Podatek od przeniesienia własności i koszty kupującego przy zakupie nieruchomości w Holandii

Prawie każdy dom w Holandii jest reklamowany jako „kosten koper” : cena to cena domu, a koszty jego przeniesienia własności pokrywają Państwo. Największym z tych kosztów jest podatek od przeniesienia własności, pobierany w wysokości 2, 8 lub 10.4% w zależności od tego, co Państwo kupią i do czego to Państwo przeznaczą. Na tej stronie przedstawiono trzy stawki i ich źródła, zwolnienie dla osób rozpoczynających działalność, ulgi mające znaczenie w praktyce oraz inne koszty, które należy uwzględnić w budżecie. Są to ogólne informacje prawne, a nie porady podatkowe ani finansowe dotyczące Państwa zakupu; w sprawie opodatkowania konkretnej transakcji należy skonsultować się z doradcą podatkowym.

Co oznacza „kosten koper” i czym różni się od „vrij op naam”

Kk ( kosten koper , „koszty dla kupującego”) oznacza, że ​​podana cena nie obejmuje kosztów przeniesienia własności; płacisz je dodatkowo. Von ( vrij op naam , „bezpłatnie na nazwisko”) oznacza, że ​​cena obejmuje już koszt przeniesienia własności nieruchomości na Twoje nazwisko. Różnica ta w dużej mierze dotyczy domów z drugiej ręki w porównaniu z nowymi: istniejące domy są zazwyczaj sprzedawane kosten koper , nowe domy od dewelopera vrij op naam , ponieważ obowiązuje podatek VAT, a nie podatek od przeniesienia własności, a deweloper uwzględnia go w cenie.

Under kosten koper the buyer typically carried:

• podatek od przeniesienia własności (kredyty w rachunku bieżącym);
• opłata notarialna za akt przeniesienia własności (dźwignia);
• Rejestr gruntów (Hipoteka) opłata za zarejestrowanie tego aktu;
• a w przypadku hipoteki, opłaty notarialne i Kadaster za akt hipoteczny.

Nie obejmuje prowizji agenta sprzedaży, którą płaci sprzedający, ani Twojego własnego agenta kupującego, ekspertyzy, wyceny ani doradztwa kredytowego. Vrij op naam nie oznacza też braku kosztów: w przypadku kredytu hipotecznego na nowy budynek, akt własności i jego rejestracja pozostają Twoją własnością.

Podatek od przeniesienia własności (overdrachtsbelasting): trzy stawki

Podatek od czynności cywilnoprawnych jest pobierany od nabycia nieruchomości w Holandii oraz praw do niej, takich jak dzierżawa długoterminowa ( erfpacht ) i prawo do zabudowy ( opstal ). Stawki podatku znajdują się w artykule 14 ustawy o prawie własności nieruchomości (Wet op belastingen van rechtsverkeer).

Struktura zmieniła się 1 stycznia 2026 r. Do końca 2025 r. nie obowiązywała odrębna stawka dla mieszkań, których nabywca nie zajmował: podlegały one ogólnej stawce 10.4%. Od tego czasu artykuł 14 zawiera odrębną stawkę 8% dla nabycia mieszkania, przy czym 2% jest zatrzymywane dla nabywcy, który będzie w nim mieszkał jako swoje główne miejsce zamieszkania, a 10.4% pozostaje jako ogólna stawka dla wszystkich pozostałych. Stawki są zapisane w ustawie i są zmieniane w corocznym Belastingplan, więc obowiązują do czasu ich zmiany przez parlament; Belastingdienst publikuje stawkę obowiązującą w danym dniu.

Starsze podsumowania, które nadal podają 10.4%

Obowiązują trzy stawki: 2% dla mieszkania, które nabywca będzie zajmował jako swoje główne miejsce zamieszkania, 8% dla mieszkania, którego nabywca nie będzie zajmował, oraz 10.4% jako stawka ogólna dla nieruchomości niemieszkalnych. Ponieważ stawka 8% jest stosunkowo nowa, starsze podsumowania i strony doradców czasami nadal podają 10.4% dla nieruchomości przeznaczonych na wynajem, drugiego domu lub domu wakacyjnego – stawkę, która obowiązywała do końca 2025 roku, ale nie dotyczyła nabycia po tej dacie.

