Zrozumienie obowiązków wynajmującego | Law & More
Umowa najmu ma różne aspekty. Ważnym aspektem jest wynajmujący i jego obowiązki wobec najemcy. Punktem wyjścia w odniesieniu do obowiązków wynajmującego jest „przyjemność, jakiej najemca może oczekiwać na podstawie umowy najmu”. W końcu obowiązki wynajmującego są ściśle związane z prawami najemcy.
Konkretnie rzecz ujmując, ten punkt wyjścia oznacza dwa ważne obowiązki dla wynajmującego. Przede wszystkim obowiązek udostępnienia przedmiotu najemcy na mocy artykułu 7: 203 BW. Ponadto wynajmującego obowiązuje obowiązek konserwacji, czyli innymi słowy regulacja wad w artykule 7: 204 holenderskiego kodeksu cywilnego. Co dokładnie oznaczają oba obowiązki wynajmującego, zostanie omówione kolejno w tym blogu.
Udostępnianie wynajmowanej nieruchomości
W odniesieniu do pierwszego podstawowego zobowiązania wynajmującego, artykuł 7: 203 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel jest zobowiązany do udostępnienia wynajmowanej nieruchomości najemcy i pozostawienia jej w zakresie niezbędnym do uzgodnionego użytkowania. Uzgodnione przeznaczenie dotyczy na przykład wynajmu:
- (niezależna lub niezależna) przestrzeń życiowa;
- przestrzeń biznesowa w znaczeniu powierzchni handlowej;
- inne powierzchnie biznesowe i biura opisane w art. 7: 203a BW
Ważne jest, aby w umowie najmu jasno opisać, na jakie użytkowanie zgodziły się strony. W końcu odpowiedź na pytanie, czy wynajmujący wywiązał się ze swojego obowiązku, będzie zależeć od tego, co strony opisały w umowie najmu w odniesieniu do przeznaczenia wynajmowanej nieruchomości. Ważne jest zatem, aby w umowie najmu nie tylko określić przeznaczenie, lub przynajmniej użytkowanie, ale także dokładniej opisać, czego najemca może się spodziewać na jego podstawie.
W tym kontekście chodzi na przykład o podstawowe udogodnienia, które są niezbędne do korzystania z wynajmowanej nieruchomości w określony sposób. Na przykład w przypadku korzystania z budynku jako powierzchni handlowej najemca może również określić dostępność lady, stałych półek lub ścianek działowych, a w tym kontekście można ustalić zupełnie inne wymagania dotyczące wynajmowanej powierzchni, na przykład przeznaczonej do przechowywania makulatury lub złomu.
Obowiązek alimentacyjny (rozliczenie za zwłokę)
W kontekście drugiego głównego obowiązku wynajmującego artykuł 7: 206 holenderskiego kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący jest zobowiązany do naprawy wad. Co należy rozumieć przez wadę, zostało bardziej szczegółowo wyjaśnione w artykule 7: 204 kodeksu cywilnego: wada jest stanem lub cechą nieruchomości, w wyniku której nieruchomość nie może zapewnić najemcy przyjemności, jakiej może oczekiwać na podstawie umowy najmu.
W tym względzie, według Sądu Najwyższego, korzystanie obejmuje więcej niż tylko stan wynajmowanej nieruchomości lub jej materialne właściwości. Inne okoliczności ograniczające korzystanie mogą również stanowić wadę w rozumieniu artykułu 7: 204 BW. W tym kontekście należy rozważyć na przykład oczekiwaną dostępność, dostępność i wygląd wynajmowanej nieruchomości.
Choć jest to szerokie pojęcie, obejmujące wszystkie okoliczności, które ograniczają przyjemność najemcy, oczekiwania najemcy nie powinny przekraczać oczekiwań przeciętnego najemcy. Innymi słowy, oznacza to, że najemca nie może oczekiwać niczego więcej niż dobrze utrzymanej nieruchomości. Ponadto różne kategorie obiektów wynajmu będą podwyższać własne oczekiwania, w zależności od przypadku prawo.
W każdym przypadku nie ma żadnej wady, jeśli przedmiot najmu nie zapewnia najemcy oczekiwanej przyjemności w wyniku:
- okoliczność, którą można przypisać najemcy na podstawie winy lub ryzyka. Na przykład drobne wady w wynajmowanej nieruchomości ze względu na prawny rozkład ryzyka obciążają najemcę.
- Okoliczność dotycząca najemcy osobiście. Może to na przykład obejmować bardzo niską granicę tolerancji w odniesieniu do normalnych odgłosów życia innych lokatorów.
- Rzeczywiste zakłócenia ze strony osób trzecich, takie jak hałas drogowy lub uciążliwy hałas z tarasu obok wynajmowanej nieruchomości.
- Twierdzenie bez rzeczywistego zakłócenia, czyli sytuacja, w której np. Sąsiad najemcy rości sobie jedynie prawo do przejścia przez ogród najemcy, bez faktycznego korzystania z niego.
Sankcje w przypadku naruszenia podstawowych obowiązków przez wynajmującego
Jeżeli właściciel nie jest w stanie udostępnić wynajmowanej nieruchomości na czas, w całości lub w ogóle, to po stronie wynajmującego występuje niedociągnięcie. To samo dotyczy przypadku wady. W obu przypadkach wada pociąga za sobą sankcje dla wynajmującego i daje najemcy szereg uprawnień w tym kontekście, takich jak roszczenie o:
- Zgodność. Najemca może wówczas zażądać od wynajmującego terminowego udostępnienia wynajmowanej nieruchomości w całości lub w ogóle lub usunięcia wady. Dopóki jednak najemca nie wymaga od wynajmującego naprawy, właściciel nie może naprawić wady. Jeżeli jednak środek zaradczy jest niemożliwy lub nieuzasadniony, leasingodawca nie musi tego robić. Jeżeli natomiast wynajmujący odmówi naprawy lub nie zrobi tego w terminie, najemca może samodzielnie usunąć wadę i odliczyć jej koszty od czynszu.
- Obniżka czynszu. Jest to alternatywa dla najemcy w przypadku, gdy wynajmowana nieruchomość nie jest udostępniona w terminie lub w całości przez wynajmującego lub jeśli występuje wada. O obniżenie czynszu należy wystąpić do sądu lub komisji ds. Wyceny czynszu. Roszczenie należy złożyć w ciągu 6 miesięcy od zgłoszenia przez najemcę wady wynajmującemu. Od tego momentu obowiązuje również obniżka czynszu. Jeśli jednak najemca dopuści do upływu tego terminu, jego prawo do obniżenia czynszu ulegnie zmniejszeniu, ale nie wygaśnie.
- Rozwiązanie umowy najmu, jeśli brak czynszu całkowicie uniemożliwia korzystanie z mieszkania. Jeżeli wada, której wynajmujący nie musi usuwać, na przykład dlatego, że naprawa jest niemożliwa lub wymaga wydatków, których nie można racjonalnie oczekiwać od niego w danych okolicznościach, ale sprawia, że przyjemność, której najemca mógł oczekiwać, jest całkowicie niemożliwa, zarówno najemca, jak i leasingodawca rozwiązuje umowę najmu. W obu przypadkach można tego dokonać w drodze pozasądowego oświadczenia. Często jednak nie wszystkie strony zgadzają się na rozwiązanie, tak więc postępowanie sądowe nadal musi być kontynuowane.
- Odszkodowanie. Roszczenie to przysługuje najemcy tylko wtedy, gdy niedociągnięcie, takie jak obecność wady, można przypisać wynajmującemu. Dzieje się tak na przykład w przypadku, gdy wada powstała po zawarciu umowy najmu i można ją przypisać leasingodawcy, na przykład dlatego, że nie wykonał on wystarczającej konserwacji wynajmowanej nieruchomości. Ale także, gdyby jakaś wada istniała już w chwili zawarcia umowy najmu, a wynajmujący był tego świadomy w tym czasie, powinien był o tym wiedzieć lub poinformować najemcę, że wynajmowana nieruchomość nie ma wady.
Czy jako najemca lub właściciel jest zaangażowany w spór dotyczący tego, czy wynajmujący spełnia warunki? A może chcesz dowiedzieć się więcej na przykład o nałożeniu sankcji na wynajmującego? Następnie skontaktuj się Law & More. Nasz prawnicy zajmujący się nieruchomościami są ekspertami w zakresie prawa najmu i chętnie służą pomocą lub poradą prawną. Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy właścicielem, o godz Law & More podchodzimy indywidualnie i razem z Tobą przeanalizujemy Twoją sytuację i określimy (kontynuację) strategii.