Holenderskie prawo najmu komercyjnego: 7:290 powierzchni handlowej i 7:230 powierzchni biznesowej

Holenderskie prawo najmu komercyjnego dzieli wynajmowane lokale użytkowe na dwa systemy, które pociągają za sobą bardzo różne konsekwencje. Przestrzenie handlowe i hotelowe podlegają przepisom artykułu 7:290 holenderskiego kodeksu cywilnego (Burgerlijk Wetboek, BW) i są objęte ścisłą ochroną: ustawowy okres obowiązywania umowy wynosi pięć lat plus pięć lat, wypowiedzenie umowy tylko z przyczyn wymienionych w ustawie oraz prawo do sądowego przywrócenia czynszu. Wszystkie inne powierzchnie, które nie są powierzchniami mieszkalnymi, od biur i magazynów po laboratoria i gabinety lekarskie, podlegają przepisom artykułu 7:230a BW, zgodnie z którym strony mają dużą swobodę w zawieraniu umów, a najemca ma tylko jedno zabezpieczenie: ochronę przed eksmisją przez maksymalnie trzy lata.

O tym, który z nich ma zastosowanie, decyduje prawo, a nie nagłówek umowy. To jedno pytanie decyduje o tym, jak długo jesteś związany umową, jak i kiedy każda ze stron może ją rozwiązać oraz czy w ogóle można kwestionować czynsz. Poniżej przedstawiono oba systemy, warunki i okresy wypowiedzenia, ustawowe podstawy wypowiedzenia, procedurę przeglądu czynszu oraz ochronę przed eksmisją, która jest jedyną realną obroną najemców innych powierzchni biurowych.

Jaki system obowiązuje w Twojej siedzibie?

Artykuł 7:290 BW obejmuje przestrzeń zabudowaną przeznaczoną na sklep, restaurację lub kawiarnię, punkt sprzedaży na wynos lub dostawę, zakład rzemieślniczy (ambachtsbedrijf) lub hotel, pod warunkiem że nieruchomość zawiera obszar dostępny publicznie, gdzie towary lub usługi są dostarczane bezpośrednio do klientów. Działalność kempingowa jest wyraźnie uwzględniona. Grunty, przynależności i wszelkie pomieszczenia mieszkalne dla osób zależnych należące do lokalu podlegają tym samym zasadom, dlatego mieszkanie nad sklepem jest zazwyczaj objęte tą samą chronioną umową najmu. W praktyce jest to świat 290-bedrijfsruimte : ulica handlowa, centrum handlowe, restauracja, hotel.

Wszystko inne, co jest nieruchomością zabudowaną i nie jest lokalem mieszkalnym, podlega przepisom o nieruchomościach zabudowanych zgodnie z art. 7:230a BW. Biura, centra dystrybucyjne, warsztaty bez ogólnodostępnego stanowiska, magazyny, centra danych oraz gabinety księgowych, fizjoterapeutów i konsultantów – wszystkie te obiekty znajdują się w tym miejscu. Nie ma trzeciej kategorii ani żadnej luki między nimi.

Decydującym kryterium jest sposób użytkowania, na jaki strony zgodziły się w momencie zawierania umowy najmu, w zestawieniu ze sposobem faktycznego użytkowania powierzchni. Nazwanie umowy najmu najmem biurowym nie oznacza, że ​​jest ona taka, jeśli najemca prowadzi sklep z ladą otwartą dla klientów, a klauzula stanowiąca, że ​​strony wybierają tryb 7:230a, nie ma znaczenia, jeśli lokal obiektywnie kwalifikuje się jako powierzchnia handlowa. W sytuacjach mieszanych sąd bierze pod uwagę główny cel najmu i to, czy pozostałe części służą temu celowi; magazyn za sklepem zazwyczaj znajduje się po sklepie. Ponieważ zasady 7:290 są częściowo obligatoryjne na korzyść najemcy na mocy art. 7:291 BW, strony nie mogą po prostu rozwiązać ich w drodze porozumienia.

Jak długo trwa umowa najmu 7:290

Umowa najmu zawarta na podstawie art. 7:290 obowiązuje przez pięć lat lub na dłuższy, ustalony okres, uzgodniony przez strony. Artykuł 7:292 BW przekształca umowę najmu zawartą na czas nieokreślony lub na okres dłuższy niż dwa lata, ale krótszy niż pięć, w umowę najmu na pięć lat. Po upływie pierwszego okresu najmu, z mocy prawa, umowa najmu trwa nadal przez drugi okres pięciu lat; jeśli pierwszy okres był dłuższy niż pięć lat, drugi okres ulega skróceniu, tak aby łącznie wynosił dziesięć lat. Po dziesięciu latach umowa najmu trwa nadal na czas nieokreślony, chyba że jedna ze stron prawidłowo ją wypowie.

Istnieje jedno celowe wyjście z tej sytuacji. Artykuł 7:301 BW całkowicie wyłącza umowę najmu zawartą na okres dwóch lat lub krótszy z zakresu ochrony przewidzianej w artykułach 7:291 do 7:300 BW, co czyni ją standardowym instrumentem dla sklepów tymczasowych i lokali testowych. Pułapka tkwi w drugim akapicie: jeśli najemca nadal korzysta z lokalu po upływie dwóch lat, obowiązuje pełny system ochrony, obowiązujący od początku trwania umowy najmu, a nie od daty ich wygaśnięcia. Pozostawienie krótkiej umowy najmu bez nadzoru to zatem sposób, w jaki wynajmujący nieumyślnie tworzą dziesięcioletnie zobowiązanie.

Klauzule odbiegające od zasad ochronnych na niekorzyść najemcy nie są automatycznie nieważne, ale wymagają uprzedniej zgody kantonrechter (sądu rejonowego). Bez tej zgody najemca może powołać się na ich nieważność później, czasami nawet po latach od zawarcia umowy najmu. Z tego powodu doświadczone strony ubiegają się o zatwierdzenie klauzuli odbiegającej od zasad ochronnych w momencie podpisywania umowy, zamiast zakładać, że podpis rozstrzygnie sprawę.

Rozwiązanie umowy najmu 7:290: zawiadomienie, uzasadnienie i sąd

Chroniona umowa najmu lokalu handlowego nie wygasa po prostu. Musi zostać rozwiązana w drodze wypowiedzenia, a artykuł 7:293 Kodeksu cywilnego (BW) określa formę: nakaz komornika (exploot) lub list polecony, z okresem wypowiedzenia co najmniej jednego roku. Wynajmujący, który składa wypowiedzenie, musi w nim wskazać przyczyny uzasadniające wypowiedzenie; artykuł 7:294 Kodeksu cywilnego (BW) unieważnia wypowiedzenie bez uzasadnienia, którego nie można naprawić w toku postępowania.

Jeżeli najemca nie wyrazi pisemnej zgody na wypowiedzenie w ciągu sześciu tygodni, umowa najmu z mocy prawa obowiązuje nadal. Wynajmujący musi wówczas wnieść pozew do kantonrechter na podstawie art. 7:295 BW, domagając się ustalenia daty zakończenia umowy najmu przez sąd, a sąd może jedynie zweryfikować podstawy wskazane w wypowiedzeniu. Do czasu uprawomocnienia się wyroku najemca pozostaje w tym samym miejscu. Wynajmujący często nie doceniają kosztów czasowych: roczne wypowiedzenie plus postępowanie odwoławcze z łatwością wydłuża termin przekazania lokalu o dwa lub trzy lata od pierwszego listu. Nasz przegląd rozwiązywania umów najmu komercyjnego omawia ten harmonogram bardziej szczegółowo.

Po zakończeniu pierwszego okresu wynajmujący ma tylko dwie podstawy, zgodnie z artykułem 7:296 ust. 1 Kodeksu cywilnego (BW). Pierwsza to fakt, że najemca nie prowadził działalności gospodarczej w sposób właściwy dla najemcy, co obejmuje zaległości w czynszu, nieautoryzowane zmiany lub uporczywe naruszanie dozwolonego sposobu użytkowania. Druga to pilna potrzeba osobista: wynajmujący potrzebuje lokalu do własnego, trwałego użytku, w tym remontu, którego nie można przeprowadzić bez rozwiązania umowy najmu. Użytek osobisty obejmuje również użytkowanie przez małżonka, zarejestrowanego partnera, krewnego pierwszego stopnia lub dziecko w pieczy zastępczej.

