceduralne: właściwy okres obowiązywania, właściwą formę (zarejestrowaną lub nakazową) oraz właściwą datę wypowiedzenia. Jeden dzień spóźnienia oznacza, że wypowiedzenie nie będzie skuteczne, a umowa najmu będzie obowiązywać przez kolejny okres.
Należy również zwrócić uwagę na dorozumiane odnowienie umowy. Jeśli umowa najmu wygaśnie i żadna ze stron jej nie wypowie, umowa jest w większości przypadków automatycznie przedłużana na czas trwania pierwotnego okresu lub na czas nieokreślony, w zależności od zapisów umowy. Należy upewnić się z odpowiednim wyprzedzeniem, czy przedłużenie umowy jest pożądane.
Typowe błędy przy wypowiedzeniu umowy
W praktyce obserwujemy powtarzające się błędy przy wypowiedzeniu umów najmu lokali użytkowych:
- Rozwiązanie umowy zbyt późno, w wyniku czego upływa roczny okres wypowiedzenia, a umowa najmu automatycznie zostaje przedłużona na kolejny okres.
- Rozwiązanie umowy bez zachowania wymaganej prawem formy (poprzez zwykły e-mail lub telefon zamiast listu poleconego lub pisma procesowego), co powoduje nieważność rozwiązania umowy.
- Jako wynajmujący mogę wypowiedzieć umowę najmu bez uzasadnionej przyczyny w przypadku 7:290 powierzchni komercyjnej, po czym najemca wnosi sprawę do sądu rejonowego, a wypowiedzenie zostaje anulowane.
- Jako najemca nie sprzeciwiając się w odpowiednim terminie wypowiedzeniu umowy najmu 7:290 powierzchni komercyjnej, w związku z czym prawo do kontynuacji umowy wygasa.
- Zapomnienie o obowiązku dostarczenia rzeczy: nawet jeśli wypowiedzenie umowy jest ważne, najemca może ponosić odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną wskutek niezwrócenia lokalu w stanie zgodnym z umową.
- W przypadku lokalu komercyjnego 7:230a, upływ dwumiesięcznego terminu na złożenie wniosku o ochronę przed eksmisją, po upływie którego prawo to definitywnie wygasa.
Wniosek
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego wydaje się proste, ale po bliższym przyjrzeniu się kryje w sobie niezliczone pułapki formalne i merytoryczne. Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy wynajmującym: błąd w procedurze może prowadzić do kontynuacji stosunku najmu, którego nie chcesz, lub do utraty praw ochronnych, z których mógłbyś skorzystać. Zawsze sprawdzaj terminy, wymagany formularz i obowiązujące procedury z odpowiednim wyprzedzeniem przed wysłaniem lub otrzymaniem wypowiedzenia.
Prawnicy specjalizujący się w sprawach najmu Law & More Pomożemy Ci na każdym etapie procedury wypowiedzenia umowy, od pierwszego pisma po wszelkie postępowania przed sądem rejonowym. Skontaktuj się z nami, aby umówić się na niezobowiązującą rozmowę.
PYTANIA I ODPOWIEDZI
Jak długi jest okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego?
W przypadku powierzchni komercyjnej 7:290 minimalny ustawowy okres wypowiedzenia wynosi jeden rok. Wypowiedzenie musi zostać złożone w formie pisemnej listem poleconym lub nakazem komorniczym. W przypadku powierzchni komercyjnej 7:230a obowiązuje okres uzgodniony w umowie; nie ma ustawowego minimalnego okresu wypowiedzenia.
Czy właściciel może po prostu wypowiedzieć umowę najmu sklepu?
Nie. W przypadku powierzchni komercyjnej o powierzchni 7290 m² wynajmujący może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn wyczerpująco wymienionych w przepisach prawa, takich jak pilna potrzeba osobista lub uporczywie złe warunki najmu. Wypowiedzenie umowy bez uzasadnionej przyczyny nie ma skutków prawnych.
Na czym polega ochrona przed eksmisją na podstawie art. 7:230a?
Po rozwiązaniu umowy najmu najemca lokalu użytkowego o powierzchni 7:230a może zwrócić się do sądu rejonowego o przedłużenie terminu eksmisji. Wniosek ten należy złożyć w ciągu dwóch miesięcy od daty zawiadomienia o eksmisji. Maksymalny okres przedłużenia wynosi łącznie trzy lata.
Czym jest klauzula wypowiedzenia umowy najmu?
Klauzula wypowiedzenia to postanowienie umowne dające jednej lub obu stronom prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. W przypadku powierzchni komercyjnych 7:290 takie klauzule muszą być zgodne z obowiązkową ustawową ochroną najemcy.
Więcej z tej serii o prawie najmu komercyjnego
Ten artykuł jest częścią naszego trzyczęściowego cyklu o prawie najmu komercyjnego. Przeczytaj również pozostałe części:
