1. Wstęp

Przeniesienie własności kabli i rurociągów w Holandii jest prawnie bardziej skomplikowane, niż zakłada wiele stron. W praktyce nierzadko zdarza się, że strony uważają, że do przeniesienia własności kabli lub rurociągu wystarczy podpisana prywatnie umowa. To uporczywie powtarzające się błędne przekonanie.

Od czasu wprowadzenia artykułu 5:20(2) holenderskiego kodeksu cywilnego (BW) kable i rurociągi ułożone na terenie należącym do innej strony lub nad nim są klasyfikowane jako nieruchomośćMa to daleko idące konsekwencje dla sposobu, w jaki mogą być one przenoszone, obciążane i rejestrowane.

W tym blogu omawiamy pełne ramy prawne dotyczące transferu kabli i rurociągów, aspekty podatkowe, rolę notariusza oraz obowiązki informacyjne. Główne punkty uwagi ilustrujemy praktycznymi przykładami z orzecznictwa. prawo.

2. Ramy prawne

2.1 Wyroki depeszowe i ich konsekwencje prawne

W tzw wyroki kablowe (kabelarresten) z 2003 r., Sąd Najwyższy Holandii (Sąd Najwyższy) orzekł, że kable i rurociągi są nieruchome. W odpowiedzi dodano nowy paragraf do artykułu 5:20 holenderskiego kodeksu cywilnego. Artykuł 5:20(2) BW określa, kto jest właścicielem sieci składającej się z kabli lub rurociągów przeznaczonych do transportu substancji stałych, ciekłych lub gazowych, energii lub informacji.

2.2 Autoryzowany konstruktor

Zgodnie z artykułem 5:20(2) BW własność sieci przysługuje autoryzowany konstruktor (bevoegd aanlegger) lub ich następcy prawnego. Samo zbudowanie sieci nie daje automatycznie prawa własności: wymagane jest, aby konstruktor był upoważniony aby to zrobić.

Samo wykonanie prac budowlanych może być udokumentowane umowami z wykonawcami, fakturami i korespondencją dotyczącą instalacji. Upoważnienie do budowy może wynikać z ustanowionego prawa do zabudowy, ustawowego obowiązku tolerowania lub pozwolenia. Pisemna zgoda właściciela gruntu może również stanowić dowód na to upoważnienie.

2.3 Rejestracja: niekonstytucyjna, ale niezbędna

Rejestracja sieci w rejestrach publicznych jest nie jest wymogiem konstytutywnym do nabycia prawa własności do autoryzowanej sieci. Autoryzowany konstruktor jest właścicielem, nawet bez takiej rejestracji. Niemniej jednak rejestracja jest zdecydowanie zalecana.

Rejestracja umożliwia osobom trzecim sprawdzenie, kto jest właścicielem sieci, i chroni właściciela przed roszczeniami osób trzecich. Artykuł 3:24(1) BW stanowi, że fakt niezarejestrowany (taki jak budowa sieci) nie może być powoływany wobec osób trzecich.

2.4 Przeniesienie: tytuł i dostawa

Ponieważ rurociągi i sieci stanowią zarejestrowaną własność, ważne przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego, po którym następuje rejestracja w publicznych rejestrach rejestru gruntów (Hipoteka) (Artykuł 3:89 BW). Umowa obligatoryjna (np. umowa kupna) służy jako tytuł — podstawa prawna przeniesienia — ale faktyczne przeniesienie własności wymaga formalności dostawa za pośrednictwem notariusza. Sama umowa obligatoryjna jest zatem niewystarczająca.

2.5 Rejestracja w Księdze Wieczystej (art. 155a ONBW)

Na podstawie artykułu 155a Ustawy przejściowej dla nowego holenderskiego kodeksu cywilnego (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), każda osoba będąca właścicielem sieci w dniu 1 lutego 2007 r. może zarejestrować tę sieć. Rejestracja odbywa się poprzez notarialne oświadczenie, wpis do rejestrów publicznych i publikację w Dzienniku Urzędowym (Dziennik Urzędowy) i gazeta ogólnokrajowa.

Zarejestrowana sieć otrzymuje własne oznaczenie sieci (np. „Odcinek sieci W numer 70”) i jest rejestrowana w rejestrze gruntów wraz z odpowiednimi rysunkami sieci. W przypadku przeniesienia sieci lub jej części, wpis ten musi zostać zaktualizowany.

Orzecznictwo (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) wskazuje, że sieć nie zawsze wymaga własnego oznaczenia katastralnego; w niektórych przypadkach wystarczy oznaczenie działki, na której znajduje się sieć. Jednakże przeniesienie musi być jasno i w pełni udokumentowane.

2.6 Podział sieci

Gdy część zarejestrowanej sieci zostanie odłączona i przeniesiona do innej strony, sieć musi zostać formalnie podzielona. Wymaga to:

• Nowe rysunki sieciowe zarówno dla pozostałej, jak i oddzielonej części
• Nowe oznaczenie sieci dla wydzielonej części
• Złożenie rysunków w Księdze Wieczystej
• Akt notarialny o zbyciu przeniesionej części

Wynika to z artykułów 59 i 60 Rozporządzenia w sprawie rejestru gruntów z 1994 r. i znajduje potwierdzenie w opinii Rzecznika Generalnego w sprawie ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Prawa rzeczowe: nieruchomości gruntowe i służebności

Podczas przenoszenia sieci, istniejące prawa w fazie REM Należy wziąć pod uwagę. Prawa do nieruchomości i służebności są co do zasady zbywalne (art. 3:83 BW), ale akt ustanowienia może przewidywać, że przeniesienie lub podział jest możliwy wyłącznie za zgodą właściciela (art. 5:91 BW w związku z art. 5:104 BW).

Zależne prawo do powierzchni nie podlega samodzielnemu przeniesieniu i wygasa wraz z prawem głównym (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Dlatego przed przystąpieniem do przeniesienia konieczne jest sprawdzenie aktu założycielskiego pod kątem ewentualnych ograniczeń.

3. Rola notariusza

Notariusz prawa cywilnego (Notariusz) pełni centralną funkcję zabezpieczającą w procesie przekazywania rurociągów i sieci. Notariusz nie jest jedynie „pośrednikiem” w księgach wieczystych, ale ma również obowiązek aktywnego dochodzenia i zachowania należytej staranności.

3.1 Obowiązki notariusza

• Sporządzenie aktu notarialnego zdawczo-odbiorczego z dokładnym opisem przenoszonej części
• Potwierdzenie spełnienia wszystkich wymogów ustawowych
• Zapewnienie zgody wszystkich zaangażowanych stron
• Rejestracja aktu notarialnego w rejestrach publicznych (art. 37 ustawy o księgach wieczystych)

3.2 Obowiązek przeprowadzenia dochodzenia i obowiązek odmowy

Zgodnie z artykułem 21 ustawy o notariacie (Wet op het notarisambtNotariusz ma obowiązek zbadania sprawy i odmowy świadczenia usług, jeśli istnieją przesłanki wskazujące na konflikt z prawem lub porządkiem publicznym. Sąd Najwyższy potwierdził w wyroku ECLI:NL:HR:2015:831, że notariusz musi nie tylko dbać o przestrzeganie wymogów formalnych, ale także uwzględniać interesy osób trzecich.

4. Obowiązki informacyjne i notyfikacyjne

4.1 Obowiązek ujawnienia informacji przez Sprzedawcę

Zgodnie z artykułem 7:15 BW, sprzedawca jest zobowiązany dostarczyć część sieciową bez żadnych szczególnych obciążeń i ograniczeń, chyba że kupujący wyraźnie je zaakceptował. Artykuł 7:17 BW stanowi, że dostarczony towar musi być zgodny z umową, z uwzględnieniem oświadczeń sprzedawcy.

Orzecznictwo jest jednoznaczne: obowiązek ujawnienia informacji przez sprzedającego jest ważniejszy niż obowiązek zbadania sprawy przez kupującego (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Sprzedawca musi aktywnie poinformować kupującego o znanych wadach, ograniczeniach, prawach osób trzecich i innych istotnych faktach.