Ustęp 2 tego samego artykułu wprowadza okres karencji, który dotyczy wielu nabywców nieruchomości wynajmowanych. Wynajmujący, który nabył lokal, nie może powoływać się na pilne użytkowanie osobiste, dopóki nie upłyną trzy lata od momentu, w którym poinformował najemcę na piśmie o zmianie właściciela. Zakup budynku w celu zamieszkania w nim nie skraca zatem ochrony najemcy, która się z tym wiąże.

Od końca drugiego okresu wynajmujący ma więcej miejsca. Artykuł 7:296 ust. 3 i 4 Kodeksu cywilnego (BW) dodaje dwie dodatkowe przesłanki: najemca odrzuca rozsądną ofertę nowej umowy najmu, pod warunkiem że oferta ta nie dotyczy zmiany czynszu, a wynajmujący chce korzystać z nieruchomości w sposób dozwolony przez obowiązujące przepisy planistyczne. Ponadto sąd może rozwiązać umowę najmu, po prostu wyważając interes wynajmującego w rozwiązaniu umowy z interesem najemcy w jej kontynuacji. W przypadku rozwiązania umowy najmu z przyczyn innych niż zachowanie najemcy, artykuł 7:297 BW pozwala sądowi przyznać najemcy wkład w koszty usunięcia i remontu.

Strona najemcy jest prostsza. Najemca może rozwiązać umowę z końcem okresu wypowiedzenia z rocznym okresem wypowiedzenia i nie musi podawać żadnego powodu.

Przegląd czynszu na podstawie artykułu 7:303 BW

Tylko w przestrzeni 7:290 obowiązuje ustawowa rewizja czynszu. Artykuł 7:303 BW pozwala każdej ze stron zwrócić się do kantonrechter o ustalenie nowego czynszu po upływie uzgodnionego okresu obowiązywania umowy, a we wszystkich innych przypadkach, gdy upłynie co najmniej pięć lat od dnia wejścia w życie ostatniego czynszu uzgodnionego przez strony lub ustalonego przez sąd. Innymi słowy: raz na pięć lat, nie częściej.

Punktem odniesienia nie jest aktualna cena ofertowa. Sąd porównuje czynsz ze średnią czynszów porównywalnych lokali użytkowych w tej samej lokalizacji w ciągu pięciu lat poprzedzających roszczenie, przeliczoną na poziom cen z tego momentu. Uśrednianie w ciągu pięciu lat celowo spłaszcza szczyt lub spadek w danym roku, dlatego rewizja czynszu rzadko przynosi wzrost, na jaki liczyła którakolwiek ze stron.

Artykuł 7:304 BW wprowadza filtr proceduralny, który rozstrzyga większość spraw przed ich rozpoczęciem. Wniosek o zmianę czynszu jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy towarzyszy mu opinia dotycząca nowego czynszu sporządzona przez jednego lub kilku biegłych powołanych wspólnie przez strony. Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia w sprawie biegłego, każda z nich może zwrócić się do kantonrechter o jego wyznaczenie, w praktyce często jest to komisja ds. doradztwa gospodarczego (bedrijfshuuradviescommissie) działająca przy Izbie Handlowej. Dzień złożenia wniosku liczy się jako dzień wniesienia wniosku, co ustala zarówno pięcioletni okres odniesienia, jak i, co do zasady, datę, od której obowiązuje nowy czynsz. Wczesne złożenie wniosku ma zatem bezpośrednie korzyści finansowe, a pominięcie etapu biegłego skutkuje odrzuceniem wniosku z powodu jego niedopuszczalności.