Obowiązują stawki określone w Belastingdienst. Sprawdź stan w dniu sporządzenia aktu i poproś notariusza o potwierdzenie stawki przed podpisaniem.

Zwolnienie rozrusznika (startersvrijstelling)

Kupujący spełniający wszystkie warunki nie płaci w ogóle podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych (Wet op belastingen van rechtsverkeer), a obowiązek złożenia deklaracji określony jest w artykule 15a. Muszą być spełnione wszystkie poniższe warunki:

• Wiek. Kupujący musi mieć ukończone 18 lat i nie mieć ukończonych 35 lat w momencie podpisania aktu. Kryterium obowiązuje każdego kupującego: jeśli jeden z dwóch współwłaścicieli ma ukończone 35 lat, zwolniona z podatku jest tylko część kwalifikującego się kupującego.
• Tylko raz. Kupujący nie mógł wcześniej korzystać ze zwolnienia. Wcześniejsze posiadanie domu nie dyskwalifikuje Cię, ale skorzystanie z tego zwolnienia już tak.
• Właściciel-zawód. Nabywca musi używać mieszkania jako swojego głównego miejsca zamieszkania, poza przypadkami czasowymi. Zakup w celu wynajmu, remontu i odsprzedaży lub jako drugi dom nie kwalifikuje się.
• Próg wartości. Wartość lokalu mieszkalnego wraz z przynależnościami nie może przekraczać woningwaardegrensPróg ten jest indeksowany każdego 1 stycznia i publikowany przez Belastingdienst, więc sprawdź go w roku, w którym dokonano czynności. To granica, a nie przedział: jedno euro powyżej powoduje całkowite zniesienie zwolnienia, a 2% od całej wartości, a nie od nadwyżki, jest należne.

Próg jest indeksowany i zmienia się każdego 1 stycznia, więc w przypadku zakupów bliskich limitu sama data sfinalizowania transakcji może zmienić wynik.

Oświadczenie pisemne i co się stanie, jeśli będzie błędne

Ani stawka 2%, ani zwolnienie dla osób rozpoczynających działalność gospodarczą nie mają zastosowania automatycznie. Artykuł 15a wymaga, aby nabywca jasno, stanowczo i bez zastrzeżeń złożył pisemne oświadczenie, że będzie korzystał z lokalu mieszkalnego jako swojego głównego miejsca zamieszkania, poza okresem przejściowym – a w przypadku zwolnienia dla osób rozpoczynających działalność gospodarczą, że nie korzystał z niego wcześniej. Urząd Skarbowy (Belastingdienst) publikuje standardowe formularze, a podpisane oświadczenie musi dotrzeć do notariusza przed przeniesieniem własności.

Oświadczenie dotyczy Twojego zamiaru w momencie nabycia, a nie obietnicy, że nic się nie zmieni: jeśli rzeczywiście zamierzasz tam mieszkać, a okoliczności zmuszą Cię później do przeprowadzki lub wynajmu, ulga nie zostanie utracona z mocą wsteczną. Niedozwolone jest deklarowanie zamiaru, którego nie masz. Jeśli oświadczenie okaże się nieprawidłowe, administracja podatkowa może nałożyć karę pieniężną ( naheffingsaanslag ) na różnicę wraz z odsetkami i nałożyć karę pieniężną, jeśli podatnik zawinił. Kary za nieprawidłowe lub niekompletne zeznanie podatkowe są przewidziane w art. 67d i art. 67e AWR; dobrowolna korekta dokonana w ciągu dwóch lat zasadniczo zapobiega takiej karze.

Kto ponosi odpowiedzialność i w jaki sposób płaci się podatek

Podatek od przeniesienia własności obciąża nabywcę – kupującego; sprzedający nie ponosi odpowiedzialności. Podatek jest naliczany samodzielnie, ale w przypadku standardowego zakupu nie składa się go samodzielnie: w przypadku przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, co jest obowiązkowe w przypadku nieruchomości zarejestrowanej, notariusz dokonuje rozliczeń cyfrowych i płaci w Twoim imieniu. Podatek jest zatem naliczany w protokole notarialnym: przelewasz pełną kwotę na rachunek osoby trzeciej notariusza przed sfinalizowaniem transakcji, a notariusz rozlicza podatek, opłaty Kadaster i swoją własną opłatę. Tylko w przypadku braku aktu notarialnego nabywca musi złożyć i zapłacić osobiście w ciągu jednego miesiąca od momentu nabycia; sprzeciw można wnieść w ciągu sześciu tygodni od dokonania płatności.