4.2 Minimalne informacje, które należy podać

W praktyce sprzedawca musi podać co najmniej następujące informacje:

• Dokładna lokalizacja, zakres i stan techniczny części sieci
• Istniejące i trwające umowy (zobowiązania dotyczące konserwacji lub dostaw)
• Znane wady, usterki lub ograniczenia użytkowania
• Prawa osób trzecich (powierzchnie, służebności, dzierżawy)
• Ograniczenia prawa publicznego (pozwolenia, plany zagospodarowania przestrzennego)
• Dokumentacja techniczna, raporty z przeglądów i historia konserwacji

4.3 Odpowiedzialność za naruszenie obowiązków informacyjnych

Jeśli sprzedawca poda nieprawidłowe lub niekompletne informacje, może ponieść odpowiedzialność za niezgodność towaru z umową (art. 7:17 KW) lub czyn niedozwolony (art. 6:162 KW). Kupujący może wówczas skorzystać z kilku środków zaradczych:

• Unieważnienie z powodu błędu (Artykuł 6:228 BW)
• Odstąpienie od umowy lub obniżenie ceny (Artykuły 7:21 i 7:22 BW)
• Odszkodowanie (Artykuły 6:74 i 7:24 BW)
• Kara umowna (jeśli uzgodniono)

Sąd Najwyższy potwierdził, że obowiązek ujawnienia informacji ma pierwszeństwo: jeśli sprzedawca zatai istotne informacje, nie może powoływać się na brak przeprowadzenia przez kupującego dalszego dochodzenia (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Ciężar dowodu spoczywa na sprzedawcy

W przypadku gdy kupujący kwestionuje, że został w pełni poinformowany, ciężar dowodu spoczywa na sprzedawcy, który musi wykazać, że wywiązał się z obowiązku ujawnienia informacji (art. 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Dlatego wskazane jest udokumentowanie całej komunikacji na piśmie i sporządzenie obszernego dossier informacyjnego.

5. Aspekty podatkowe

5.1 Zwolnienie sieci z podatku od przeniesienia własności

Przeniesienie rurociągów i sieci jest generalnie zwolnione z podatku od przeniesienia własności (kredyty w rachunku bieżącym) pod wyjątek sieciowy w art. 15 ust. 1 lit. y) ustawy o podatku od czynności prawnych (Wet op belasten van rechtsverkeer(WBR). Zwolnienie to stosuje się do nabycia sieci składającej się z kabli lub rurociągów przeznaczonych do transportu substancji, energii lub informacji.

5.2 Aspekty VAT

Do celów podatku VAT dostawa sieci jest co do zasady opodatkowana, chyba że ma zastosowanie zwolnienie lub dostawa wewnątrzwspólnotowa (art. 16 i 17e ustawy o podatku obrotowym, Mokry OBDokładne zasady opodatkowania zależą od stanu faktycznego i kwalifikacji sieci jako majątku zarejestrowanego.

5.3 Wycena w transakcjach 0 €

Podatek od przeniesienia własności pobierany jest od: uczciwa wartość rynkowa (waarde in het economische verkeer), a nie od uzgodnionej ceny zakupu. Przeniesienie wartości nieruchomości za 0.00 € nie oznacza zatem automatycznie, że nie obowiązuje podatek od przeniesienia własności. Organy podatkowe mogą ustalić rzeczywistą wartość i nałożyć podatek uzupełniający (stawka: 10.4% dla nieruchomości niemieszkalnych). Wskazane jest udokumentowanie wyceny, na przykład poprzez wykazanie, że koszty rozbiórki przewyższają wartość rezydualną.

6. Praktyczne przykłady z orzecznictwa

Poniższe orzeczenia ilustrują główne kwestie prawne, na które należy zwrócić uwagę przy transferach sieciowych:

7. Praktyczna lista kontrolna

Poniższa lista kontrolna może służyć jako przewodnik przy przenoszeniu (części) sieci.

7.1 Przygotowanie i należyta staranność

1. Zaplanuj w całości część sieci przeznaczoną do sprzedaży: lokalizację, zakres, stan techniczny
2. Weryfikacja istniejących praw rzeczowych (nieruchomości, służebności) i zobowiązań umownych
3. Zbieraj odpowiednie pozwolenia, umowy konserwacyjne i ograniczenia prawa publicznego
4. Sprawdź akt(y) założenia pod kątem ograniczeń transferu

7.2 Obowiązki informacyjne i dokumentacja

• Aktywnie informuj kupującego o wszystkich znanych obciążeniach, ograniczeniach i wadach
• Dostarcz aktualne rysunki sieciowe i dokumentację techniczną
• Ujawnij prawa osób trzecich, toczące się postępowania i szczególne okoliczności
• Rejestruj całą komunikację w formie pisemnej w celach dowodowych (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Aspekty prawne i formalne

• Sprawdź, czy część sieciowa jest niezależnie przenoszalna (artykuł 3:83 BW)
• Zatrudnij notariusza do sporządzenia aktu dostawy
• Zapewnienie rejestracji w rejestrach publicznych (artykuł 3:89 BW)
• W przypadku podziału: zleć wykonanie nowych rysunków sieciowych i zarejestruj w Księdze Wieczystej

7.4 Aspekty podatkowe

1. Oceń, czy ma zastosowanie zwolnienie sieciowe (art. 15(1)(y) WBR)
2. Uzasadnij wycenę, szczególnie w przypadku transakcji o wartości 0 EUR
3. Należy uwzględnić ograniczenie zwolnienia sieciowego od 1 stycznia 2026 r.