Najemcy powierzchni 7:230a nie mają takiego samego prawa. W tym przypadku czynsz jest zgodny z zapisami umowy, zazwyczaj korygowany corocznie o klauzulę indeksacyjną powiązaną z indeksem cen konsumpcyjnych publikowanym przez Holenderski Urząd Statystyczny (CBS). Poza tą klauzulą ​​zmiana wymaga porozumienia lub wąskiej drogi przewidzianej w artykule 6:258 BW dotyczącym nieprzewidzianych okoliczności, który sądy stosują oszczędnie.

Artykuł 7:230a: ochrona przed eksmisją zamiast ochrony terminowej

W przypadku innych powierzchni biurowych rozstrzyga umowa. Umowa najmu na czas określony wygasa z upływem tego okresu, bez konieczności wypowiedzenia, chyba że strony uzgodniły inaczej; umowa najmu na czas nieokreślony wygasa z wypowiedzeniem złożonym w sposób i z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie. Wynajmujący nie potrzebuje podstawy ustawowej, a sąd nie bada przyczyny wypowiedzenia.

Najemca ma jednak ochronę przed eksmisją. Po wygaśnięciu umowy najmu i powiadomieniu najemcy przez wynajmującego o konieczności opuszczenia lokalu, najemca może zwrócić się do kantonrechter o przedłużenie terminu opuszczenia lokalu. Wniosek należy złożyć w ciągu dwóch miesięcy od dnia, w którym upływa termin na opuszczenie lokalu, a jego złożenie zawiesza obowiązek opuszczenia lokalu do czasu wydania orzeczenia przez sąd. Pominięcie tego dwumiesięcznego terminu jest zgubne; po jego upływie nie ma już możliwości powrotu.

Sąd przyznaje przedłużenie, chyba że interesy wynajmującego ucierpiałyby poważniej w wyniku dalszego użytkowania niż interesy najemcy i podnajemcy w wyniku eksmisji. Sąd odrzuca wniosek, jeśli najemca nie zachowywał się jak należy. Każde przedłużenie obowiązuje maksymalnie przez rok. Najemca może ubiegać się o przedłużenie jeszcze dwa razy, więc łączny okres wykupionego w ten sposób przedłużenia nie może przekroczyć trzech lat od pierwszego dnia urlopu, w którym był on wymagany. Sąd może również ustalić wysokość opłaty, jaką najemca musi uiścić za przedłużony okres, a od tej decyzji nie przysługuje odwołanie.

Trzy sytuacje całkowicie pozbawiają tę ochronę: najemca złożył wypowiedzenie, najemca wyraźnie wyraził zgodę na wypowiedzenie umowy lub umowa najmu została rozwiązana z powodu niewywiązywania się najemcy z umowy. Najemca zalegający z czynszem ryzykuje zatem jednoczesną utratę umowy najmu i ochrony przed eksmisją. Warto również jasno określić, na czym polega ta ochrona: daje ona czas na znalezienie i wyposażenie alternatywnego lokalu. Nie jest to prawo do pozostania w lokalu i nie przywraca umowy najmu.

Przekazanie umowy najmu: substytucja i podnajem

Najemca lokalu o powierzchni 7:290, który przenosi działalność gospodarczą w lokalu, może wymusić przeniesienie. Artykuł 7:307 BW pozwala najemcy zwrócić się do kantonrechter o zastąpienie najemcy przez osobę trzecią, nawet wbrew woli wynajmującego, pod warunkiem, że najemca ma istotny interes w przeniesieniu, a proponowany najemca zapewnia wystarczające gwarancje pełnego wykonania umowy najmu i prawidłowego funkcjonowania lokalu. Bez tego przepisu wartość sklepu lub restauracji byłaby bardzo niewielka, ponieważ lokalizacją jest zazwyczaj lokal.

Najemcy powierzchni 7:230a nie mają takiego prawa. Zmiana najemcy wymaga zgody wynajmującego lub umowy przejęcia na mocy artykułu 6:159 BW, a ogólne postanowienia większości umów najmu modelowego zabraniają cesji i podnajmu bez pisemnej zgody. Jest to jeden z praktycznych powodów, dla których kwestia klasyfikacji ma równie duże znaczenie przy sprzedaży firmy, jak i w negocjacjach umowy najmu.