Zwolnienia i ulgi, które mają znaczenie w praktyce

Nabycie wkrótce po poprzednim nabyciu

Artykuł 13 zapewnia ulgę w przypadku ponownego nabycia tej samej nieruchomości w ciągu sześciu miesięcy od poprzedniego nabycia przez inną osobę. Podstawa opodatkowania drugiego nabycia jest pomniejszana o kwotę, od której naliczono podatek od czynności cywilnoprawnych lub niepodlegający odliczeniu podatek VAT od pierwszego nabycia, więc drugi nabywca płaci podatek tylko od wzrostu wartości.

To rozwiązanie jest korzystne dla kupującego, który kupił nieruchomość od osoby, która dokonała zakupu bardzo niedawno, i to właśnie sprawia, że ​​krótkoterminowa odsprzedaż przez przedsiębiorcę lub dewelopera jest opłacalna. Ulga dotyczy nieruchomości i sześciomiesięcznego okresu odsprzedaży, a nie tożsamości odsprzedającego, dlatego należy zapytać, kiedy sprzedający dokonał zakupu.

Przeniesienia rodzinne, rozwody i dziedziczenie

Nabycie w drodze dziedziczenia lub na podstawie prawa majątkowego małżeńskiego nie podlega opodatkowaniu, zatem nie obowiązuje podatek od przeniesienia własności w przypadku odziedziczenia domu lub gdy nieruchomość przypada w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej; zamiast tego może zostać naliczony podatek od spadków. W przypadku rozwodu podział wspólności majątkowej małżeńskiej lub majątku wspólnego między byłymi partnerami podlega zwolnieniom określonym w artykule 15, zatem w przypadku przydzielenia domu rodzinnego jednemu z małżonków podatek od przeniesienia własności nie obowiązuje. Sytuacja osób pozostających w konkubinacie jest węższa i zależy od sposobu powstania współwłasności.

Wbrew powszechnemu przekonaniu, transfery między członkami rodziny nie są generalnie zwolnione z podatku. Rodzic sprzedający dziecko podlega standardowym zasadom: 2%, jeśli dziecko będzie tam mieszkać, lub nic, jeśli kwalifikuje się jako osoba rozpoczynająca działalność. Zwolnienie rodzinne w artykule 15 dotyczy sukcesji w przedsiębiorstwie, a nie domu rodzinnego. W przypadku sprzedaży domu krewnemu poniżej wartości rynkowej może również zostać naliczony podatek od darowizny, a podstawą opodatkowania transferu jest wartość rynkowa, a nie cena uzgodniona.

Nieruchomość nowo wybudowana: VAT zamiast podatku od przeniesienia własności

Nowo wybudowane nieruchomości nie podlegają podwójnemu opodatkowaniu. W przypadku gdy dostawa podlega opodatkowaniu VAT – ogólnie rzecz biorąc, dotyczy to nowego budynku dostarczonego przed lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia oraz gruntu budowlanego – zwolnienie z podatku od przeniesienia własności przewidziane w artykule 15 wyłącza zastosowanie podatku od przeniesienia własności, więc nabywca płaci 21% VAT, a nie 2% lub 8%. Jest to tzw. „ samnloopvrijstelling ”.

Dlatego nowo wybudowane nieruchomości są wyceniane jako vrij op naam : 21% jest zawarte w cenie dewelopera, a nie dodane do niej. Zwolnienie nie ma zastosowania, jeśli kupujący może odzyskać VAT, dlatego inwestorzy i firmy potrzebują osobnej porady. Grunt budowlany to nie budynek mieszkalny: tam, gdzie podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy działki, a nie domu, stawka wynosi 10.4%.