7.5 Przeniesienie operacyjne

1. Dokładnie określ limity baterii (fizyczne granice przesyłu)
2. Umowy i zezwolenia na konserwację transferu
3. Zapewnij ciągłość usług i informuj użytkowników końcowych w odpowiednim czasie
4. Uwzględnij okres przejściowy w kwestiach operacyjnych

8. Wniosek

Przeniesienie rurociągów i sieci to złożony proces prawny, wykraczający daleko poza podpisanie umowy. Ich zakwalifikowanie jako nieruchomości wiąże się z wymogami formalnymi – aktem notarialnym i wpisem do rejestru gruntów – których nie można ominąć.

Sprzedawca ma rozległy obowiązek ujawnienia informacji i musi aktywnie informować kupującego o wszystkich istotnych aspektach prawnych, technicznych i faktycznych. Naruszenie tego obowiązku może skutkować odpowiedzialnością, odstąpieniem od umowy lub odszkodowaniem.

Z perspektywy podatkowej zwolnienie sieciowe zasługuje na szczególną uwagę, zwłaszcza biorąc pod uwagę ograniczenie wchodzące w życie 1 stycznia 2026 r. W przypadku transakcji o wartości 0 EUR należy uzasadnić uczciwą wartość rynkową, aby uniknąć dodatkowych ocen.

Kluczem do zgodnego z prawem i bezproblemowego przeprowadzenia transakcji jest staranne przygotowanie — z zachowaniem należytej staranności, opieką notarialną i kompleksową dokumentacją.

9. Źródła i odniesienia

Poniżej znajduje się przegląd najważniejszych przepisów ustawowych i orzecznictwa, do których odwołuje się niniejszy blog.

Prawodawstwo

• Artykuł 5:20(2) BW – własność sieci rurociągów
• Artykuł 3:89 BW – dostawa zarejestrowanego majątku
• Artykuł 155a Ustawy przejściowej Nowy Kodeks cywilny – rejestracja sieci
• Artykuły 36 i 37 ustawy o księgach wieczystych – rejestracja w rejestrach publicznych
• Artykuły 59 i 60 Rozporządzenia w sprawie rejestru gruntów z 1994 r. – oznaczenia sieci
• Artykuły 7:15, 7:17 i 7:18 BW — obowiązki sprzedawcy
• Artykuł 15(1)(y) WBR – zwolnienie sieci z podatku od przeniesienia własności
• Artykuł 5:91 w związku z 5:104 BW – zbywalność praw do powierzchni
• Artykuł 21 Ustawy o notariuszach – obowiązek przeprowadzenia dochodzenia i obowiązek odmowy

Orzecznictwo

• ECLI:NL:HR:2021:1813 — zwolnienie sieciowe dla instalacji TES
• ECLI:NL:HR:2020:170 — wieże transmisyjne poza siecią zwolnione z obowiązku stosowania się do przepisów
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — oznaczenie katastralne sieci
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — obowiązek ujawnienia a obowiązek przeprowadzenia dochodzenia
• ECLI:NL:HR:2015:831 — funkcja ochronna notariusza
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — pierwszeństwo obowiązku ujawnienia
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 i 67 — przeniesienie udziałów i zwolnienie z obowiązku posiadania sieci
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — zależne prawo powierzchni
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — podział sieci

10. Często zadawane pytania (FAQ)

Czy mogę przenieść rurociąg lub sieć, mając tylko umowę kupna?

Nie. Od czasu wprowadzenia artykułu 5:20(2) BW rurociągi i sieci są klasyfikowane jako nieruchomości. Przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego i wpisu do rejestru gruntów (artykuł 3:89 BW). Umowa kupna służy jako tytuł (podstawa prawna), ale faktyczne przeniesienie własności wymaga formalnego doręczenia za pośrednictwem notariusza. Bez aktu notarialnego przeniesienie jest nieważne prawnie.