Co sprawdzić przed podpisaniem

Zacznij od klasyfikacji, ponieważ wszystko inne z niej wynika, i zapisz dozwolone użytkowanie precyzyjnie, a nie w ogólnych sformułowaniach, na których żadna ze stron nie może polegać. Następnie przeanalizuj warunki handlowe, wiedząc, który system ma zastosowanie. Większość holenderskich umów najmu komercyjnego opiera się na modelu umowy najmu ROZ , opublikowanym przez Radę Nieruchomości Holandii, z oddzielnymi modelami dla powierzchni 7:290 i 7:230a. Modele te są opracowywane z perspektywy wynajmującego: ogólne postanowienia przerzucają znaczną część kosztów utrzymania na najemcę, wykluczają większość obniżek czynszu i potrąceń oraz przyznają wynajmującemu szerokie prawa w zakresie opłat eksploatacyjnych.

O kosztach umowy najmu w całym okresie jej trwania decydują takie czynniki, jak podział obowiązków konserwacyjnych i naprawczych, mechanizm indeksacji i przeglądu czynszu, wymagane zabezpieczenie w formie gwarancji bankowej lub kaucji, stan, w jakim nieruchomość została wydana i obowiązek jej przywrócenia do stanu pierwotnego po wyprowadzce, sposób traktowania wyposażenia i ulepszeń najemcy oraz to, kto ponosi ciężar spełnienia wymogów dotyczących energii i zrównoważonego rozwoju budynku. Opcje rozwiązania umowy zasługują na osobną uwagę: w umowie najmu 7:290 klauzula rozwiązania umowy na korzyść wynajmującego odstępuje od ustawowej ochrony i wymaga zgody sądu, podczas gdy opcja rozwiązania umowy dla najemcy nie wymaga zgody. Rząd holenderski oferuje przydatny, praktyczny przegląd wynajmu lokali użytkowych i warto rozważyć alternatywy wynajmu, zakupu lub dzierżawy lokalu użytkowego przed podjęciem decyzji.

Błędy, które kosztują najwięcej

Cztery błędy odpowiadają za większość sporów, z którymi się spotykamy. Wynajmujący zakładają, że umowa najmu lokalu handlowego wygasa wraz z upływem terminu i dowiadują się o obowiązku wypowiedzenia dopiero wtedy, gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu. Wynajmujący również składają wypowiedzenie bez podania przyczyn lub dodają je później, przegrywając sprawę wyłącznie na podstawie artykułu 7:294 BW. Najemcy innych powierzchni komercyjnych, nie wykorzystując dwumiesięcznego terminu przewidzianego w artykule 7:230a BW, znajdują się na ulicy bez możliwości obrony. Strony po obu stronach podpisują klauzulę odbiegającą od przepisów artykułu 7:290 bez proszenia o jej zatwierdzenie kantonrechter, co pozostawia ją otwartą na unieważnienie przez cały okres obowiązywania umowy najmu.

Piątym, mniej oczywistym błędem jest traktowanie umowy modelowej jako neutralnego standardu. Stanowi ona punkt wyjścia, a niemal każdy warunek w postanowieniach ogólnych podlega negocjacjom, jeśli zostanie poruszony przed podpisaniem umowy, a nie po jej podpisaniu.

Law & More Doradza właścicielom lokali, sprzedawcom detalicznym, operatorom hotelarsko-gastronomicznym i firmom międzynarodowym w zakresie holenderskich umów najmu komercyjnego: klasyfikacji lokali, sporządzania i negocjowania umów najmu oraz klauzul odmiennych, postępowań w sprawie wypowiedzenia i eksmisji, rewizji czynszu zgodnie z art. 7:303 Kodeksu cywilnego (BW) oraz zmiany najemców. Jeśli zamierzasz podpisać, wypowiedzieć lub zakwestionować umowę najmu, skontaktuj się z nami, aby uzyskać jasną ocenę swojej sytuacji.