Koszty drugiego kupującego

Opłaty notarialne nie są ustalone prawnie i różnią się w zależności od kancelarii i miasta, dlatego należy uzyskać dwie lub trzy wyceny. Opłata rejestracyjna w Kadaster jest stała, a notariusz nalicza ją według kosztów własnych.

Co jest odliczalne, a co nie

Granica jest prosta: koszty nabycia nieruchomości nie podlegają odliczeniu, natomiast koszty uzyskania kredytu już tak. Zgodnie z artykułem 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, jednorazowe koszty finansowania kredytu hipotecznego na własny dom podlegają odliczeniu w roku jego zaciągnięcia – akt hipoteczny, jego rejestracja, doradca, wycena kredytu oraz opłata NHG. Podatek od czynności cywilnoprawnych, akt przeniesienia własności, jego rejestracja, pośrednik w obrocie nieruchomościami i ekspertyza nie podlegają odliczeniu.

Krajowa Gwarancja Hipoteczna ( National Hypotheek Garantie ) jest opcjonalna i obowiązuje tylko do maksymalnej kwoty kredytu. NHG ustala zarówno jednorazową opłatę gwarancyjną ( borgtochtprovisie ), stanowiącą niewielki procent kredytu, jak i maksymalną kwotę, która jest wyższa w przypadku finansowania działań energooszczędnych z kredytu hipotecznego. Obie opłaty są ustalane corocznie i publikowane w Voorwaarden en Normen (Dokumentach Norm), a obowiązuje wersja obowiązująca w momencie składania oferty kredytu hipotecznego. Dlatego należy sprawdzić dane dotyczące roku złożenia oferty, a nie roku jej zakończenia. Kredytodawcy zazwyczaj oferują niższe oprocentowanie, więc gwarancja często się zwraca.

Opłata za rejestrację aktu własności w systemie Kadaster jest ustalana przez Tarievenregeling Kadaster i jest taka sama dla aktu przeniesienia własności i aktu ustanowienia hipoteki. Stawki są ustalane corocznie przez Kadaster i publikowane w Staatscourant. Elektroniczne złożenie wniosku w formie, którą Kadaster może automatycznie przetworzyć, co jest standardową metodą zakupu domu, jest tańsze niż papierowy akt własności. Zapytaj o aktualne kwoty w ofercie; notariusz przekaże je po kosztach.

Co zaplanować w budżecie: zarys orientacyjny

Poniższe liczby mają charakter wyłącznie poglądowy : stanowią zarys zbudowania z powyższych elementów, a nie cytat. Jedynie element podatkowy jest określony prawnie.

• Kwalifikujący się nabywca po raz pierwszy, dom poniżej progu: w przybliżeniu % 1.5 do 3.5% — brak podatku od przeniesienia własności, a więc kosztów notarialnych i obsługi przez Kadaster, kosztów finansowania oraz wybranego przez Ciebie agenta lub ankietera.
• Właściciel-użytkownik płaci 2%: w przybliżeniu % 4 do 6%Zasada „około 5% na wierzchu” sprawdza się w tym przypadku i tylko w tym.
• Kupujący, który nie będzie zajmował nieruchomości, płaci 8%: w przybliżeniu % 10 do 12% — niższa niż ten sam zakup przed 2026 r., gdy stawka wynosiła 10.4%.
• Nieruchomości niemieszkalne – 10.4%: w przybliżeniu % 12 do 14%, często więcej, ponieważ należyta staranność jest cięższa.
• New-build, vrij op naam: 21% podatku VAT jest już wliczone w cenę, więc uwzględnij w budżecie tylko koszty związane ze spłatą kredytu hipotecznego.

Jeśli zastanawiasz się nad samym zakupem, a nie tylko nad jego kosztem, nasz poradnik dotyczący zakupu domu w Holandii zawiera informacje na temat umowy, okresu odstąpienia od umowy i warunków.

Dwie uwagi. Holenderscy pożyczkodawcy zazwyczaj nie sfinansują kosztów kupującego, ponieważ pożyczka jest ograniczona do wartości nieruchomości, więc koszt zakupu zazwyczaj pochodzi z oszczędności. A jeśli kupujesz nieruchomość wspólnie z kimś, kto nie kwalifikuje się jako osoba rozpoczynająca działalność, rozlicz podatek od każdej z akcji osobno.