Jaka jest różnica między umową obligatoryjną a dostawą?

Prawo holenderskie przewiduje system przyczynowego przeniesienia własności, który wymaga trzech warunków: ważności tytuł (umowa obligatoryjna, np. sprzedaż) dostawa (w przypadku nieruchomości: akt notarialny i wpis do rejestru gruntów) oraz uprawnienia do dysponowania po stronie zbywcy. Własność przechodzi dopiero po spełnieniu wszystkich trzech warunków.

A co jeśli mam rachunki potwierdzające, że rurociąg został wybudowany przeze mnie?

Paragony za zakup lub zapisy dotyczące budowy mogą służyć jako dowód tego, kto autoryzowany konstruktor Tak, ale nie są one wystarczające do prawnego przeniesienia własności. Orzecznictwo potwierdza, że ​​bez aktu notarialnego i rejestracji nie dochodzi do przeniesienia własności, niezależnie od posiadania pokwitowań (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Czy muszę płacić podatek transferowy przy przenoszeniu sieci?

Niekoniecznie. wyjątek sieciowy (Artykuł 15 ust. 1 lit. y) WBR zwalnia z podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie sieci kabli lub rurociągów. Uwaga: zwolnienie to podlega ograniczeniu od 1 stycznia 2026 r. Jeżeli zwolnienie nie ma zastosowania, stawka wynosi 10.4% wartości rynkowej. W przypadku transakcji o wartości 0 EUR organy podatkowe mogą ustalić wartość rzeczywistą.

Co muszę zrobić, jeśli chcę przenieść część zarejestrowanej sieci?

W przypadku częściowego przeniesienia własności, sieć musi zostać formalnie podzielona. Wymaga to sporządzenia nowych rysunków sieci, nowego oznaczenia sieci dla wydzielonej części, złożenia w Księdze Wieczystej oraz sporządzenia aktu notarialnego zbycia. Obie strony – pierwotny właściciel i nabywca – muszą być zaangażowane w akt notarialny podziału.

Jaką rolę odgrywa notariusz w przeniesieniu własności?

Notariusz pełni centralną funkcję zabezpieczającą. Sporządza akt zbycia, weryfikuje wszystkie wymogi ustawowe, zapewnia zgodę wszystkich stron oraz zajmuje się rejestracją w Księdze Wieczystej. Notariusz ma również obowiązek przeprowadzenia dochodzenia (art. 21 Prawa o notariacie) i musi odmówić udziału w przypadku podejrzenia kolizji z prawem.

Jakie informacje sprzedawca musi przekazać kupującemu?

Sprzedawca jest zobowiązany do aktywnego informowania kupującego o: dokładnej lokalizacji i stanie technicznym, istniejących umowach i zobowiązaniach, znanych wadach i awariach, prawach osób trzecich, ograniczeniach publicznoprawnych oraz odpowiedniej dokumentacji technicznej. Obowiązek sprzedawcy w zakresie ujawnienia informacji ma pierwszeństwo przed obowiązkiem kupującego w przeprowadzeniu dochodzenia (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Co mogę zrobić, jeśli sprzedawca zataił istotne informacje?

Możesz unieważnić umowę z powodu błędu (art. 6:228 BW), żądać odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny (art. 7:21 i 7:22 BW) lub dochodzić odszkodowania (art. 6:74 i 7:24 BW). Sąd Najwyższy potwierdził, że obowiązek ujawnienia informacji przez sprzedającego ma pierwszeństwo przed obowiązkiem zbadania sprawy przez kupującego.

Czy istniejące prawa rzeczowe mogą ograniczać przeniesienie?

Tak. Akt ustanowienia prawa zabudowy może przewidywać, że przeniesienie lub podział jest możliwe wyłącznie za zgodą właściciela (art. 5:91 w związku z art. 5:104 BW). Ponadto zależne prawo zabudowy nie podlega samodzielnemu przeniesieniu. Przed przystąpieniem do przeniesienia należy zawsze zapoznać się z aktem ustanowienia.

W jaki sposób sprzedawca może udowodnić, że wywiązał się z obowiązku ujawnienia informacji?

Ciężar dowodu spoczywa na sprzedawcy (art. 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Zaleca się udokumentowanie wszystkich przekazanych informacji na piśmie: korespondencji, dokumentacji transferowej, raportów z badania due diligence oraz potwierdzeń odbioru podpisanych przez kupującego. Udowodnienie komunikacji ustnej jest trudne.